受新冠疫情的影响，2020年3月份的小阳春肯定是泡汤了，一季度的房地产销售市场更是惨不忍睹，作为疫情重灾区的武汉，其房地产市场未来的走向一直受到广泛关注。
武汉房价会不会跌？跌多少？多久开始回暖？
疫情重创的经济或许可以快速复苏，但疫情对武汉这座城市形象的负面影响，短时间很难挽回，这会一定程度上影响武汉的城市魅力和人口吸纳能力。
更何况，哪怕没有此次疫情，武汉的楼市早已显现出“虚胖”之态。
01
“一房难求”变为“供大于求”
3年前的武汉楼市可以用疯狂来形容，在2016年到2017年，随着武汉房价的大幅上涨，武汉楼市开始出现“一房难求”的现象。
当时由于限价影响，一二手房严重倒挂，几万到十几万的茶水费屡见不鲜，高价格低品质的精装修成为常态，于是购房者维权现象屡屡发生，有趣的是，大多数维权者并不同意通过退房解决问题，他们只是无法接受精装修的价格。
但是到了2019年，武汉的房地产市场早已从“一房难求”转变为“供大于求”，同时，在供求错位的影响下，武汉楼市区域分化严重，成交冷热不均，如东湖高新供需两旺，量价齐升，而东西湖、新洲、汉南的整体成交则拖了后腿，愈显乏力。
数据显示，从2016年到2019年，武汉新房开盘次数不断上升，在2019年，武汉年度开盘总数再次被刷新，高达584次。
在住房供应方面，2019年，武汉住房供应22.22万套，面积2636万㎡，武汉住房成交20.91万套、2346万㎡，是全国住房销售套数和销售面积的双料冠军。
如上图所示，武汉的商品住宅供应面积持续增加，供需比从2016年的0.8、2017年的1.2、到2018年楼市寒冬达到顶峰1.4，又在2019年回落到1.1，这意味着2017-2019年，3年时间里武汉的供应一直是大于需求的。
在供大于求的背景下，武汉市场竞争越发激烈，一房难求现象也有所缓解，购房者热情褪去后，变得更加理智，结果是导致武汉开盘去化率连续三年下降。
当市场长期处于供大于求的状态，卖方市场慢慢转变为买方市场，房价上涨预期减弱，如果没有此次疫情的影响，武汉2020年的楼市上涨不会高于2019年，而在此次新冠疫情影响下，未来的购房需求必定疲软，住房供应却有增无减，房价下跌已成定局，且短期难以恢复。
02
政策由“严苛”变为“利好刚需”
从2016年到2019年，武汉房地产调控政策在“房住不炒”的大方向指引下，切实贯彻“因城施策”方针，我们能够感受到2019年武汉的调控政策对于楼市还是偏利好的。
在2019年，影响较大的政策分别是“武汉人才新政”和“落户政策的放宽”，2019年7月，只要是45岁以下的专科生即可申请全家落户；2019年12月，武汉更是取消了积分落户年度数量的限制，累计积分75分即可入户。
落户门槛的不断放松，意味着有更多人口具备武汉户籍和在武汉购房的资格，这在一定程度上给开发商很大的信心。
2019年不得不提10月份的军运会，武汉市政府为迎接军运会，投入了巨量的财力、物力。
运动场馆：武汉新建13个比赛场馆，改造22个场馆，东西湖新建体育中心，投资额近20亿元；
城市立面：所有城市主干道两侧建筑外立面改造、空调外机整齐划一，绿化统一设计，城市面貌焕然一新；
道路交通：所有城市环线、主干道重新翻新、沥青黑化，2号线南延长线、7号线纸坊线、8号线3期(军运会专线)、蔡甸线地铁线路相继开通，实现了主城区成网，远城区成线的轨道交通网络格局。
截止到目前武汉地铁运营里程达到334公里，全市轨道运营线路达13条，运营站点225座。
城市形象全面提升的背后，是巨大的财政支出，为缓解财政压力，武汉一改以往慢热的状态，开始积极推地，加快土地供应。
2019年土地出让金武汉位列全国第五
数据显示，2019年武汉全年供应建面3630.69万㎡，同比上涨13.06%；成交建面高达3511.69万㎡，同比增长21.24%。从成交金额看，2019年武汉土地出让金额1766亿元(涵盖居住商办等)，创造历史新高，位居全国城市第五。
2019年，武汉共诞生12个地王项目。4月美的竞得光谷南单价地王，楼面价10370元/平；同月，融创斥资70亿拿下硚口总价地王；9月，华夏幸福斥资95.96亿拿下武昌总价地王；11月，南山地产竞得光谷东单价地王，楼面价12363元/平。
同时，军运会结束后，众多开发商借此热点，开始集中在11月推盘，推盘量达到历年来峰值，武汉住宅库存去化周期猛增。
由此可以深刻感受到，房地产经济仍是武汉城市发展的动力所在，而且武汉明确提出未来5年，将新增住房需求1.5亿平方米，
限价不再一刀切，更加强调区域差异。
逐渐放松的调控政策和落户门槛，利好刚需的购房政策，加快节奏的土地供应，以及区域化限价等等，吸引了众多开发商涌入武汉拿地，但新冠疫情的黑天鹅事件，可能会让大部分中小开发商在武汉折戟沉沙。
目前的住宅库存加上2020年新盘供应，武汉的供需差距将会进一步拉大。
03
疫情也是房产调控的机会
那么这一次的新冠疫情会怎样影响武汉楼市，笔者认为不可以盲目乐观，武汉楼市短期内、甚至整个2020年都不会有行情。
很多人以03年非典做对比分析，
认为疫情只是短暂地冻结楼市成交，一定程度的影响经济，但没有改变供需。当疫情结束后，只要国家放松调控，有购房需求的人还会买房，武汉楼市会在今年下半年回暖。
但是，武汉2020年的供需关系与03年非典过后是截然不同的。
在供给端，武汉房地产市场供大于求的状态已经维持三年之久，在去年军运会结束后，开发商集中推盘，住宅库存大幅增加，尤其是商办类地产处于过剩状态。
在需求端，这次疫情导致武汉很多家庭遭受重创，很多中小企业资金链断裂，严重影响了居民的消费能力和对市场的信心。
更为重要的是，武汉是一座内需型城市，房产多为本地购买者，外地投资客不多。随着武汉逐步放松落户门槛，武汉新落户人口越来越多，2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来，共新增留汉大学生109.5万人。
但武汉不是不可替代的，全国同级别的城市还有很多，此次武汉对疫情的处理水平严重影响了城市形象，疫情之后，这些新武汉人是否还愿意留在武汉仍是一个难以回答的问题。
从正面来看，危机中蕴藏机遇，新冠疫情也不失为武汉调控房产的机会。
虽然武汉楼市短期内无法恢复元气，但武汉的产业、高校、人口、政治地位等都没有变化，从长远来看，武汉核心地区的房产依然具备保值增值的能力，而此次疫情可以让这些房产挤出泡沫，回归真实价值。
对于想在武汉生活或投资武汉的人来说，疫情过后存在抄底的机会，但要持币观望一段时间。
资金充裕的首选汉口、武昌和光谷 ，汉口是武汉传统的商业中心，武昌是政治文化中心，而光谷是高科技产业聚集地，这三个地区是武汉现在和未来的核心区。对于资金不足的刚需来说，能买主城区不买远城区，汉阳和青山由于产业问题，后期升值潜力略弱，最好避开。
长江新区也值得关注，长江新区是国家战略，对标雄安新区，国家在土地、财税、政策等方面会给予不少优惠，但投资周期会更长。
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