受新冠疫情的影響，2020年3月份的小陽春肯定是泡湯了，一季度的房地產銷售市場更是慘不忍睹，作為疫情重災區的武漢，其房地產市場未來的走向一直受到廣泛關注。
武漢房價會不會跌？跌多少？多久開始回暖？
疫情重創的經濟或許可以快速復甦，但疫情對武漢這座城市形象的負面影響，短時間很難挽回，這會一定程度上影響武漢的城市魅力和人口吸納能力。
更何況，哪怕沒有此次疫情，武漢的樓市早已顯現出“虛胖”之態。
01
“一房難求”變為“供大於求”
3年前的武漢樓市可以用瘋狂來形容，在2016年到2017年，隨著武漢房價的大幅上漲，武漢樓市開始出現“一房難求”的現象。
當時由於限價影響，一二手房嚴重倒掛，幾萬到十幾萬的茶水費屢見不鮮，高價格低品質的精裝修成為常態，於是購房者維權現象屢屢發生，有趣的是，大多數維權者並不同意通過退房解決問題，他們只是無法接受精裝修的價格。
但是到了2019年，武漢的房地產市場早已從“一房難求”轉變為“供大於求”，同時，在供求錯位的影響下，武漢樓市區域分化嚴重，成交冷熱不均，如東湖高新供需兩旺，量價齊升，而東西湖、新洲、漢南的整體成交則拖了後腿，愈顯乏力。
數據顯示，從2016年到2019年，武漢新房開盤次數不斷上升，在2019年，武漢年度開盤總數再次被刷新，高達584次。
在住房供應方面，2019年，武漢住房供應22.22萬套，面積2636萬㎡，武漢住房成交20.91萬套、2346萬㎡，是全國住房銷售套數和銷售面積的雙料冠軍。
如上圖所示，武漢的商品住宅供應面積持續增加，供需比從2016年的0.8、2017年的1.2、到2018年樓市寒冬達到頂峰1.4，又在2019年回落到1.1，這意味著2017-2019年，3年時間裡武漢的供應一直是大於需求的。
在供大於求的背景下，武漢市場競爭越發激烈，一房難求現象也有所緩解，購房者熱情褪去後，變得更加理智，結果是導致武漢開盤去化率連續三年下降。
當市場長期處於供大於求的狀態，賣方市場慢慢轉變為買方市場，房價上漲預期減弱，如果沒有此次疫情的影響，武漢2020年的樓市上漲不會高於2019年，而在此次新冠疫情影響下，未來的購房需求必定疲軟，住房供應卻有增無減，房價下跌已成定局，且短期難以恢復。
02
政策由“嚴苛”變為“利好剛需”
從2016年到2019年，武漢房地產調控政策在“房住不炒”的大方向指引下，切實貫徹“因城施策”方針，我們能夠感受到2019年武漢的調控政策對於樓市還是偏利好的。
在2019年，影響較大的政策分別是“武漢人才新政”和“落戶政策的放寬”，2019年7月，只要是45歲以下的專科生即可申請全家落戶；2019年12月，武漢更是取消了積分落戶年度數量的限制，累計積分75分即可入戶。
落戶門檻的不斷放鬆，意味著有更多人口具備武漢戶籍和在武漢購房的資格，這在一定程度上給開發商很大的信心。
2019年不得不提10月份的軍運會，武漢市政府為迎接軍運會，投入了巨量的財力、物力。
運動場館：武漢新建13個比賽場館，改造22個場館，東西湖新建體育中心，投資額近20億元；
城市立面：所有城市主幹道兩側建築外立面改造、空調外機整齊劃一，綠化統一設計，城市面貌煥然一新；
道路交通：所有城市環線、主幹道重新翻新、瀝青黑化，2號線南延長線、7號線紙坊線、8號線3期(軍運會專線)、蔡甸線地鐵線路相繼開通，實現了主城區成網，遠城區成線的軌道交通網絡格局。
截止到目前武漢地鐵運營里程達到334公里，全市軌道運營線路達13條，運營站點225座。
