请叫达文西

购买房产对于绝大多数朋友来说，都是一生当中最重要的一项决定，应给予万分的重视。对于非拍卖房产相关从业人员，不建议购买法院拍卖房产，因为这里面有非常多可能出现大坑的地方，例如带了长租约，有纠纷未解决等。

1.为什么法院有这么多拍卖房子？

法院拍卖房主要来源有两个：

一个是属于民事诉讼债务人房子被法院强制执行拍卖，将拍卖后获得的资金偿还给债权人。通俗的讲，就是当借钱人和被借钱人产生纠纷打官司，借钱人输了官司，手上有套房子，那么这个时候法院就把借款人房子拍卖了拿来抵债。

另一个是公司有债务，被债权人告上了法院，最终败诉被破产清算，其中公司或担保人名下有房子，被法院拍卖还债。

由于大的经济环境没有过去几年那么好，相应的民事纠纷和企业破产清算案件就会增多，反应出来的就是越来越多的房子被拿出来拍卖。

2.在什么地方可以看到法院拍卖房？

法院拍卖房子有专门的渠道，通常在各个地方法院的官网或者法院门口的公告栏会有拍卖房子的相关信息，想要拍卖的朋友可以在这两个渠道参与。

除了上述官方平台可以进行拍卖之外，淘宝等第三方电商销售平台也能够参与房子拍卖。打开淘宝，选择拍卖即可看到众多出现在淘宝平台上的待拍卖房子。

3.非专业人士为什么不建议购买拍卖房？

看到拍卖房源价格时，很多朋友都有一种感觉，为什么起拍价格这么低？时不时出现的成交价格也很低。但是，对于非行业内的人，十分不建议购买拍卖房，原因有三个：

第一，拍卖房可能存在潜在产权纠纷。

拍卖房几乎都来源于民事纠纷，或多或少带有曾经债权债务人纠纷，这在购买后可能会出现问题。

第二，拍卖房可能存在长租约。

拍卖房有一个非常大的风险点就是在被拍卖之前签了很长的租约，而租赁权比产权优先级高，租客不走还真是件头疼的事情。

第三，拍卖房需要一次性付款，押金不退。

拍卖房需要一次性付清购房款，并不能像购买新房二手房，能够按揭贷款买房。再者，押金一旦付了，后续尾款凑不齐，是不会退还的。

随着淘宝、京东等电商平台参与到法院拍卖房的销售，其大大低于市场价的拍卖价，使得越来越多的朋友关注到法院拍卖房这一领域。但是，法院拍卖房可能存在的极高风险，以及一次性付款等众多不确定性因素，不建议非专业人士购买。

大南山伯爵，MIT-NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

本来觉得法拍的房子合算，但是多方了解到后才对法拍房有认识。我同学法拍了一套复式的房子，当时买进160万（站在他的房子要300多万了，我们老家在三线城市，这个价格跟了不得了），后来经他说，房子的发票开不出来，找了法院不解决，后来还是拖了关系才解决的，中间过程很复杂，她提到就叹气，还好在小地方，关系好找，不然在大城市那真的就是难办！所以法拍房真的谨慎，法院只管出售不管后面的事，有好的房子法院内部就解决了。所以真的要慎重，自己也要多方调查

Annie学婧

我是法律解忧君，我来回答您的问题。

解忧君在法院工作，一直也在参与执行，执行拍卖房屋我想我是有发言权的，我可以很负责任的跟你说，法院拍卖的房子购买时有利有弊，至于敢不敢买，需要你认真衡量之后再做决定。接下来我会逐一给你分析，希望对你有所帮助。

一，优点

首先购买法院拍卖的房屋最大的特点就是便宜。相对比起来真的是超级便宜，拍卖的价格往往是房屋实际价值的六七折，由于是拍卖嘛，优惠的价格超出你的想象。有的地方受房屋限购的影响，想要购买其他的房产时，往往心有余就是不能买，但是法院拍卖的房屋不受这个政策的限制，你想买就买，没有这方面的顾虑。而且你买的房子一般都是装修过的房屋，并不是毛坯房，如果你感觉哪里不合适，你可以就那部分重修装修，自主性大。多数拍卖房都是支持银行贷款的，你可以贷款买房。还有就是直接购买，没有中间人赚差价，向一般的房屋购买，很多的都是中介，赚取的利润有多少我们都不知道，这个就不存在了。 最重要的一点就是拍卖房是通过法院竞价的，所拍的房屋有法院做后台，安全可靠。

