問：老師您好 剛加入星球 現在有四套房 a 套 碧海片區富通城100平 消費貸抵押在銀行 b 套 碧海片區幸福港灣尚品居133平 有貸款 c d兩套在老家 打算置換到華僑城 看中了波託菲諾 打算贖樓後賣a套 市價700左右 再掏點錢 入手波託菲諾200平左右做養老房 請評價是否合理 有什麼推薦的地方 有合適的籌也可以再推薦 難處是華僑城中學學位一般 但喜歡那邊的環境 多謝！
答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點看自己的喜好。
新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選；因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢；
事實上波託菲諾在往年的升值潛力上也越來越跑熟大盤。
波託菲諾的組團名很多，很容易把人搞暈菜，有天鵝堡系列，有純水岸系列，有香山美墅系列，有香山裡系列，還有新天鵝堡系列，每個系列有N期，譬如純水岸系列就有16期。到了香山裡、新天鵝堡，畫風大變，原本的意大利風情小鎮沒了蹤影，變成了現代風格。目前來看，流通性最好的就屬香山裡了。
但是要提醒下，波託菲諾有部分房源都是雙證。“雙證”是開發商為了應對“7090“政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。在什麼時候選擇雙證: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 至於遇到的問題，你可以從選擇的價值去倒推。
如果是純自住，支持買買買，既然是養老的終極職業，千金難買你喜歡。
貳
問：大神您好，我們手上已經有兩套房，去年年底通過假LH的方式騰出名額，上車了後海的海境界一期，87平三房，價格近1000萬，是否會有風險？
答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區；羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢；
鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正確，碧嶺華庭可以優先出手。福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。建議策略：
一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
德宏天下有學區加持。只要不買雙拼戶型就行。
自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。
叄
問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？
答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。
總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。
建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。
肆
問：老師你好，我現在在軟件園上班，自己是深圳戶口，小孩三歲，手上三百萬現金，深圳首套房，打算買一套小三房，有升值潛力，自住，現在重點在看西麗片區，大學城和留仙洞附近，老師有推薦的嗎？非常感謝！
答：你好，大學城的房價不高不是偶然，更不是窪地，西麗大學城片區在塘朗山與羊台山兩山夾縫之中，交通先天短板，不適合發展高新產業，正是因為如此，才把大學城設在這裡，還有野生動物園和部分工業區，交通劣勢和周邊產業決定了房價，不能只看區位。
以前比較推薦南國麗城，因為全款沒有豪宅，大花園地鐵口。現在稅費政策改變了，性價比反而沒有那麼高了。西麗周邊規劃很多，但短期爆發不起來，前海國家戰略，都有大把人質疑，更不用說留仙洞了。
西麗有一些80平的小三房，相對還是有一定的性價比，可以參考知識星球的內部推薦。
至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。
伍
問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位加投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？
另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？
