用户73418706314

在“下海经商”的黄金年代，店铺就是投资的最好标的，一时间更是有着“一铺养三代”、“黄金铺”的说法。特别是电商时代还没有到来的时候，沿街店面甚至红火。

那么，现在买铺面还有升值的空间吗？

虽然说前二三十年，铺面有着很强的升值空间以及做生意的效果。但是，要说现在，个人认为并没有二三十年的升值空间。怎么呢？

1、电商时代的到来，店铺生意不好做。

虽然说店铺生意好不好做与店铺价格没有直接性的关系，但是也会受到影响。如果店铺生意好做，那么租金势必会好一些。要是店铺生意不好做呢？能不能租出去就成了问题。

在电商时代到来以后，沿街店面的生意越来越不好做。甚至现在已经达到了移动互联网电商时代。对于店铺生意的影响可谓十分。

所以，从电商对于市场的影响来看，特别是店铺的需求量降低，并且还是高价格，并不合理。同样的一件事情，能够通过移动互联网来完成，不需要更多的店面。

这就讲回到店面的供需关系中了。现在如果不是主要商场周边的地带，店铺很多一半关着的一半开着的，并不好做生意。需求量不大，但是价格呢？因为房产价格在2016年、2017年时大幅的上涨，店铺的价格就更高了。

在需求关系的影响下，个人认为，现在投资店铺并不合适。

如果说计算的年租金回报率超过5%，那么可以投资。但是，如果低于4%，就需要谨慎了。

2、从房产价格的走势特征角度讲。

我国房产价格走势具有“快速上涨，长久高位横盘”的特征。也就是说，阶段性大幅上涨，阶段性大幅下跌，然后更长的时间呈现高位横盘之态。

2009年、2010年房产价格大幅上涨，开始是一线城市，后来是二三线城市，最后席卷全国。不同的地区虽然涨幅不同，但是都有着50%、100%的价格上涨。

随着房地产价格的大幅上涨，限购限贷来袭，从一定程度上遏制房地产旺盛的需求。从另一方面增加房地产的供给，平衡市场供需关系。

房产价格在2011年-2015年时并没有出现大幅上涨，而是有着高位横盘。当然，有些地区因为房产一时间的供给量较大，还出现了微跌。

而到了2016年、2017年的时候呢？房产价格再次出现大幅上涨，开始于二线城市，传导至一线城市、三线城市，最后再次席卷全国。

史上最强限贷、限购出台，增加商住土地供给。在多重抑制下，房地产价格稳住了。

2018年房地产价格并未出现大幅上涨，而是处于高位横盘之态。

那么，如果从房地产价格特征规律的角度看，未来几年还有着房地产价格大幅上涨的机会吗？并没有。大概率会是高位横盘。

所以，近几年来讲，投资店铺没有大幅涨价的概率，或者说这种概率很低。

如果是自己做生意，想着更长线的发展店铺，那么可以投资。如果纯属投资来赚取租金，这就需要考量地段、考察行情以及对比投资回报率了。

厚金说

也许正如一句老话说的那样，‘贫穷限制了 我们的想象’一些位置高端的门面房，租金高的是吓人的，我所在的一个三线小城，有一家面馆的生意，相当不错 味道可口 每天高朋满座，我也挺喜欢大家的面，在外面吃饭， 尤其是中午的时候经常在那家吃面，可是，去年我突然看到 他们在门口贴了一个布告：说是要搬迁了。后来我问了一下附近做生意的的人才知道。原来是房东 又要涨房租了，在家面积将近200平的门面房，此前租金已经高达几十万了，现在房东想把租金提高到100万，但是，对于一个以面食为主要经营的餐饮店而言，这是无论如何也无法承受的，因为，对他们来说不仅仅是给房东打工的问题。更主要的是利润已经完全无法覆盖 房租了，万般无奈之下 他们只有选择了搬迁。

所以对于一般城市而言，购买门面房还是有着挺大的收益的，相对于那些商场来说 门面房还是更安全可靠一些，至少这些门面房都是靠近街面的，实在不行 自己经营也是可以的， 总比那些商场强得多 ，一旦关门投进去的钱也就全部白搭了。

而且，随着三四线城市的产业升级，回乡置业和进城购房的人越来越多。消费等级也在越来越高，门面房的价值也就越来越凸显的重要，尤其是那些濒临商业街的门面房，真是一铺养三代。

所以，我个人认为只要门面房位置合适 还是完全具有升值的潜力的。

零刻

我投资了许多东西，股票，商铺，餐饮生意等等，而那么多年的投资过程中我一直明白着一个道理，就是投资不是看眼前，要看未来！我手里有两套商铺都是前几年买的，一套在上海松江，一套在苏州昆山，都是底商，年回报率在7%和9%！我认为目前的商铺一铺养三代的黄金时段结束了，因为电商冲击太大，但是一铺养一代还是可以的！但是关键买商铺还是要看租金回报率和地段，记住这两个是关键的关键，一般来说7%年回报率以上的铺子才有投资价值！！

