近日央行宣布降息，1年期MLF操作中标利率从3.25%降至3.15%，很多朋友表示降息对我们而言有何好处呢？对经济条件较好的人来说，一不买房，二不贷款，这样看来降息对自己的影响并不大，那么央行“降息”又有何意义呢？多数时候，央行降息后，紧接着就是房产销售人员大肆宣传时刻，可以说在过去降息对楼市就是意味着“利好”！
然而楼市“利好”与否并非只受降息影响，但是降息目的十分明确：刺激消费，稳定经济发展！在过去互联网经济还不发达之时，对实体经济的影响起到关键性作用，对于楼市而言，影响较大的还是房贷，降低人们的房贷压力，促进人们消费空间，提高生活品质，但是降息，房贷压力是否会相应减少呢？
用房贷计算方式来看，房贷与房价、商业贷款利率两者直接相关，而商业贷款利率又受到LPR和银行加点影响，最后LPR才与MLF和18家银行加点有关，所以央行降息对房贷的影响只是“冰山一角”，具体分析如下：
1.央行降息对房贷利好的前提条件是：房价和银行加点不变或者降低。例如18家报价银行的加点均提高，甚至超过前一年的LPR，又或者在LPR不变的情况下，实际的银行贷款方加点提高时，同样会导致银行房贷利率提高，从而使房贷增多。
2.银行加点对房贷影响不比MLF小，与开发商跟合作银行有关。比如不同银行与不同开发商合作的加点并不相同，取决于开发商与银行方的合作力度，与各银行的客户存款相关联，在银行方主动跟开发商合作时，房贷利率的优惠程度更大，而部分中小型开发商主动找银行方合作时，往往房贷利率更高。
3.房价对房贷的影响最大。这一点想必都深有体会，刚需买房最担心的就是房价上涨，意味着要承担更大首付、贷款、利息压力，而房价上涨与否与市场供需关系直接相连，还与楼市增值行情有关，需求量大时，房价有上涨之势，楼市增值行情较好，调控力度较小时，同样也是房价上涨的时机，不过按照目前的情况发展来看，明目张胆的上涨房价不太现实，最多则是以“促销”方式进行反向上涨，例如原本房价100万，打折之前先调整价格，最后打折下来也比之前价格更高，这种障眼法在商业营销方面并不少见。
所以，从以上三点来看，目前的预测房贷利率没有多大实质意义，毕竟还有两天才公布18家银行的LPR。就目前而言，就算是对房贷利好，其楼市的“利好”与否也不容乐观，对于楼市而言，房价是重要指标，房价不能上涨时，政策利好只能起到稳楼市效果，而并非助长楼市“火焰”。
2020年楼市没有“利好”与“利空”之说
经历了这次疫情影响后，许多人预测房价会大跌，但是央行降息后，又有部分认为房价会大涨，特别是1月份部分城市上涨信号发出来后，加上“降息”政策加持，更是相信房价还人会迎来新一轮上涨。为什么现如今的楼市没有“利空”和“利好”之说？
首先随着这几十年房地产迅速发展，真正对住房有需求的群体越来越少，也就是供需关系已发展转变。例如小时候在农村生活，但是经过这十几年发展后，几乎都搬到城市居住，村里人最多的就是老年群体，这部分老年群体几乎没有购房需求，而这些年打拼后的资产大部分用于买房、买车，以及改善生活质量方面，这部分人对二套房的需求也极少，这也是为何在市级城市的房地产销售人员到乡镇宣传，却无功而返的原因。
其次是国家对房地产调控力度一直处于加强状态，少有放松迹象。2018年楼市调控共计450次，而2019年则高达620次，同比上涨38%，同时为楼市制定“房住不炒”基调，各城市再“因城施策”，当然有人也会产生质疑：不排除因城施策会带来炒房现象，比如城市之间的“抢人大战”，就是为了提高城市经济，吸引优秀人才，其实在推动城市经济的同时，也要遵守限购、限购调控。
最后是各城市推出的针对楼市新政与楼市调控并不矛盾。例如因疫情原因，房企受到长达一个多月的停业影响，不少房企的贷款期限临近，为了缓解房企压力，稳定楼市健康发展，做出给予延长还款时间的调整，对于土地出让金可采取分期付款，所以从长远来看，我国的楼市仍需经过不断“调控”修正，才能防止大起大落。
综上所述，楼市的“利好”与“利空”在当前乃至未来都难以现世，意味着炒房者不再有空隙可钻！刚需群体才应该是房地产最终受益者！
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