答：你好，南海中學學位房：南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。
學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。
南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。
南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。
具體小區可以參考知識星球內的推薦。目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。
陸
問：十三老師您好，請教一個問題，未來中國的城市化完成，人口紅利結束，房地產這個行業會不會被淘汰？
答：中國的快速發展離不開人口的紅利，每年消耗世界40%的水泥和35%的鋼材 任何行業生存的土壤必須是人，沒有人就不會產生消費，把8億人口從農村帶到城市形成巨大消費群體，這將是全球最大的市場，我們把自己的事情處理好就是世界第一了。
在城鎮化的道路上，我們的效率是最快的，英國用了200年時間，美國用了100年時間。不是簡單的把人拉到城鎮就完成了城鎮化，相對應的需要解決進城人的就業崗位、教育、住房、交通等多項問題，在城鎮化的過程中房地產行業首當其衝。中國城鎮人口1978年1.7億人，城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為17. 9%，2016年，城鎮常住人口7.9億人，城鎮化率57.35%，以往年的平均數據推算，每年城鎮化率約為1%，預計到2035年城鎮化率完成70%，達到發達國家水平(美國英國約85%),在推進城鎮化中避不開房地產開發，房地產仍然將是黃金時代。
在城鎮化完成之後未必房地產的增速要放緩房價要跌，可以參照倫敦和紐約。老房子換新房，非學區換學區，小房子換大房子，大房子換洋房，洋房換別墅，別墅換大平層，慾望無止境，需求永遠不會停下來，產品迭代更生，今天的新概念豪宅未來會被淘汰，沒有最完美的房子，永遠存著改善，增長只會放緩，房地產不會被淘汰。
柒
問：大神，最近有一些低價房源被放出來，很多中介在轉發，看價格也比較筍，為什麼這種房子這麼多渠道轉發還是沒有賣掉呢？會不會有什麼其他的原因？
答：為什麼會有筍盤？低於市場價格的房子稱之為筍盤 1.不認可房產投資，看空後市，認為當前的價格過高，房價會跌 2.有更好的投資回報項目 3.置換更優質的房產 4.自身財務狀況出問題 為什麼是筍盤沒有賣掉？信息不對稱，一條在賣的房源想讓你知道他是個筍盤中間可能經過很多環節：1.二手房app 2.帶看 3.消化：價格、地段、同類別產品對比、歷史成交價格參考等認知階段 還有可能在第一階段就沒看到，網絡掛盤需要業主提供房產證、身份證、委託書三證，業主信息不全，未能在app上展示，或者只在其中的一家展示。有的區域沒有門店，例如鏈家在光明沒有門店，中原也僅有一家。同一家門店內也存在競爭，部分房源只有幾個知道，或者被一個人控盤，控盤人對外宣傳面又窄。同樣的一套筍盤每個人的反應速度也有快慢 所以當遇到筍盤不要問為什麼是筍盤還沒有賣掉。
捌
問：十三老師您好！首付只有60萬，是在一線城市硬上車，還是回二線城市深耕呢？
答：一線城市的低總價上車盤，值不值得買？
1，一線城市，以深圳為例，不要碰低總價的上車盤，雖說要在一線城市置業，但是低總價的房子有明顯不足
2，深圳：200萬以內的房子，特點如下：一、老房齡，步梯，一層二三十戶類宿舍老產品，讓人深感大城市，居不易。二、面積小，老舊社區，剛需地段，租客聚集，無學區，遠離就業中心，有通勤無居住，有居住無通勤。
3，買這種房子很不值得，浪費了首套資格，再買房就是二套了，而且接盤客很少，接盤客也要考慮兩個問題：首套名額被浪費；居住環境差，通勤時間長，買不如租的感覺太過強烈。只適合大齡準剛需，以後將面臨溢價低，跑不贏大盤。
4，同樣的總價，可以去二線城市買一套三房，漲幅會高一些，而且流動性強
5，200萬總價以內，從投資角度考慮，可以放棄所有一線城市，浪費購房資格，接盤客購買力薄弱，很難有漲幅
6，對於上海，250萬總價以內，需要警惕，上海的主力客戶更加純粹，更偏向剛改
玖
問：老師您好! 光明一套房自主(房子我的名字，小孩上一年級)，月供1萬，年收入50萬，年前賣掉了寶安翻身的一套老房子到手300萬，現在準備去福田入手第二套，選擇就比較多了，請問下面哪幾種方案最合適? 1. 全款340萬買海濱廣場(新建學校 可能小孩會轉過去上學)，貸款7成出來，再用老婆名義再買一套300左右羅湖的風格名苑。2. 全款450萬買皇御苑，貸款7成再買羅湖200左右房子 3.只買一套600萬內 買福田上下沙 金地名軒 (旁邊舊改，可能會有名校) 孩子會過去上學，再說這個地方靠近紅樹林 住家環境也好 如果兩年後，覺得上面方案買的房子學位都不好 就賣掉光明的 再換一套初中學位房
