全靂看公寓
很高興回答這個問題。
觀點：個人觀點表示不認可這種說法。
房地產行業經過30年的發展，已經成為了一個成熟而穩定行業，其產品不斷創新優化細分，符合每一個商品市場發展的規律。商鋪、別墅、公寓、海景房這幾種產品，都是屬於商品房市場的細分產品，我認為存在即合理，那麼下面們從四種產品來看，一一論證我的觀點。
商鋪
商鋪產品作為房地產產品中的一個大類，與住宅、辦公寫字樓並駕齊驅。商鋪產品不僅僅是一種產品，更是一種投資的工具，其價值在於投資收益，自營或者出租都可以獲得收益，所以對於商鋪來說，其地段就顯得更加重要。但是隨著社會經濟的發展，電商對於實體經濟存在著巨大的衝擊，那麼商鋪產品作為實體經濟的零售市場的經營場所，就首當其衝受到一些衝擊。但是我們可以看到，不論電商如何發展，商鋪產品仍然大量存在，仍然是開發商開發樓盤項目的必備配套，為什麼？因為人們的日常生活仍然離不開實體店面，所以商鋪絕不會成為樓市的坑，而是必備品類。
別墅
別墅產品是住宅中的高端產品，其滿足的客戶群體確實比較小眾，說白了都是有錢人買的。雖然受眾面小，但是別墅仍然存在著潛力市場。隨著中國經濟的發展，就目前來講中產階級居多，富人還是少數，但是隨著經濟的持續增長，富人階層的人數也在連年上漲，誰不想有錢了住豪宅呢所以別墅產品的未來市場依然很好。
公寓
公寓產品完全是一種住宅過渡產品的姿態出現的，就是為了滿足青年單身過渡的棲息之地而已，但是隨著近年來，很多地方出現了限購、限售，但是公寓產品由於其特性，完美的避過了各種限制，成為一些人投資的熱點。但是不得不承認，公寓產品目前依然是租房市場的搶手貨。
海景房
海景房完全是一種概念性的住宅產品，其以得天獨厚的稀缺資源優勢得到了很多人的青睞。其實這個概念的出發點完全是出於一種對於詩情畫意般的生活的嚮往，就像那首詩說的“面朝大海春暖花開”一樣，海景房在一定程度上也是嚴重稀缺的資源之一，所以我認為海景房也不是坑。
那麼為什麼會有人說是坑呢？
既然題主說了有人說是坑，那麼我就按照這個邏輯分析一下為什麼有人會這樣說，據我個人判斷，可能出於一下兩種：
第一、吃不到葡萄說葡萄酸。上述的四種產品除了公寓之外，其他三種產品都是一般普通人難以企及的，由於其都屬於資源稀缺性產品，價格自然不菲，所以就有很多人就吃不到葡萄說葡萄酸。其實有時候，土豪的心理我們屌絲是無法想象的，貧窮真的能限制人的思維。
第二、投資失敗過，提起來都是眼淚。其實這一類可能是最多的，比如投資了商鋪，但是收益很低，偉未達到自己的預期，所以一朝被蛇咬十年怕井繩，告訴所有的人這就是坑，總是以一種失敗者的態度來表達，這未免有失客觀。
結語，我個人認為產品細分是市場的需要，存在即合理，沒有什麼坑不坑的事情，關鍵在於自己的動機和目的、對投資的判斷等綜合因素決定。
超哥說房產
商鋪、別墅、公寓、海景房，號稱買房投資“四大坑” ，這個說法還是挺真實的。
1.商鋪
這幾年，普通住宅的行情，不論大大小小的城市，價格基本都翻翻了。但是，商鋪價格卻是一降再降。所以身邊前幾年買商鋪投資的人，其實都是很後悔的。因為做了一筆非常失敗的投資。失敗到連回本都不可能了，都是虧的。所以我們現在看到新聞上甚至出現一些，買了商鋪之後，找開發商鬧，要退錢的。
現在城市裡的商場越建越多，但是真正生意好的商場，很少。所以我們到商場購物，一般會發現，除了餐廳和一些快銷品牌外，其它聲音都很冷清。甚至有很多商場，因為地段、定位等問題，倒閉的不計其數。還有一些樓盤自帶的底商，樓盤開盤都好幾年了，這些商鋪還都是空著的，根本租不出去。想賣掉，現在的市場價又遠遠低於自己曾經的買入價，只能打掉牙往肚子裡咽。所以，商鋪確實是一個大坑。