拍卖房虽然有很多优点，但是他的缺点也有很多，最直观的就是拍卖房必须一次性缴纳购房款，因为之所以这么快这么低的处理，就是因为想尽快得到房款用于执行工作的处理结果，所以必须是一次性缴纳，这对于很多的购买者来说压力就不小了。而且如果该房屋有可能暂时没有房产证，有人就很介意这个东西，当然即便暂时没有证，不代表以后没有，这个房屋所有权理论上还是你的。有的房屋尚欠小区物业费，大暖费等等，这些都是需要你承担的。最麻烦的就是假如这个房屋租给了别人，你得等租期届满你才能住进去，这是强制性规定，当然了现实中，只要你把他剩余的房租退还，很多人都是愿意离开的，还有一个缺点就是拍卖房法院不负责清场，所以现实中，让买房人清场会受到很大的阻力。最后让你最无奈的是因为拍卖房之前的主人可能是由于有很多的债务，所以即便房屋拍卖了，你得到了，其他的债权人有可能隔三差五来骚扰，询问情况，不胜其烦，很多的购买者也跟法院反映了这个情况，但是都是不了了之处理的，没办法，这就是拍卖房几大缺点。

三，综上所述，法院拍卖房优缺点都很明显，如果有购买意愿，请认真参考。

我是解忧君，一个坚持原创的人，欢迎大家评论留言互动，点点关注点点赞，大家生活愉快。

法律解忧君

法院拍卖的房子还是谨慎购买为好。一般来说，法院拍卖的房产分为两类，一类属于因经济纠纷被查封的房产，拍卖所得主要用于偿还债务；另一类则是被没收的犯罪分子的非法所得，拍卖所得收归国有。如果被拍卖的房产是属于开发商的，并且没有实际入住人员，那么买就没有问题。如果是属于私人房产或者非法所得，那就要慎重了。因为这类房产拍卖时看似价格优惠，一旦不小心，可能就入坑，给自己带来无限的麻烦，这方面的例子不计其数。购买法拍房可能存在的风险主要有以下几方面：

一是拍卖后可能过不了户，实践中，常有房屋所有人在法院拍卖房产后提出异议，这样竞买人就无法拿到法院裁定书。如果，法院受理异议申请后做出撤销裁定书，那就更麻烦。

二是无法正常收房，拍卖的房产可能被原房主的亲友、租户、或者其他债权人霸占。尤其是有租户的情况，不排除原房主恶意串通的霸占。假如，租户拿出一个20年租期的合同，那么，有可能意味着你20年后才有可能收回房屋。可是，谁又能保证20年后会发生怎样的变故？也许你永远拿不到房子了。有的房产拍卖时，法院会要求买受人签订一个同意不清房保证书，所以法院一般不会介入拍卖后清房过程，只能靠你自己。

三是拍卖房产室内物品界定不清，原房主可能会拆除原有的一些家电、家具，或者提出补偿要求，不给补偿就不腾房。

四是如果拍卖的房产属于涉黑涉恶的非法所得，可能会给日后带来许多麻烦。

所以，法拍房虽然价格大幅低于市场价格，很有诱惑力，但是这个好处不是每个人都能享受得起，竞买时务必要尽可能多的了解标的物的背景资料，并结合自身的应对及承受能力，谨慎做出选择。（插图来自网络）

小猪房论

在上海，法拍房很多人都会购买的。为什么？不限购，可贷款，比市场价低。如图

但是，风险有多大？你是否能够预见？你能否承担？你需要衡量、慎重。

1、法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定。第一次拍，估价大约是市价的70%，如果出现流拍，二次拍卖价是首次拍卖价的80%，如果再次流拍，将再次递减。

2、法拍房是有保证金的，一旦发生悔拍，保证金是不予退还的。

3、就算拍到手，能不能过户，另说。成功拍下后，没有办法清户，也会影响落户及小孩上学的问题。（上海现在可以强制迁户了）

4、此外，如果房子被长期租赁或他人非法占用，也是一个头疼的事情。比如说，法院在拍卖之前就存在合法的租赁关系，该租户是受法律保护的，本着“买卖不破租赁”的法律规则，买受人要继续允许承租人使用至合同届满。再比如说，非法占用房屋，赖着不走虽然不受法律保护，但是也给你交房入住带来不必要的麻烦。

5、税费较高，法拍房的转让和受让的税费，都是买家一人承担。如果是住宅，在买家非首套的情况下，3%的契税，如果原房主的房子不满5年或不唯一，还有3%的个税及增值税。

6、其他费用，原房主拖欠了水电物业费，没有产证，违规搭建等。

京云房产律师团

法院拍卖的房子可以买吗？

司法拍卖，是处置老赖财产用于归还欠款最常见的一种方式，以往司法拍卖都要通过拍卖公司或者登报公告等等，很多人无法实时了解最新的拍卖信息，且拍卖程序相对麻烦。现在法院与淘宝合作之后，在淘宝上推出了司法拍卖，使得这一切难题都轻松的解决了。