答：1.海濱廣場是94年的，20多年的房齡，學位很是一般，遠離為妙。羅湖一項跑熟大盤，買風格名苑是為了自住嗎？
2.皇御苑之前分析過：
皇御苑所在的皇崗口岸是24小時直通香港的口岸，大巴車經過，原本還有貨櫃車站場，人流相對複雜。但隨著地鐵7號線開通、福田-皇崗雙口岸交通修整、貨櫃車搬去蓮塘、以及最重要的“河套深港聯合創意園區”的開建，使得皇崗口岸這個深港陸上連接的重要關口重新引起市場的關注。
再說社區 皇御苑是福田第一大商品房社區，成交量常年top3，並且租售比優越，這個跟它的社區環境、產品存量和高性價比有關，在福田中心區以及車公廟能夠通達的大型花園社區中，皇御苑是最合舒適的次新電梯品質花園，價格已經低於龍華的大部分花園住宅。
最後說產品 皇御苑除了三期價格相對偏高，它的一期二期和四期都主打緊湊戶型，60-70的兩房租7000，83-104的三房租9000，可以說不僅單價低、總價也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。
以上板塊會築底上漲，社區長期保值高流動性，產品高性價比，是個優質的投資標的。
3.金地名軒是個冷盤 其實金地是個我特別喜歡的房企，有一種慵懶不著急的氣質，上班基本是965，所以這些年擴張也很慢，公司大本營金地工業區的舊改都遲遲未動。沙尾這一代是小工廠和城中村雜處，金地工業區相比已經是容易舊改的板塊，並且確實有預留教育用地，規劃建一座九年一貫制的學校，從這個緯度上講，綠景紅樹灣一號的海景豪宅真的是性價比太高了。
那麼金地名軒這個盤能不能買呢？
獨棟次新樓、無花園、周圍的城市界面依然是多層的工廠。因為通常舊改的週期是以5-10年計算的，剛上車的急富青年不適合買這種，手裡有兩三套了，買一套這個做點風險投資是可以的。當然從總價控制的角度，金地名軒受到綠景藍灣半島的壓制，一房和的小兩房總價都略高了一點，確實年前單價在6w的時候是一個很好的買入時機，三年沒漲一朝封盤，這就是很多舊改傳聞片區的常態，買家總是比賣家要後知後覺。光明未來潛力看好，可以暫時保留。
剩下的300萬建議入手福田第一或者第二梯隊學區。羅湖不建議繼續加倉。
拾
問：您好，目前在新安有一套一居室沒有貸款，唯一住房，市價320Ｗ左右。目前打算賣掉，換500Ｗ左右的兩居室。目前看了高發城馳，桃源村3期，皇庭世紀，廣興源幾個樓盤。在南山科技園上班，未來考慮自住加投資，月收入2.5Ｗ左右。請問可否幫忙分析下，或者推薦其他樓盤？謝謝。
答：你好，這幾個盤自住優先桃源村3期，投資優先廣興源。皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐 現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢。深圳一路向西，這幾個盤自住首選桃源村，投資首選廣興源。碧海可以的，不偏，潛力不差。但不如寶中。
拾壹
問：十三老師好！對2020年樓市，您是怎麼判斷的？會漲還是會跌？
答：國內的樓市是政策市，幾乎所有的樓市行情都是由政策推動的，疫情後房地產的調控政策，直接會決定了樓市的好壞。
從目前的趨勢來看，今年樓市的調控會偏鬆一些，首先是貨幣和財政政策這樣大政策寬鬆，其次各地關於新房二手房調控的力度會放鬆，最後可能還有對房地產企業的定向補貼和稅收減免，樓市穩定在今年尤為重要。
因為對於高層來說，經濟發展才是硬道理，之所以要提前開放股市，讓各大企業放到10號左右復工，即使會承擔著一部分風險，但這麼做的原因就在於，必須得開始搞經濟建設了，而樓市作為經濟發展中的壓艙石，今年的重要性會進一步提升。
拾貳
問：老師您好！深圳房價10年翻一倍，保守來算，深圳灣現在是15萬，2030年時30萬？2040年60萬，？2050萬120萬，您怎樣看這個問題？
答：沒有房價10年翻一倍的說法。只有通脹每年12%的原理。深圳灣很多年，並不是一開始買就能賺錢。最早起購買的客戶，拉長到今天看，收益也是平均。
深圳灣的C位，在於2016年翻倍，2018年的高端樓盤陸續進場，2019年底被新一輪行情繼續推動。樓市是一個水池，水往低處流，規律衍生的結果是：溢價標的漲幅趨勢減緩，低估標的漲幅趨勢補全。
如果深圳的公允價值是5萬。4萬標的漲到8萬更簡單， 8萬標的漲到16萬更難。除了深圳灣，不是每個8萬地段都漲到16萬。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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