城市形象全面提升的背後，是巨大的財政支出，為緩解財政壓力，武漢一改以往慢熱的狀態，開始積極推地，加快土地供應。
2019年土地出讓金武漢位列全國第五
數據顯示，2019年武漢全年供應建面3630.69萬㎡，同比上漲13.06%；成交建面高達3511.69萬㎡，同比增長21.24%。從成交金額看，2019年武漢土地出讓金額1766億元(涵蓋居住商辦等)，創造歷史新高，位居全國城市第五。
2019年，武漢共誕生12個地王項目。4月美的競得光谷南單價地王，樓面價10370元/平；同月，融創斥資70億拿下礄口總價地王；9月，華夏幸福斥資95.96億拿下武昌總價地王；11月，南山地產競得光谷東單價地王，樓面價12363元/平。
同時，軍運會結束後，眾多開發商藉此熱點，開始集中在11月推盤，推盤量達到歷年來峰值，武漢住宅庫存去化週期猛增。
由此可以深刻感受到，房地產經濟仍是武漢城市發展的動力所在，而且武漢明確提出未來5年，將新增住房需求1.5億平方米，
限價不再一刀切，更加強調區域差異。
逐漸放鬆的調控政策和落戶門檻，利好剛需的購房政策，加快節奏的土地供應，以及區域化限價等等，吸引了眾多開發商湧入武漢拿地，但新冠疫情的黑天鵝事件，可能會讓大部分中小開發商在武漢折戟沉沙。
目前的住宅庫存加上2020年新盤供應，武漢的供需差距將會進一步拉大。
03
疫情也是房產調控的機會
那麼這一次的新冠疫情會怎樣影響武漢樓市，筆者認為不可以盲目樂觀，武漢樓市短期內、甚至整個2020年都不會有行情。
很多人以03年非典做對比分析，
認為疫情只是短暫地凍結樓市成交，一定程度的影響經濟，但沒有改變供需。當疫情結束後，只要國家放鬆調控，有購房需求的人還會買房，武漢樓市會在今年下半年回暖。
但是，武漢2020年的供需關係與03年非典過後是截然不同的。
在供給端，武漢房地產市場供大於求的狀態已經維持三年之久，在去年軍運會結束後，開發商集中推盤，住宅庫存大幅增加，尤其是商辦類地產處於過剩狀態。
在需求端，這次疫情導致武漢很多家庭遭受重創，很多中小企業資金鍊斷裂，嚴重影響了居民的消費能力和對市場的信心。
更為重要的是，武漢是一座內需型城市，房產多為本地購買者，外地投資客不多。隨著武漢逐步放鬆落戶門檻，武漢新落戶人口越來越多，2019年新增人口達到100萬左右。自2017年以來，共新增留漢大學生109.5萬人。
但武漢不是不可替代的，全國同級別的城市還有很多，此次武漢對疫情的處理水平嚴重影響了城市形象，疫情之後，這些新武漢人是否還願意留在武漢仍是一個難以回答的問題。
從正面來看，危機中蘊藏機遇，新冠疫情也不失為武漢調控房產的機會。
雖然武漢樓市短期內無法恢復元氣，但武漢的產業、高校、人口、政治地位等都沒有變化，從長遠來看，武漢核心地區的房產依然具備保值增值的能力，而此次疫情可以讓這些房產擠出泡沫，迴歸真實價值。
對於想在武漢生活或投資武漢的人來說，疫情過後存在抄底的機會，但要持幣觀望一段時間。
資金充裕的首選漢口、武昌和光谷 ，漢口是武漢傳統的商業中心，武昌是政治文化中心，而光谷是高科技產業聚集地，這三個地區是武漢現在和未來的核心區。對於資金不足的剛需來說，能買主城區不買遠城區，漢陽和青山由於產業問題，後期升值潛力略弱，最好避開。
長江新區也值得關注，長江新區是國家戰略，對標雄安新區，國家在土地、財稅、政策等方面會給予不少優惠，但投資週期會更長。
閱讀更多 樓市參考 的文章