那法院拍卖的房子可以吗？答案是肯定的，法院拍卖的房子都是具备完整产权的房子，当然可以买了，而且法院拍卖的房子正常只有市场价格的7折甚至更低（比如市场100万的房子，法院拍卖只有70万元），不过虽然价格低，但是要法院拍卖的房子也是有难度的，即必须要全额付款，不允许按揭，所以很多人都只能望房兴叹。

此外，必须要说明的一点是：法院拍卖房产过户产生的所有税费必须要有买受人承担，所以你的实际付出的成本还必须加上税费。

法院拍卖房子购买的注意事项

虽然法院拍卖的房子可以购买，但是一些事项还是要注意的，否则买完之后麻烦也不少，一般来说，有以下几大问题要关注。

1、拖欠费用

正常原房产的房主都已经变为老赖了，相应的水电、物业以及宽带等费用都不会在缴纳，而法院也不会替你承担，所以在拍卖成功之后，可能你还需要补缴这部分费用。

PS：这是不是固定的，因为在法院判决生效后，这房子的产权实际上已经算银行的了，在没拍卖出去之前，对于欠缴的水电物业，有的银行会统一缴纳了；再者即使没有缴纳，你也可以跟银行协商，这部分由银行承担。

2、入住难

根据物权法等相关法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后的原租赁合同继续有效。所以排卖之前一定要提前了解房屋是否存在租赁情况，如果是短租还好，假设是长租（比如五年、十年的），如果租户不愿意搬走，也极其麻烦。

3、原房主身份背景不明

被法院拍卖的房产的原房主一般都是欠债不还或者是因逃债失联而长期在外地的人。而法院没有义务告知你拍卖房原房主的身份背景，法院仅对房屋的产权负责。如若被执行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力倾向，你若竞买了该房屋，不排除会受到原房主的骚扰或恐吓。所以购买之前要先自己了解一下，被拍卖人是因何情况导致被房产被拍卖的？当然了现实中这类情况比较少，大部分都是正常的银行贷款逾期导致被拍卖，涉嫌犯罪、涉黑的很少。

4、是否为净房？

净房指的是房屋内没有任何家具家电了，因为拍卖的是房子的产权，并不包括房屋内的家电及家具等等，如果房屋非净房，后续原房主又一直拖拉不愿意来清房的话，麻烦也很多；反之如果已经是净房了，证明原房东已经认命了，省去了诸多麻烦。

总结

总之，法院拍卖的房子是可以买的，但是买之前一定要先将情况都了解清楚了在买，不要一看到价格低就盲目买买买，因为法院产权变更给你之后，后续基本上不大会在管你了（除非是房东不交钥匙，需要法院强制破门），一切只能你自己处理。

鲤行者

您好！
首先，厨卫灯具，在拍卖告知中有提醒，包含房产及装修，通常我们讲的装修是指固定装修，固定在墙上不能移动的，所以被执行人把能拆的拆走了，虽然不是很合情理，但是毕竟没有把家具家电清单列出来，在法律上的确是没有问题的，您也不用太在意这个。主要的是安全顺利的过户，收房。

至于另外一个问题，会不会买法院拍卖的房子？要根据房子以及个人情况分析。

法院拍卖的房子通常有以下优点：1、不限购 2、起拍价低

同时缺点也很明显：

1、拍卖房过户流程较一般房产交易复杂。

2、房价通常比较低，但是其他一些费用可能比较高，如果原房主拖欠几年甚至十几年物业费（可以提前去物业了解下），水电煤费用，也有可能发生，这些都用都是要由买方承担的

3、不一定能顺利收房，如果房子有合法租约，买卖不破租赁，买方还不能强制赶租客走，或者如果原业主的家人或债权人恶意占房不搬走，法院不肯出面帮买方强制执行腾空交房，会出现拿到不动产证收不到房子的状况。

综上所述，

如果您有认识法院、银行熟悉法院拍卖房的流程的朋友，让他们帮忙，了解所拍卖房子的状况，可以考虑购买法拍房。

如果不熟悉，则不建议轻易购买法拍房。

信义房屋高旭长宁古北

我对法拍还是非常熟悉的，认为法院拍卖的房子，完全可以关注，除了一些特殊情况，是完全可以买的。

首先从权利保护角度来看，司法拍卖房产的购买是非常安全的，买受人通过拍卖途径，将购房款打给法院，确认成交后，法院出具裁定书，据裁定书，买受人获得物权，并可据裁定书来办理房产证。很多人在关注会不会办不下来房产证，这种可能性不高，物权法规定，生效裁判文书就是物权凭证。法院出具的裁定书，就是物权凭证，权利是高于前一手房产证的，即便有些地方办理新房产证中办证机关设置一定的障碍，最终还是能够办证的。同时看，法拍房的价格，往往会低于同地段的二手房成家价格，很多地区都是低于10%-30%。

