目前，沒有相關法律文件明確規定“新冠肺炎（簡稱“NCP”）”事件對商業物業租賃合同的影響及責任承擔等合同履行問題，本文參考2003年“非典”事件中的相關法律文件、案例，從分析“NCP”事件法律性質是“不可抗力”還是“情勢變更”出發，探討該事件下商業物業租賃合同當事人是否有權行使合同解除權、合同變更權或是免責權，為商業物業租賃合同當事人在“NCP”事件中更好的維護自身權利，提出切實可行的建議。
在全國眾志成城、共同抗擊新型冠狀病毒肺炎的關鍵時期，因受此次疫情影響，導致不少商業物業租賃合同正常履行受到一定影響，為探究合同雙方可否基於本次事件行使合同變更與解除的權利，我們做了如下分析和探討。
一、對新型冠狀病毒肺炎疫情事件的法律性質分析
本次疫情與2003年的“非典”均屬於法律意義上的由傳染病引起的突發公共衛生事件，參照《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》規定，本次疫情事件的法律性質與“不可抗力”及“情勢變更”有著高度關聯性，現就此產生的法律效果具體分析如下：
（一）“不可抗力”及“情勢變更”對合同變更與解除的法律認定
所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第九十四條第一款第（一）項規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，可以通知解除合同。
所謂情勢變更，是指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。然而情勢變更作為當代合同法上的一項重要原則,我國合同法卻未對此加以規定,直至2009年最高人民法院頒佈《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法司法解釋二》）時，才明確提出情勢變更的概念，以及在此情形下的司法裁判規則。
（二）本次疫情是否構成商業租賃合同下的“不可抗力”分析
目前，並未有官方法律文件或者政策性文件將本次疫情定性為“不可抗力”事件。但基於本次疫情具有突發性，其確切傳染源、致病原理、治療方案等至今尚未明確，故我們傾向於認為其符合“不可抗力”的不能預見、不能避免且不能克服的客觀特徵。因疫情而採取的行政措施，也是一般人不能預見、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特徵。但因本次疫情對不同個體的影響和可預見程度不同，故判斷本次疫情是否屬於商業物業租賃合同下的不可抗力事件，需要視具體情形而定。
具體而言，可以從個體對疫情的預期，以及疫情是否導致商業物業租賃合同履行不能進行判定。就前者，如當事人在簽訂合同時對疫情是否構成不可抗力進行了約定，則按照約定執行；如當事人雖未約定，但在疫情前，對疫情期間租賃合同的履行做了事前或事後的安排，則不宜將疫情認定為租賃關係中的不可抗力。對於後者，疫情在不同階段對經濟及民商事活動的影響不同，是否構成租賃合同中的不可抗力亦是根據疫情是否導致合同不能履行進行判定。例如採取除特殊企業外的普通各類企業不早於2020年2月9日24時復工的區域，因該行政措施導致不能履行租賃合同的當事人，可依據不可抗力主張權利；2020年2月9日後，如各行業進入全面復工階段，則租賃合同的當事人不宜以不可抗力主張權利。
（三）本次疫情是否構成商業租賃合同下“情勢變更”的分析
根據《合同法司法解釋二》第二十六條規定，合同成立後涉及的“客觀情況”非常廣泛，凡是能夠作為合同成立基礎或環境的一切客觀事實都應屬於“情勢”的範疇，可以是經濟方面的情形。如金融危機、匯率變動、市場行情等，也可以是非經濟方面的，如自然災害、社會事件、政府行為等。因此，判斷疫情是否屬於商業租賃合同中的“情勢變更”，可按照以下程序進行判斷：
- 第一步：合同成立後，當事人繼續履行合同的相關情況是否發生變化。如是，則進入第二步；如沒有發生變化，或發生的變化與租賃合同無關（例如疫情導致生活成本增加等變化），則當事人不能用“情勢變更”作為主張權利的事由；而本次疫情為突發性公共衛生事件，事先無法預見，因此可直接進入第二步判定程序。
- 第二步：這些變化是否屬於客觀事實。如是，則進入第三步；如果不是客觀事實，而僅是當事人的主觀臆想，換言之，認為一件事已經發生了，但是實際沒有發生，那麼情勢變更便沒有存在的事實基礎，無法作為主張權利的事由。而本次疫情現屬於客觀存在的事實，因此可直接進入第三步判定程序。
- 第三步：這些變化的影響程度是否並非輕微，而屬於重大。如是，則進入第四步；如非重大的，僅是輕微的、一般的，只能說“相關情況”有變化，不能將它升級認定為“情勢變更”。疫情對當事人的租賃合同履行是否影響重大，在不同階段對不同行業類別的影響不同，故需要根據具體情況進行判定疫情影響是否重大。
- 第四步：這些重大變化是否在訂立合同時無法預見。如是，則進入第五步；如為事先可預見的，只能說對風險預估程度和可抗擊程度是否可把控，可從當事人的約定或公平原則考慮主張權利，而不能將其上升為“情勢變更”。正如前文所述，本次疫情確屬不可預見之重大變化（但在疫情爆發期間訂立的租賃合同，則不能當然判定其具有不可預見性）。