对于商铺的建议我认为最重要的是以下几点：

1.地理位置决定一切，商铺一切都是以地理位置为最大优先条件的！买商铺不能买性价比高的，要买地段好的，贵有贵的道理！商铺不比租房，地段不好没人租再便宜都没用！

2.尽量不要买包租的，或者有分成的，要买自持的！中间的猫腻太多，我这里不做太多解释，你懂就行！

3.如果想要买商场类的商铺，记住一定要买大品牌的，万科，百联，万达等等！商场的商铺靠引流，引流靠活动和品牌，这些都是靠资金，没有一个强大的企业做后盾，很难做出爆满的商场！所以买商场的铺子一定要找大品牌，不然容易变“鬼城！”

4.买铺子一定要买一楼的，一楼的！我亲身体会，我已经出租2-3年了，而2楼的才刚租了一半，三楼的大部分还是空铺！并且买铺子一定要买能重餐饮的，现在互联网消费冲击太大，唯一能在实体存活下来的就是餐饮了！

其实周期是会变换的，以前商铺疯狂的时候也没想到今天的电商会干掉实体，但是未来的10年，20年谁又能保证实体不会卷土重来呢？看看人家日本，还不是实体干掉了电商，所以有资金实力的完全可以配几套商铺投资，谁会知道下一个周期到底是谁会成王呢！

琅琊榜首张大仙

如果说全国各地的门面房也就是商铺都没有升值空间，显然也不现实。但是如果说90%的商铺在十年内没有升值空间，显然并不过分。

现在的实体店生意难做，看看大街上的店面就知道了，更换招牌的频率在加快。

为什么更换招牌呢？答案自然是租了房的人赚不出房租，只能及时止损，转让换人。

商铺租金逐年上涨，涨幅虽然没有房价那么夸张，但是每年10%没跑，好位置的商铺一年租金上涨30%也有可能。高昂的租金，再加上日益上涨的人工成本，商铺经营者就只能通过提高商品售价来破解。

很多商品，比如最常见的服装。网上100元品质的服装，到实体店200元可能拿不下来。网上三四百元的服装，到实体店往往就千八百了。

前几天跟一位做了多年服装生意的朋友一起吃饭，聊起商场的服装。一件成本30元的服装，放到商场卖一千元，翻了数十倍。一些品牌服装百十元的成本，都是十倍以上的溢价。

所以说到网购对实体店冲击时，也要反思一下实体店商品的售价。网络价格透明，很容易对比，消费者更容易以脚投票。而实体店考虑到各项成本，往往会尽量提高售价，借品牌的名义赚取更高的利润。

服装的成本并不高，很好的衣服一百多元的成本也下来了。实际上，一些商场的品牌服装，以假乱真的情况不少，几十倍的盈利。面料做工好的假货，普通人很难分辨真假，真正追求大品牌的人，往往买到了更多的假货。

从产能的角度讲，持续的房产建设，大量的商铺进入市场，实际商铺已经属于严重的产能过剩了。

一个区域一百个人开店做生意，显然生意都不会太差。但是随着建设，周边居住的人口增加一两倍，但是开店的人一下子增加到一千人，生意还会那么好做吗？

这是简单易懂的道理，未来实体店显然不会太乐观。当新零售不断推进，线上优势产品与线下实体店结合时，传统实体店生意将会更加困难。

有限的升值空间，远高于住房的过户成本，所以至少五年内，还是不要投资商铺的好。

财智成功

商铺的升值空间，往往比较单一，因为它不像住宅那样，会带户口，有学区房，地铁房，海景房，会满足不同人的需求，商铺只有一个功能，那就是拿来做生意，生意好就有升职空间，生意不好，那么升值的空间就微乎其微，一切取决于生意。

往往在商铺里面做生意的人，都是租的房，只有做生意的人生意比较好，才能够支付得起更高的租金，那么投资商铺的人，才会有更高的收益率，收益率更高，社会成本的可能性就越快，那么就房子也会顺着增值，反过来了，如果商铺里的人生意做的一般般，那么就会频繁的换租客，租金价格也可能上不去，收益率低，商铺增值也就无从谈起。

购买商铺的时候，准备租给什么样的人做生意，这些生意的利润高不高，市场大不大，未来商铺服务的人群一定是趋向于，体验化，零碎化，社区化，满足方便性，体验性，个性化的发展，这些生意都会带来更多的增值，其他的一律都是不可预见，比如说，可以做美容养生，或者开饭店的二楼商铺，可以开小卖部，做早点，卖水果，卖菜，快递，社区银行的社区商铺，这些商铺会更好一些。