从实际使用角度看，购买法拍房，是需要自己做做尽职调查的，最重要的是看看房产是不是有人占用，尤其是执行案件中的被执行人及家属占用，如果家里有老人、孩子、病人等，法院通常去腾房的动力不大，那么就有一种可能，你买到了房子，房产属于你，但是原产权人占着不走。

另外我们在实务中，还有这样的事情存在，原房屋产权人因刑事犯罪而被判有期徒刑，同时他的房产被法院拍卖了，当下看起来，这个房产是空的，不存在腾房的问题，但是当买受人买了房产，原产权人服刑出来了，他会经常来这套房子骚扰，他本人是不认可这房子依法拍卖的，当然这在法律和道德上都没有任何占理的地方，但是我们的社会就是存在这样那样不讲理的人，这会对买房人造成一定困扰。

总体来讲，法拍房是个机会！

律界诸葛

法院拍卖的房，俗称法拍房，是可以购买的。一般来说，法院拍卖的房是正常房源价格的8折或者更低。价格低又是法院的处置房，当然就有风险，要不都去买法拍房？没有购房技巧和购房经验，是不建议购买法拍房的。

被执行人和法院对此的承诺，都只是口头承诺，都不会给你有效的证据，也就不会有法律效力了。

法院拍卖的，是房屋的产权，你竞拍成功了，法院保证你能够进行产权交易，但不包括屋内可移动的物品，也不包括屋内的装修。

一旦这房拍卖的价格成功，被执行人可能心里就很不平衡也不甘心，那他就会把屋内能搬走的都会搬走，不能搬走的，就有可能破坏。

有些法拍房的公告里说，拍卖内容包括屋内的家具和装修，其实，这只是提高竞买人的竞拍兴趣，有经验的竞拍人，是不会看中这个装修和家具的。

税费的风险

前面已经说了，法院负责你产权变更，所有的税费由竞拍人承担。这个房有哪些税费需要缴纳呢？这个你在竞拍之前，就要做好调查。

物管费，水电气费，闭路电视费，供热取暖费等这些不是太多，还可以接受。税费的风险在于，这个房是不是继承的，是不是赠与的。继承赠与的房，在交易的过程中，要缴纳20%的个人所得税。你竞拍的房，本来比较便宜，如果再加上20%的税费，价格就可能不便宜了。

腾房风险

比如这个房有租赁该怎么办？有些被执行人有可能和租赁户签定的租赁合同10年或者20年，虽然你竞拍成功，成为这个房的业主了，但你要承认这个租赁合同。所谓的买卖不破租赁。

比如这个房业主现在还在居住，被执行人不搬离，说这是我唯一的住房，我没有可以搬离居住的地方，法院是不会强制被执行人搬离的。

隐形债务

这个房的被执行人，是不是还有其他的隐形债务，你也有可能面对，这些债务，就会增加竞买人的风险。

法院拍卖的房，是可以购买，不过，在购买之前，你得先把功课做好，否则，你竞拍的风险相当大。

个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题讨论，发表你们的意见和看法。

重庆紫勋君

拍卖之前，法院对内部双方协商的房子性能价格比可能更好。当然，此类房子也许走拍卖程序。

新房、二手房都能成为被拍之物，新房纠纷更少。

不必急于一拍，二拍之后更好，而且二拍不成之后也可介入买卖。

另外，银行内部也存在对外处理优质房产的情况，尽管不太符合制度，但是符合银行坚决压缩不良贷款的决心。此类房产可以征询一下法院、公证机构等等的意见。若是银行、抵押借款者、你三者协商好，具体处理并没有统一标准。如果实在看中房产又担心风险，不妨在三方同意的情况下代偿还款，以一种新的法律事实来替代旧的制度缺失风险。当然也可以担保人身份来置换抵押，也是一种新的法律事实，但这个在操作中就麻烦一些。

法律是为事实服务的，若是买房的金钱来源明确，交易事实光明正大，哪怕法律有小瑕疵也无所谓。交易中注意合同的完整性，保留银行打款记录的定人、用途，以及录音录像微信等，基本就一切OK了。

希望能帮到你。

關鍵字: 房产 法院 拍卖