- 第五步：重大變化是否導致合同無法履行。如並非導致合同無法履行，則進入第六步判定；如導致合同無法履行，則可能屬於“不可抗力”範圍。疫情是否導致租賃合同無法履行，在不同階段對不同行業類別的租賃關係影響不同，故需要根據具體情況進行判定。
- 第六步：重大變化是否導致繼續履行合同，對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。如是，則當事人可依據“情勢變更”事由主張權利。但疫情是否導致租賃合同繼續履行對一方當事人明顯不公平；或繼續履行合同，並不能實現合同目，需要針對具體情況進行分析。
綜上，本次疫情在租賃合同法律關係中的確兼具“不可抗力”與“情勢變更”的特徵，但不可一概而論的得出某一結論。當事人選擇“不可抗力”或“情勢變更”作為主張權利事由最根本的區別在於：疫情是否導致租賃合同無法履行。如疫情導致租賃合同無法履行，則在考慮選擇“不可抗力”作為主張權利的前提下，再行考慮疫情是否滿足“不可抗力”的法定構成要件；如疫情並未導致租賃合同無法繼續履行，則在考慮選擇“情勢變更”作為主張權利的前提下，再行考慮疫情是否滿足“情勢變更”的法定構成要件，以充分判定符合主張權利的法定事由。
二、對與本次新型冠狀病毒肺炎疫情事件
類似的裁判規則解讀
（一）認定類似事件構成租賃合同關係中的“不可抗力”
根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條，《合同法》第九十四條、第一百一十七條及第一百一十八條有關“不可抗力”的規定，租賃合同當事人履行了《合同法》規定的通知義務和舉證義務，即可部分或全部免除不履行租賃合同義務的責任，或要求解除租賃合同。類似判例如下：
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（二）認定類似事件構成租賃合同關係中的“情勢變更”
根據《合同法司法解釋二》第二十六條規定，如疫情符合“情勢變更”，則租賃合同當事人可請求變更或者解除合同，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。類似判例如下：
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綜上所述，若疫情構成“不可抗力”，則當事人履行法定義務後，不必徵得對方同意即可解除合同，或部分或全部免除違約責任。若疫情構成“情勢變更”， 則當事人變更或解除合同的權利為請求權，要主張適用情勢變更原則，必須請求人民法院作出裁判，不能當然導致合同的變更和解除。
三、疫情防控期間合同雙方可以採取的
合同履行應對措施
（一） 疫情持續期間過長，承租方可採取的應對措施
從目前疫情發展態勢看，疫情對於餐飲行業、零售行業（不含醫藥零售業）、電影院、聯合辦公等到店體驗類的快時尚行業影響相對較大，如疫情持續時間過長且疫情直接導致租賃合同無法履行，或合同約定的剩餘租賃期限與疫情的持續期間可能存在相等，或剩餘租期短於疫情可能持續時間等情況，一般可以理解為構成“不可抗力”或“情勢變更”，承租方可選擇解除合同或主張部分或全部免除違約責任。
具體而言，承租方可以主張租金減免。疫情期間，如租賃合同關係滿足前文所述的“情勢變更”條件，則承租方可依據“情勢變更”要求人民法院減免全部或部分租金。參考2003年“非典”期間的類似案例，對於租金減免比例，各地法院的裁判觀點不同，減免比例主要集中在“全免”或“免一半”兩種減免比例。判決“全免”的案例多集中在承租方應相關部門在疫情期間的要求而停業的情況。判決“免一半”的案例，多集中在疫情雖對租賃合同的履行造成嚴重影響，但並未達到無法履行合同的程度，這種情況下若判定全免租金，實質是將疫情所致的全部不利後果施加到出租方處，反而有失公允。因此，建議滿足“情勢變更”的租賃合同關係的承租方可採取主張減免一半的租金。
此外，在出租方強制要求停業時，承租方可以主張租金全免。出租方自行要求承租方停止營業的，承租方除可以要求出租方減免租金，還有權要求承租方賠償因此造成的實際損失，但在疫情期間，出租方多出於大局考慮，自身獲益的可能極小，故建議承租方謹慎考慮是否要求出租方賠償損失。
最後，還應當及時關注國家出臺的與疫情相關的政策或文件，以便維護自己的合法權利。
（二）疫情防控期間出租方可以採取的應對措施
首先，加強與承租方溝通，及時掌握租賃物的實際經營狀況，儘可能避免租賃合同法律糾紛的產生。在疫情期間，出租方需要加強與承租方關於租金交納、營業時間、經營狀況等方面情況的溝通，通過掌握出租物業的實時經營情況，瞭解租賃物業是否實際存在停業、歇業或縮短營業時間等情況。並根據租賃物的使用情況，與出租方溝通租金調整、租賃物配套措施的調整等。同時，在溝通的過程中也固定了相關證據，為之後可能產生的訴訟提供證據。對在溝通中達成的合同變更合意，亦應及時簽訂補充協議進行約定。
同時，應及時關注國家發佈的與疫情相關的行政規定和措施。在疫情期間，各相關行政部門發佈各種規定和採取各種防控措施，可能會對租賃物業的經營造成不同程度的影響。作為出租方應及時關注這些規定和管控措施，一是可以督促承租方全面遵守規定，避免因承租方違反規定，對租賃物產生不利影響；另一方面，有利於幫助出租方判定這些措施是否會構成與承租方之間租賃合同關係的“不可抗力”或“情勢變更”。
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