2.別墅
如果我們單論居住體驗，可能大家都夢寐以求，想買套別墅。但是，如果我們從投資的回報率角度來看，別墅的投資回報率實在是太低了。
比如在杭州的城西，同樣的地段、學區，相鄰的兩個小區，一個是別墅，一個是普通高層。在這一輪的房價大漲中，普通高層基本上漲二至三倍。但是別墅呢，三年前到現在，漲幅極其微弱。假如三年前用買別墅的錢，購買三套住宅，投資回報絕對比你買別墅高很多。所以有人開玩笑說，三年前買不起別墅，只能在一個高低配的小區，買了高層。三年過去了，把高層一賣，發現湊一湊居然住的起別墅了。
3.公寓
買公寓，除了少數女性買來做單身公寓外，大多數都是投資的。所以早年經常會有投資客，一次性買一層樓的公寓，裝修了之後出租。但是公寓的投資回報率怎麼樣呢？
在早些年房價還比較低的時候，投資公寓還是很划算的。比如，小編家附近有一個公寓項目，都是40平左右的單身公寓。前幾年剛開盤的時候，五十萬就可以買一套。租金比周邊普通小區貴一倍，並且現在轉手賣的話，也能賣到兩萬多/平米。所以，前幾年買一套這樣的公寓，不論是出租還是轉手，肯定是賺的。
但是如果現在買，就已經不划算了。比如杭州城西剛新開了一個公寓項目，由於正好在阿里巴巴附近，開盤價達到32000/平米。這樣的價格，只靠出租，要多久才能賺回成本。並且現在房價已經處於高位，已經不能期待這個公寓本身自己能有什麼漲幅了。所以能不能回本，都是問題。
4.海景房
除了有錢人買海景房度假外，海景房的市場真的很小。並且海邊特別潮溼，一年頂多也就住一個月，房子年久失修，問題特別多。自住也很不舒服。海景房還有一個問題就是配套特別差，你本來為了度假，買了海景房，真正住到房子裡的那個月，你會發現，住的不舒服，吃飯不方便，出行不方便，生活各種不方便。並且小區空置率特別高。
而如果投資買海景房，很不幸，你絕對就被套牢了。沒有產業支撐的地區，房價是不會有前途的。海景房的唯一賣點就是海景。除了這個之外，一無所有。這就註定了海景房，不會有什麼投資回報。真正家裡決定賣掉的時候才發現，你家的房子，已經有價無市，很難賣出去了。
杭州房產信息
這個說法太絕對化了，沒什麼東西非此即彼。下面我來結合自己和親戚的情況談談這其中三種：別墅，商鋪和公寓，我住的地方不靠海邊，所以對海景房不太瞭解，知道的也是道聽途說或者從網上看到的。
先來說說別墅，因為我上個月剛買了一套雙拼別墅。我是這樣決定的：1我們周圍有幾個別墅盤，著名的有夏陽銀湖別墅，豫園別墅，金色威尼斯別墅，臥龍灣別墅。這幾個別墅增值不快，但是持續增長。而且別墅是稀缺資源，國家對別墅用地管控越來越嚴，再加上人們對居住條件要求也越來越高，以後別墅上升空間會很大，當然不能選郊區，郊區的別墅不適合國人，適合美國人。
商鋪，必須選十流量大的地方，我家親戚在義烏商貿城買了一套商鋪，05年買的時候了，一共十萬塊錢。現在每年的租金六萬多，而且根本不愁沒人租。如果買在小區的商鋪或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。
公寓只能出租即使是施教區的公寓，也不能作為孩子上學的依據。而且只能出租給未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水電費比較高。
吃你個大西瓜
樓市四大坑:商鋪，別墅，公寓，海景房？
個人覺得這個說法有點以偏概全，畢竟事事無絕對；
第一、商鋪；房產界一直流傳著“一鋪養三代”這麼一個說法，雖然按照目前的情況來說，一鋪肯定養不了三代，但是部分地區的商鋪還是非常有價值的！
