我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，夫妻二人均有北京戶口，收入穩定，但婚後共同在京買入一套廣渠門外二室一廳95平方左右的98年6層東西向老房用掉sfsd（16年公積金貸款120萬，手上有現金90以及2套父母省會城市房產，擬出售後在北京購買一套投資，未來賣出後再買入改善性住房。問題：1. 成都房產為郊區老商品房；瀋陽房產是98年單位建房高樓層無電梯位於市中心，計劃安裝電梯，現在出售是否合適？2.如選擇雙井附近，請問什麼類型的房產值得購買？有關注三環邊電梯單位小區（6萬左右單價）、蘋果社區及九龍山附近一室一廳（單價高，恐怕不好出手），按之前文章描述，越高的標的投資價值越大，一室一廳不建議，在選籌和現金流配置方面有什麼建議？
回答：1.成都郊區2003以前房產屬於出售評級 2.瀋陽98年房產出售 3.雙井起步800萬以上 4.東三環老公房上車盤進入【小雞啄米】階段，雙井附近帶電梯老校區普遍6.5+不是6萬 5.你的條件不明
提問：請美麗的房姐點評一下華樾北京這個項目 謝 謝
回答：華樾北京在善各莊，到望京不遠不近 由於望京興起，阿里總部設立在隔壁，給華樾帶來了希望，定位對標望京府，價格對標橄欖城，在望京內環也就7.8萬的當下，開到單價8萬+。割韭菜嫌疑
提問：房姐，我買新房，接待我看房的一直是開發商的銷售，開發商說有個50萬抵80萬的活動，簽訂了合同，付首付後對我說，需要讓我把這50萬打到一個不知名的公司賬戶裡，而不是首付款開發商賬戶裡。我懷疑是銷售關聯的公司賬戶，我不想打款到這個沒有給我任何協議的賬戶,我該怎麼辦？
回答：你好，這種情況可能是直接進了銷售代理公司的帳戶，建議去跟項目的案場經理和財務核對帳戶信息，給個合理的解釋，並簽寫一份承諾書。
提問：房姐您好，想諮詢：首付子彈200-220萬，首套首貸，純投資一個房齡別太舊的兩居戶型的房子，麻煩推薦的幾個區域，最好能推薦一些目標小區；本人碼農，在北邊工作（目前在西北），若能兼顧自住更佳，如果自住和投資較難兼顧，那就投資優選。感謝感謝
回答：1. 石佛營找單價5內，90年後的老公房，或者老小區。 2. 京棉新城，甘露園淘02後的老小區，單價5.5內的。 3. 天通苑淘一套滿五唯一商品房2.8以下的
提問：房姐你好， 1、我在北京門頭溝華潤悅景灣有一套商住，目前賣的價格是我15年買的價格。如何處置比較好？ 2、6月份在北苑天潤福熙大道南區買了一套142的精裝房 價格1200w。感覺買貴了、是否買貴了？怎麼出手比較合適？ 3、想把以上資產出售換別墅。以上房子什麼時候出售比較好。 買哪裡的別墅可以增值。感謝
回答：1. 商住儘早出手，不要持有 2. 北苑屬於溢價區，我一直不推薦 3. 想投資，換別墅是錯誤想法 房產投資很重要，買前一定規劃好，否則後期損失很大
提問：你好泛海容郡的房子還可以買嗎？北京還有哪些地方值得投資的
回答：泛海容郡屬於ceo盤，投資不會看的 還要看你的想看的價格， 當下的背景可投資區域集中在朝青，望京，天通苑等地 可以看看精華帖，以前有說過
提問：房姐，你好，想諮詢下按揭的房子可以再去銀行做抵押嗎，抵押一般是房款的幾成，對房子具體有什麼要求，費率一般多少比較合適？
回答：可以做二抵，一般走經營貸需要空客公司，(房屋評估總價-剩餘貸款)*0.7 房子別太老太小就行 一般手續費2個點內，利率6以內
