問：深圳地鐵8號線預計開通，請問地鐵開通後沙頭角片區的房價會不會迎來一波漲幅？
答：地鐵從規劃確定到建設開通，時間長達三到五年，漲幅已提前透支，指望正式開通後再漲一波是不現實的，但對沙頭角肯定是利好，少量優質近地鐵樓盤會有小幅上漲。
問：請問十三老師，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?
答：在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。
問：大師，您說的市中心一房一廳和近郊二房一廳分別在什麼區呢？要明年本科畢業才能到深圳落戶，想提前看看，謝謝
答：市中心是指羅湖、福田、南山、寶中，近郊是指地鐵5號線沿線及1、11、4、6、10、3、14、8號線到市中心40分鐘以內通勤區域。
問：十三老師您好！請問深汕合作區的住宅值得投資嗎？
答：我非常不看好飛地建設，天然的割裂導致成功的概率幾乎為零。 但這塊飛地的主導者是深圳，又讓我有點不確定。 現在單價畢竟只有一萬出頭，如果百八十萬對你來說不算錢，買一套賭一把也無所謂，買完就忘記它，等十年後再看吧。
問：十三大師。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據說四年後五站到福田。附近老點點小區不足四萬單價，是否有空間？
答：二手房裡買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年後的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優質板塊的機會成本。 自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養娃住家，心情很愉快的。
問：剛把蛇口老破小賣掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是現在就在南山買個好點初中學位放著？又擔心5年後南山初中格局可能有變化也說不定。還是說先買個前海500萬左右房子投資，等23年時候賣掉再換成初中學位房？請十三幫忙指個方向，謝謝了。
答：今天我休息，所以剛剛看星球的問題，已經回覆了。南山的學校格局大體已經劃定，6大名校集團分地盤結束了，這方面的變動相對不大了。
問：你好，剛人行發佈“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點”，說明利率降了嗎？是否等到10月8日後再辦貸款會更好？
答：利率不但沒有下降，反而控制了隨意打折，現在深圳首套上浮5個點，二套上浮10個點，分別是5.145 和5.39，新的政策之後，最低變成了4.85和5.45，注意是最低。二套房貸利率確定上漲，首套也未必降低，因為銀行有上浮權限。 為這個不確定去等待，結果可能是一個月省出兩包煙錢，總房價卻多付了若干萬；或者是一個月多付了兩餐飯錢，總房價同樣多付了若干萬。
問：大神，深圳是要涼了嗎？投資角度，現階段是否考慮廣州更好點？
答：昨天我們一天簽了三個單，你說深圳涼了嗎? 媒體連篇報導業主控盤和後期調控之後，全國人民置業深圳的願望反而更迫切了。 為什麼?業主控盤，一次拉昇幾百萬，反而更證明了深圳的價值。 如果說涼，炒到天上去的少數熱盤暫時涼了，或者說有價無市，買家在等著價格下調衝進去。 而其他非熱點片區，正在板塊輪動的關鍵階段，一輪週期還沒走完，價格還相對低窪，怎麼會因為一個政策變涼呢?
問：您好，目前工作和生活都在龍崗愛聯，想買改善型四房兼中上學區，小孩過兩年上小學，請問以下哪幾個小區，哪個會比較適合？1 頤安都會中央星河時代 2 四大神盤 3 愛聯次新 4，清林路兩邊。謝謝！
答：龍崗好的學校也就是龍外和深中，頤安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盤的龍外和深中；如果能一步到位自然四神盤，求次就深中；對應小區都不多，符合的房源更少，看完自有抉擇；
問：問下，現在600萬總價公寓在寶安南山福田以後區域選擇各自區域2-3 個性價比投資有性價比大家最關注的幾個公寓，麻煩推薦下。謝謝。
答：除非財務自由了，否則都不建議考慮公寓這個產品，尤其是中低端公寓，供應量大，不能上學。 想辦法買住宅，買不了一線買準一線，買不了準一線買二線核心。
問：十三老師，下午好！請教首付按揭問題，準備入手一套880萬的二手房子，我需要首付5成440萬，但是如果我在5成的基礎多付約135萬(多付款我能拿出來)就能省20多萬綜合稅費，但這樣貸款就少了槓桿沒用足，感覺有點可惜。您覺得用足5成槓桿好？還是多付135萬首付款省20多萬稅費划算？謝謝！
答：魚和熊掌不能得兼，省錢還是省稅，這是一道選擇題。 其實找到答案也不難，你先問問自己，如果不避稅，這135萬，其實付完稅是110萬放在手裡，你有沒有更好的投資渠道，能夠在三年之內獲取至少30萬，就是一年9個點的收益，為什麼是30萬，因為三年後收益還是25萬就是虧本。 如果大概率有，就留下，如果沒有，就直接扔進這套房子裡。
問：老師好，您覺得蛇口東角頭的楓葉望海公館怎麼樣？適合投資嗎？以後的增值空間大嗎？
答：如果楓葉望海公館給半島塞點錢，改名叫半島公館-鉑寓-尚邸balabala的，可能還能賣這個價格，騙騙富二代們，因為只有穿越半島的樓縫才能望到海，最後可能變成忘海。 海景資源是深圳得天獨厚的，尤其是城市中的海景，不過也真的能看到海，半島城邦裡都存在一線海景-窗海景-縫海景-沒海景的鄙視鏈，價格差很大。所以對這種打著海景旗號的，不好好做產品的開發商要好好diss一下，660w的一房一廳、820w的兩房、1000w的北向和複式三房，這個總價實在是太尷尬了。
問：老師好，想請教關於名校如何定性的問題，是以應試教育下的考試成績、升學率、重點大學錄取率等為指標呢，還是以什麼來作為衡量指標呢？
答：深圳的名校界定很簡單，就是看中考成績，拼四大，八大，十大升學率和排名。 至於這個成績是靠學校的實力考出來的，還是靠掐尖點招，差生勸退，生源篩選來的，根本不重要。 這個世界，沒有幾個人在意真相。
問：你好 ，最近想選擇西麗御景峰的公寓，116平，也是70年產權，即買即交樓，前景怎麼樣，過幾年我要是換房子好出手嗎？或者買坪山恆大城。雖然遠，但是過幾年公司要搬家過去。謝謝
答：第一，有名額先買住宅。高端公寓多是用來消費享受的，往往擁有稀缺不可複製的景觀資源，所以會有一個圈層效用，放盤少。其他公寓買來還是為了增值的，最後都會拋盤，而公寓已是新房標配，又沒有教育這個附加價值，供大過於求，御景峰那個位置，很難高端起來，未來流動性堪憂。 第二，御景峰的公寓怎麼也要六七百萬了吧，用來買三百來萬的恆大城，有點大“財”小用。
問：我是廣州戶口土著，本科學歷，並且廣州多套房，但是從沒做過房貸，我想深圳買房作為收租投資用，不自己住，預算350-400萬左右，4成首付，朋友都說寶安好。請問有沒推薦？另外我應該如何入戶
答：廣州多套房，而且從沒做過房貸，不但是土著還是土豪，廣州的多套房，該往深圳騰挪一部分了。 350-400萬總預算，現在很難去擠西部的熱點片區了。 與其隨意浪費掉首套首貸指標，在深圳買套老破小，不如廣州先出掉兩套，用三成首付在深圳買一套更貴更有價值的產品。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
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