我們可以來算筆賬，以本人所生活的城市三亞來說，一套60平的商鋪大概賣130萬，月租金收入7000左右（位置不同價格有差異）；這樣算下來一年也就是84000，那麼租金回報率就是6.5%左右；也就是說大概需要15年左右才能收回成本；這期間還沒有算上房價的增長和通貨膨脹等因素；所以部分地區的商鋪還是有一定的價值；
第二、別墅；別墅其實也不算坑，只是買的時機不對，而且位置沒選好；三亞市區某個項目的別墅，2014年新房售價500萬，目前二手價格在1200萬左右，所以別說別墅沒價值，只怪你沒選對；
第三、公寓；目前已經實行不動產登記，40年產品和70年產權沒多大區別；就只是交易的稅費以及水電費物業費不同；一些大城市像北上廣深的公寓該有的價值還是有的；
第四、海景房；都說海景房潮溼，鹽分大，容易腐蝕傢俱；我也只想告訴你，那還是因為你沒選對地方，在海南買過房子的客戶都知道，海景房是最貴，也是最保值的！而所謂的潮溼也只是地區氣候差異罷了；
綜上所述，商鋪，公寓，別墅，海景房雖然有其劣勢所在，但事事無絕對，有部分地區的產品還是有價值的！
Fang柳澤平777
為什麼要買公寓！這是我看過最有價值的理由！
1.公寓不限購！不限貸！買得了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。
2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可註冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規範和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。
4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。
5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！
公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然後你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有餘！
龍圖咯
這種說法是有道理的：
首先看商鋪，現在的商鋪是大量過剩的，由於房子蓋的太多，每個城市都有大量的商鋪，隨著移動互聯網時代的來臨，所有人的購物習都改成了網上購物，電商平臺讓大量的商鋪實體店東西賣不出去，於是商鋪就成了賣不出去或租不出去的資產。現在投資商鋪賠錢是必然的，關鍵是賠錢你想賣還沒有人要。
其次看別墅，筆者考察過大量別墅，說實話國內的所謂別墅真的是讓人笑掉大牙，不知道的人還以為國內的別墅真的是別墅，其實國內大量的別墅住著不方便，表面看好像幾層，實際每層的使用面積很小，並不適合住人。只有到歐美去看人家的別墅那才叫別墅。國內別墅現在成了富人看不上，窮人買不起的產物，還不如農民自己蓋的小樓房。前不久筆者看了考察了北京大量的別墅，大量的別墅是租不出去，賣不出去。
其三公寓，我國的所謂公寓都是商住兩用房，有的是四十年產權，有的是五十年產權，公寓過去主要是一些小公司辦公和住都在一起，現在也是租不出去，賣不出。你住在裡面裡面有人辦公，在裡面辦公的都是小公司，人員雜亂。前不久筆者在北京調研了一些公寓，基本是租不出去，賣不出，全都砸在投資者手裡。
其四是海景房，海景房是最大的騙局，一些賣海景房間專門到菜市場，超市誘騙老頭老太太，欺騙沒有見過海的老人。海邊並不適合住人，有點常識的人都明白，大海看一看可以，很美。但是，海邊住人太潮溼，長時間住在海邊的人容易得風溼病，而且國內的所謂海景房各種設施都不全。
