問：十三老師，我和老公南山科技園上班，蛇口海伴雅居一套兩房自住。手上資金400萬，娃現在小學二年級，聽說深圳灣學校前景不錯，計劃將來讀深圳灣初中。三個選擇糾結得不行。 1. 700萬總價。是選擇買太古城南小一房還是金色海琴苑三房呢？都帶深圳灣初中學位，買來出租不住。 2. 現在深圳灣學校還沒起來，要不要先買前海諾德，鼎太那邊房子，過3年如果深圳灣學校起來了，再置換呢？ 手上就這麼些錢，糾結來糾結去，盼十三老師指點下。謝謝了

答：感謝付費諮詢。 我覺得你對深圳灣學校過於迷信了，深圳灣學校雖然硬件好，生源也非富即貴，但成績未經過市場驗證，以後未必拼得過南山福田的老牌名校，這個名校是打問號的。 而且深圳灣學校學位充足，租房就可以入讀，你完全沒必要為一個未被蓋章認可的名校去糾結，更應該考慮的是手頭的400萬該如何放置。 你現在自住的海伴雅居小兩房只有60多平，樓齡偏老，升值潛力也一般，自住和投資都不是優選。 我建議直接做置換，賣掉海伴雅居，加上手裡的400萬，買一套自住和學位兼顧的舒適三居，升值預期強，也改善了自住條件，才是更好的選擇。

問：十三老師好，我們公司有一個羅湖清水湖片區的公寓內部價格購房名額，具體公寓名字是:中海慧智大廈U-SPACE。 該公寓面積是45平，層高5.1米，總價約150萬元。首付50%，商業貸款。 產權只有30年，不限購，需要註冊公司，以公司名義購入。 請問這樣的公寓是否有購入的價值，風險點在哪？交易稅費高嗎？

答：您好，每個產品都有不同的受眾群體，我們不能一概而論的說是坑，只能說公寓不適合大部分人，等住宅買無可買了再說，不能因為點芝麻小便宜，丟了大西瓜——佔用原本可以住宅的資金，錯失買房機會。

問：老師您好，目前在東莞，想在深圳買套房子，但沒名額，有其它辦法可以買嗎？

答：名額問題以前說過很多次的，第一個入戶，第二個JLH五四大法，第三個，社保問題，別的也沒有更好的辦法了。至於公寓，還不如買別的城市，回遷房因週期不確定，時間風險太大，並不適合每個人。

問：半島二期怎麼看？單本證漲幅會跑輸一三四嗎？

答：如果有深圳樓盤年鑑這本書，半島城邦一定會留下濃墨重彩的一筆。 這個樓盤相當經典，絕版區位，驚豔設計，海景無敵，從第一期到第四期，每一期都有故事。 因為前後有兩個客戶死磕半島，我深入研究了半島的一二三四期，深圳三年橫盤期，沒有學位加持的半島，逆勢神奇大漲，最高70%，最低卻只有20%。 同一個樓盤，只因為產品與時間緯度不同，造成了巨大分化，深圳樓市的複雜詭異，在這個盤上體現無疑。 至於二期的單證會不會跑輸一三四期，半島從來沒有絕對，一二三四期會交錯發力，加上未來的五期又增加了不確定性，對這個樓盤感興趣的可以找我單聊。

問：十三老師您好，我是破竹會員，想跟您請教一下，深圳落戶問題。是這樣的，自己符合深圳落戶條件，但是沒有錢和足夠的現金流供房子，想未來條件好了上車深圳，但又擔心深圳落戶隨時關閉。所以有必要先落戶落戶深圳，然後等著嗎？有什麼費用嗎(一次性和長期費用)？不買房會不會給戶口強行在踢出來？這樣自己的戶口和醫保什麼的不在同一地點生病報銷沒關係吧？麻煩您了，謝謝。

答：如果現在戶口在小城市或農村，不如遷來深圳，沒錢買房也沒關係，先佔個位唄。 沒有費用，不買房也不會踢出來，和生病報銷都沒關係。 能遷先遷吧，深圳落戶綠色通道遲早會關閉，深戶遲早也會像北上戶口一樣珍貴。

問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。

答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。

問：龍崗寶能悅瀾山88平4房這種如何，400萬左右，現在入場是否合適。純投資。

問：老師好。 北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區的。總體上，北京是不是增長潛力，比不過深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金額投資應該放在深圳。 北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場自由度和競爭意識遠超北京，未來發展誰更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。 不過有京籍的是不捨得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。

問：請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了

答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。

問：450~500萬剛需電梯高層兩房，選擇南頭是否比蛇口老街更有前景？（畢竟南頭離前海更近，地鐵連線更密集）

答：不見得: 1.市區公共交通發達，地鐵不是重點考慮因素。 2.這種價位的兩房總價已不低，接近豪宅線&近郊西鄉和龍華均有三房可取代，如想繼續往上衝，需要有學位支撐，總體來看，蛇口學位好過南頭。 3.前海至少還要五年才能醇熟，城市還在擴充階段，現有的城市格局不會大變動，只有前海寫字樓企業大規模進駐以後，近前海才能作為一個優勢。

問：您好，第一次置業，單身女性，考慮自住➕有升值空間。目前在羅湖區工作，您建議鹽田佳兆業這個樓盤嗎？71,89的戶型怎麼選擇呢。目前首付三成的情況下，兩個戶型都可以cover首付。另外也看過坪山新區的樓盤，地區新樓盤多城市建設比其他區好➕有雙地鐵，增值空間應該有，但是缺點也很明顯：新樓多，大家不會考慮二手房，短期估計是不容易變現，流動性弱，而且就算通了地鐵，自住可能還是比較遠。 謝謝您的解答

答：鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，我自己一個親戚也推薦買了這裡。 但是，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。你工作在羅湖，一百出頭的首付，總價3到400萬可買到羅湖的小兩居，但羅湖的升值潛力大家都懂。去買龍崗和坪山，距離太遠，升值也未必達到預期。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，結合你的自住和通勤已經是最佳選擇了，凡事沒有既要又要，取一箇中間平衡最好。 當然有人會說港區貨櫃車超多嗓音大吧啦吧啦一大堆問題，說的都對，但這些問題都解決了還是這個價格嗎? 最後，祝賀你早日婚前買房！

問：您好！前不久稀裡糊塗跟著朋友在大亞灣的金地天潤自在城下了五萬的定金，回來就後悔了，尤其是看了您的三篇寫惠州的文章之後，非常糾結：是要放棄定金止損，還是義無反顧去踩坑？不大可能自主的。請賜教！

答：我看了一下這個盤，在臨深和大亞灣西區之間，位置蠻尷尬的，還是一個建面160萬平米，停車位一萬多個的超大盤，註定是一個不好租不好賣的長持雞肋盤。 我建議，長痛不如短痛，五萬塊就當買了一個昂貴的教訓吧！

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