土地增值稅經常引發稅企爭議，被戲稱“土地爭執稅”。土地增值稅之所以會引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進，並且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規簡單而滯後；三是土地增值稅計稅依據中收入和扣除項目的認定非常複雜；四是計算增值額的方法、成本費用的分攤方法複雜。本文擬對裁判文書網公開的涉土地增值稅爭議案件進行分析，並對土地增值稅的稅法責任進行提示，供讀者參考！
一、房地產業涉土地增值稅案件數據彙總
以“土地增值稅”、“房地產業”為關鍵詞進行司法裁判文書搜索，數據呈現出以下特點：
1、從案件數量上分析，民事案件數量居首
2、民事案件中各類合同糾紛佔比超過90%
3、行政案件總體數量不多，但其中行政複議及行政處罰合計佔比超三成
雖然從案件數量上看，房地產業涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數量不多，但是仔細分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會發現不少案例中合同各方對土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔比例等問題的分歧直接引發了合同糾紛。因此，行政案件的數量不能全面反映土地增值稅的法律風險，應看到相當多民事案件背後也是土地增值稅引發的風險。
4、刑事案件以逃稅罪與虛開發票罪為主
從案件數量上看，房地產業涉及土地增值稅的刑事案件數量只有11件，其中五件屬於危害稅收徵管罪，其中逃稅罪、虛開發票罪都涉及。
二、房地產業須警惕土地增值稅四大法律責任
（一）未及時進行土地增值稅清算，會被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金
由於土地增值稅相關規定的簡單、滯後，土地增值稅清算分為應清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）規定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。”
對於“應清算”未清算的情況，納稅人應主動進行土地增值稅清算，如果未能及時進行清算申報，主管稅務機關會在查實的前提下，向納稅人發出《稅務事項通知書》進行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會被追徵滯納金。對於“可清算”的情況，應先由主管稅務機關發出《稅務事項通知書》通知清算，納稅人再進行土地增值稅清算，此時只需繳納稅款。
（二）收入、費用、成本等確認不合法，追徵少繳的土地增值稅和滯納金
土地增值稅的計算依賴於增值額的計算，而增值額的計算則是由收入減去費用、成本等各法定扣除項。相對於扣除項，收入的確認還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見於特殊情形下的收入確認，例如：回遷安置房確認的金額標準、應確認收入的視同銷售行為、合作建房的轉讓收入是否應確認為應繳土地增值稅的收入等。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，扣除項包括取得土地的使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建築物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金等。但是實際上企業發生的費用是遠遠比《土地增值稅暫行條例實施細則》中列舉的種類要多。那對於費用、成本的性質判定不同，直接影響了土地增值稅的計算。例如，對於項目部發生的業務招待費，是否屬於開發間接費用，企業與稅務機關之間存在分歧，稅務機關往往認為是屬於期間費用而非開發間接費用。
對於收入、費用、成本等確認不合法的情形，如果只是法規、政策理解、適用錯誤，而不存在《稅收徵收管理法》第六十三、六十四條規定的偷稅等情況時，納稅人面臨的是追徵土地增值稅及滯納金的責任。（參見：《龍巖和鑫房地產開發有限公司、龍巖市地方稅務局稽查局稅務行政管理(稅務)二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號）。
（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構成偷稅
以《山西金宏澤房地產開發有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務局稽查局要求撤銷稅務處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號）為例，金宏澤房地產開發公司通過自制收據收取房款不入帳，少記預收收入造成少繳稅款。構成偷稅，被稅務機關處以追徵稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。
以《四川綿竹三益房地產開發有限責任公司不服四川省德陽市地方稅務局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號）為例，三益房地產開發有限責任公司以假髮票、虛構交易事實等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構成偷稅，被稅務 機關處以追徵稅款、滯納金及罰款。
為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負，減少收入、增加扣除項往往是籌劃重點。但是籌劃不當，容易構成稅務行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時，提醒讀者注意，根據《發票管理辦法》第四十一條的規定：“違反發票管理法規，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收違法所得，可以並處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規的發票還會面臨處罰罰款的行政責任。（參見《申請執行人四川省通江縣地方稅務稽查局申請執行被執行人巴中宏霞房地產公司稅務行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號）。
（四）土地增值稅不當“籌劃”，擔刑責——逃稅罪、虛開發票罪
從前述對公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據刑法第201條規定“納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大並且佔應納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，並處罰金”，但是“經稅務機關依法下達追繳通知後，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；但是，五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外。” 因此，一般來說，如果初次被稅務機關按照偷稅進行處罰，並足額上繳稅款、罰款的，不會按照逃稅罪進行刑事處罰。但是對於提供足額擔保是否屬於“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責任，目前司法審判結果則並不明確。根據立法意圖分析，筆者傾向於認為提供足額納稅擔保時，應認定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責任。
而虛開發票罪往往是因為房地產企業為了多列成本、費用。以《鹽城市富園房地產開發有限公司、江蘇富園建設有限公司等虛開發票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號）為例，2011年至2015年，富園房地產公司在開發鹽城市大豐區“朝陽景都”項目過程中，為了少繳稅款，公司財務主管被告人田培軍經與姜某計議後，先後安排並指使該公司副總經理被告人姜道聰、公司會計被告人許巧紅、徐玉會及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價審核報告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區“朝陽景都”項目實際工程量，讓富園建設公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產公司從稅務機關開具建築業統一發票8張。從而觸犯了刑法規定，以至於要承擔虛開發票的刑事責任。
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