所以，說樓市有四大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！這種說法是正確的。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支持。
金融學家宏皓教授
房子是拿來住的，不是拿來炒的。
第一商鋪。大凡買商鋪的人，都是看好商鋪的投資回報。也就是說他手裡已經有一套或者幾套房子，住房是一點問題都沒有。那麼他要買商鋪，這就要看商鋪的地段和商鋪的運作了。看商鋪投資是否划算，要看20年之內租金能不能回本。比如說一套100萬的商鋪，(100/20=5)年租金達5萬以上，這種商鋪是具有投資價值的。如果回本年限達30年的話，那這種商鋪就沒有任何投資價值了。
第二別墅。買別墅的人基本上都是手裡握有大量資金，或者身份顯赫。他買別墅的價值不一定在於升值，而是要結交別墅的圈子。大凡買得起別墅的，都處於這個城市的中上游階層。他們對價值觀，生活圈子，都比較看重。所以，別墅儘量買高檔小區，可以提升你的交際圈子。這樣算來就不存在投資失敗不失敗的情況，因為圈子給你帶來的價值是沒有辦法估量的。
第三公寓。公寓要選在寫字樓多人流量比較大三圈比較集中的區域。因為只有這種區域才比較好出租。公寓目前交易政策，拿來升值投資顯然是不划算。
第四海景房。海景房我不是很懂，但我有個叔叔買了兩套。從來沒有去住過，他現在除了後悔還是後悔。
以上回答希望對有些看官有幫助。
賣房老李
有人說，樓市有4大坑：商鋪、別墅、公寓、海景房！你覺得對嗎？我覺得這種說法不夠準確：
首先，任何事物都不能以“非白即黑”下結論，所謂的坑也分大坑和小坑，深坑和淺坑。以商鋪為例，雖說存在回報率低、不易轉手、產能過剩等缺陷，但回報率在7%以上的合格商鋪不能說沒有，數量較少而已；別墅就更不能苟同了，只要是用來自住而不是用於投資，住著肯定比商品房更宜居、更舒適；而公寓（還有寫字樓）只要位置好，租金收益穩定的也有不少；海景房同樣如此，感覺住著舒服就行。
其次，說購買或投資這四類地產是個坑，那是把它們放在房地產這個小筐子裡來論英雄的（與商品房相比較當然差距太大），但是如果放在所有投資項目中就不能一概而論了。比如說去從事高風險的炒股、基金、放高利貸、網絡理財等等，很多項目可能最終會血本無歸；投資房產再虧最後還有實物在，相對來說還是比較穩妥的投資，只是在樓市這一塊選項不太合適而已。
另外，世上沒有穩賺不賠的投資，高收益高風險、低收益低風險，風險與收益永遠成正比；投資還分短期、中期、長期，房產類投資不能以一時一事而論成敗，就不能允許有鹹魚翻身的那一天？
抽時間來看看
完蛋了，商鋪我買了，別墅我買了，公寓我買了，呵呵，公寓太垃圾了升值潛力低被我賣了還賬了。別墅買的早還不錯，商鋪總體一般般
zoe0830
那為何說商鋪、別墅、公寓、海景房是坑呢？這四類產品有一個共同的特點就是流動性太差，基本上買到手裡就別想再賣出去。之所以會這樣，商鋪是因為近年來隨著科技的發展，商業的形式已經發生巨大變化;別墅是因為總價太高，很難找到人接盤;公寓是因為這些年蓋的太多，供過於求;以上三類房產還有一個共同的特點，就是二手房的交易稅過高。海景房是因為大部分海景房的位置都很偏僻，很多都是鄉鎮上的房子。
眾所周知，房子除了具有居住功能，還可以保值增值，但缺乏流動性的資產就不能叫資產，只是一堆鋼筋水泥罷了。所以，小編認為，商鋪、別墅、公寓、海景房由於缺乏流動性，確實是樓市"四大坑"。