凡是个性化的市场，便利市场，体验类的市场，这种市场都会更好一些，其他的会差一点，即使是超市，未来也都会，发展成为线上超市，把配送，作为战略的发展之一，想一想，咱是标准化的产品，未来都可以通过配送，进行解决，只有那些个性化，便利市场，体验类的市场，才有未来。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

我个人认为，商铺的价值的确在变低，那么商铺真的就没有投资价值了吗？未必！好商铺依旧值得投资！

也就是说，你必须要有一双火眼金睛，才能够挑选到真正优质的商铺，实现较大的升值空间，否者的话，很容易被套牢。

早20年，那时候有一铺养三代的说法，而现在呢，一个不小心，就会变成：一铺坑三代。

那么什么样的商铺依然值得投资呢？我认为最关键的一点就是：看地段、看地段、还是看地段。

经过多年的发展，现在的商业地产早已经是遍地开花，处于饱和的状态，大部分的商铺只能当做仓库来处理，真正优质的商铺，是那些极少数处于绝佳地段的商铺。

我们都知道，每个城市，每个地方的优质地段的资源，是很有限的，处于优质地段的商铺，是不愁升值空间的。

那么怎么判断地段是否优质呢？

看人流量！只要有足够的人流量，那么这里的商铺就值得投资，大家可以去看看那些步行街，越是人流量集中的地方，生意越好，租金也越高。

每天去观察各个商铺门前一天之内通过的人流量大约有多少，进店率是多少，就能够大致估算出，每个商铺的经营效益情况是好还是不好。

实在不行，就参考那些餐饮巨头们的选择，比如麦当劳肯德基，那么的选址是非常严格的，开店成功率非常之高，很好有看到失败的，原因就是因为他们的团队，有一套严格的挑选商铺的指标和方法。他们开店的地方，一般来说，是人流量和消费群体辐射范围很广的地段，错不了。

杨中根

现在开发商开发的楼盘，一般都会配套部分门面房。这种现象导致门面房到处都是，而要形成一定的繁荣的商业区需要很长的时间。而门面价值空间取决于房租的收益，收益高的门面才有价值，同理收益高的门面价格也高。

在中国实体店收益率低的情况下，门面的价格和收益无法成正比，完全靠赌博运气，相比较而言，收益低于理财的门面不具备投资价值。

目前为止，大的方向面临市场流通性不足的状况，现金为王，伺机而动。

寒江独钓749

现在买门面房还有升值空间吗？我认为关于这个问题要联系到现在的实体行业，现在实体行业都不景气的情况下，我会感觉门面房的升值空间很小。

门面房的使用价值就是为了做生意，现在的实体行业生意越来越不景气，大家可以看到大街上那么多的门面房贴着出租转让信息，有的空的门面房在那里空好几年都没人敢去接手，如果你去买了这样的门面房，这几年的亏损你可以接受吗？我们先不要说有没有升值空间，我们就说你能不能接受它的间断性亏损就可以了。

以前投资一个门面房还有升值空间，因为那时候没有电商的出现，那时候你有一个门面房确实是一个很有面子的事情，而且会为你带来源源不断的收入。可是你再看一下现在的形势，大量的顾客都奔向了网购，实体店如何生存都成了问题，你还在考虑门面房的升值空间问题。不管做什么样的投资，我们首先要观察好当前的形势，如果你非要向和尚卖梳子谁也没有办法，当然了，也不是所有的门面房都没有升值空间的，只不过这种房子被你选中的概率会比以前小很多。

只要投资就会存在风险，只不过是风险有大有小，目前这种形势下我不建议你去投资门面房，如果你有钱可以去做其它方面的投资，也许那样的话会降低你的投资风险。

大永随记

听说在电商横行时代买商铺是正确的选择，国家早晚会出来调控电商的。到那个时候，一铺难求。

尹小尹333

我觉得门面房有升值空间，可以投资。

从中长期来看，不动产投资是抵御通胀的最有效手段。物价上涨，不动产肯定会跟着升值，但是想短时间内暴涨，那就要看你的投资眼光了。

我老婆在楼下开了一家美容院，生意还不错。但店面所在的这条街却有大量铺面在转让，我仔细一看：原来大多是一些汽车租赁的店面在转让。而接手店面的，不少是汽车修理或汽车美容。经济的发展，不同时代需求是不一样的，但很多经济都是以实体店作为依托进行的。一种经济消失，总会被另一种经济取代。

可能你觉得这几年网购特别盛行，互联网手机，外卖等等都极大的冲击着实体店面。但是有句话叫“物极必反”，网购的购物体验终归远不如实体店。这几年，网购公司纷纷布局线下，什么“千店计划”、“万店计划”等等纷纷出炉，也不断有公司开始跟进。互联网手机公司也纷纷在线下开店，足见下线的需求同样旺盛。

前些年的线上盛行，到现在的线下回归。我很看好实体店的发展。当然，现在竞争激烈，越来越多向专业化、连锁化发展，个人想开店越越来越难。实体店的发展一定会越来越好。

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