想要看清未來的面貌，往往要在過去的背景中去尋找樓市的"信號"。為此，我們看一看過去的兩個重要階段。
第一個階段：從打折促銷的第一槍，到"骨折價"的出現。
去年的金九銀十，就是一個降價搶客的過程。大家應該依稀記得：2019年9月份，廣州番禺的某樓盤每平方直降10000元，從46000元降至36000元，降幅超過20%，打響打折促銷的第一槍。
隨後，天津、福州、合肥、青島、鄭州、三亞等二十多個城市出現了開發商不同程度的降價促銷。
特別是天津某盤，該樓盤的價格從每平方10000元，調整到每平方6800元，降幅超過30%。降價打折之後，原來200萬的房子，能省下64萬。這樣的價格，對於賣房者來說無疑是"骨折價"。
開發商這樣賣力的打折，除了"薄利多銷"的因素之外，其實還有更深的原因：為了快速的回款。2019年下半年，曾經與房地產是"好兄弟"的銀行，開始親兄弟明算賬，房地產信託與融資雙雙被規範。當時，在資金受限的情況下，開發商使出渾身解數，通過打折促銷賣房、高息融資等手段，償還鉅額債務。
另外，開發商大幅度的降價促銷，現在看來帶來了兩個方面的影響。一是堅定了在買房路上徘徊的剛需者購房的決心，間接促使了2019年的商品房銷售金額破了歷史新高，逼近16萬億；二是無疑透支了未來的需求，改變了2020年的供需關係。易居房地產研究院通過測算指出，預計2020年全國商品住宅將供大於求。
第二階段：開發商"委以重任"的返鄉置業潮，成了泡影。
樓市有三個成交"旺季"，除了人們熟知的"金九銀十"與樓市小陽春，第三個快速成交期是春節的"返鄉置業"，但是因為一些客觀原因，2020年的返鄉置業潮成了泡影。
並且隨之而來的售樓處暫停售房活動，以及施工的工地停止生產，讓開發商的資金流無疑更是雪上加霜。現在雖然隨著返程潮的來臨逐漸恢復了，但是想要達到往年的狀態，還需要一段時間。
而時間對於開發商來說，無疑就是"緊箍咒"，開發商等不起。從一組數字可以看出開發商的時間有多緊迫：平安證券研究所測算，2020年房企境內債券到期5902億元、海外發債到期2136億元、房地產信託到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。
而"借"的這些錢需要具體什麼時間來"還"呢？時間表是這樣的：2月到期金額為672億；3月到期金額環比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢；7月到期值達到峰值1490億。
這些數字，就像懸在開發商頭上達摩克利斯之劍。其實不僅是開發商，換成任何人，屁股都是坐不住的。
樓市或會重現去年9月份的歷史，3月份之後打折促銷可能遍地開花。
近期，有業內人士發文指出，今年返鄉置業潮沒有出現，積累了一批剛需購房者，而這些需求將在接下來被集中釋放，會帶來一波小高潮，並且會推進房價上升。
沒有無緣無故的愛，更沒有無緣無故的恨，從邏輯上分析，凡事都有因果關係。而此"業內人士"分析的因果卻有偏差，他並沒有看清開發商與購房者、開發商與銀行之間因果的全貌。
從近在眼前的兩個歷史階段，即機構測算2020年全國商品住宅將供大於求，與開發商的現金流緊缺而債務高峰即將來臨的情況來看，接下來的時間裡，樓市或會重現2019年9月的場景——打折促銷。
為什麼會這樣？我們根據實際情況，來做一個簡單的選擇題。選項一：打折促銷，有很大幾率生存下來；選項二：保持原價或是上調價格，這時購房者不買賬，致使缺錢"滅亡"。換作你是開發商，你會選擇哪一個？答案是顯而易見的。
上次是廣州番禺打響了打折促銷的第一槍，這一次又會是哪一個地方呢？
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