提問：房姐您好，娃在海淀清河上學，改善消費型需求，想選擇140平米三居房型，現有房票650W。踩看了觀澳園，芳清園，美欣家園，強佑四個盤的房，觀澳園樓齡新，但感覺挨著林萃有些溢價；美欣戶型較好，比較中意。請專家幫我分析點評一下，添麻煩。
回答：這4個樓盤比較，我更推薦美欣。 單價低一些，戶型還好。 樓齡在15年左右時，品質和社區環境會退化的比較快，觀澳等的樓齡優勢過幾年就不明顯了。 美欣現在均價是觀澳的85折，未來無論房價是漲是跌，美欣跟其他小區的價差都會拉進。
提問：房姐，央行發佈了新的房貸利率政策，可以給解讀下嗎，對北京房價會有什麼影響，下半年還是首套上車的時機嗎，謝謝
回答：本次新政只是漸進性的改變利率定價方式，房產利率會獨立於貨幣宏觀調控之外（降準、降息），長期看房貸利率會分化嚴重，不依賴房地產城市利率將走高，過度依賴會利率走低，但過程比較緩慢，不會有明顯影響，短期利率應為不變或者微降。 該買還是一樣買
提問：請問房姐，老公之前用過公積金貸款，但我們名下沒房，我的公積金沒用過，請問我們現在買房還能算首套嗎？如果不能，有沒有操作辦法可以實現首套呢？謝謝！
回答：有過按揭貸款記錄就算二套，拉個徵信報告最精準。 處女貸已用，直接全款抵押入手二套，相當於首付3成。 或者老人投靠落戶，做接力貸。
提問：房姐你好，看上康家園兩套房，步行5分鐘到地鐵。第一套：兩室一廳，建築面積68.7，1997商品房，滿五唯一，南北通透，裝修尚可，六層中的四層，邊戶，西曬，最低價375萬，房主置換賣房。第二套：兩室一廳，建面65.5，1997公房，滿五不唯一，南北向，不是邊戶，通透性一般，基本無裝修，但可以改造成小三居，六層的四層，360萬可議價。我是剛需，首付160萬，公積金可貸120萬，打算混合貸。明天準備和第一套房主見面議價，我們提多少錢比較合適？這是我們第一天看房，第二天就開始談價，是不是太倉促？另外，第二套房多少錢比較合適？要不要再看看酒仙橋區域？感覺勁松十里堡八里莊房子太老。
回答：可以瞭解下業主的情況，如果著急置換，可以適當多砍， 現是買方市場，他更著急，可以說一點房子的缺點但不要太過 如果時間充裕，建議多跑盤對比
提問：房姐你好！求求你翻我牌子，我對象在豐臺科技園工作，我們結婚首套想在大興買挨著地鐵的，最近盯上了西紅門一代，房姐覺得鴻坤禮御府，興海家園日苑這倆哪個小區可以入手呢，或者還有別的小區推薦嗎，預算總價300萬+
回答：你好 整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。 區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 西紅門不乏品質盤，理想城禮域府自住是比較好的選擇，入手單價控制在4.5左右最好。 我是投資思維，投資回報比來看，同等價位，朝陽是更好的選擇。
提問：房姐您好，我現在北京有一套房自住，另手上有能支配買房現金410w，想另購入一套，用途購買後出租，現有房產貸款70w，購入二套除租金費用可還貸外，還可承擔8k還貸，至少3居室，請問我在哪裡選房子合適，您對草橋板塊怎麼分析，草橋欣園98年板樓，後安裝的電梯，5.88w，可以考慮嗎？另西黃村的新盤禧悅學府能考慮嗎，再推薦一些買房的區域，謝謝。
回答：草橋一片是豐臺不多還有投資價值區域，投資和自住可以選擇 或者馬家堡到宋家莊這一片也可淘一下 5.88略貴，禧悅學府不考慮
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