實踐中，強制執行案件門道多，環節雜，爭議大，各方當事人圍繞執行標的這塊“奶酪”明爭暗鬥，你攻我守。而不動產的強制執行因其產權模糊、利益複雜、“狼多肉少”，向來是執行中的重頭戲。對執行申請人而言，從判決到執行千辛萬苦，一朝失手，則覆水難收；對被執行人而言，人為刀俎，我為魚肉，分寸得失，冷暖自知；對案外人而言，後知後覺，堪比人在甕中，詞不達意半句多，一招不慎滿盤輸。執行過程道阻且長，申請人如何狙擊被執行人及其關聯方的惡意阻撓？案外人又如何從無端的羈絆中解套？本文結合實務經驗，從平衡保護申請人債權與案外人正當權益的角度簡要分析，以饗讀者。
一、執行階段的重要環節及權利救濟程序
法院執行權主要包括執行實施權和執行審查權，兩者的運行程序和邏輯有很大的差異。執行審查權由審判庭行使，採取合議制，依當事人申請而啟動，是執行實施過程的“暫停鍵”，執行審查程序啟動後，執行進程通常會被中止。執行實施權由執行庭行使，採取審批制，運行過程中對當事人權利影響最大主要是執行查控、執行處分、執行分配三個環節。這三個環節也是申請人、被執行人、案外人鬥智鬥勇的角力場，執行審查程序往往會在這些環節中被激活，從而導致執行中止。
（一）長纓在手——執行查控環節
執行查控環節中，查控措施是法院手中的“長纓”，剛性大，行政性強，遵循絕對的外觀原則和效率原則。凡被執行人名下的不動產、車輛、有價證券、銀行賬戶、支付賬戶等，法院均可依職權直接查控。檢索結果顯示，此階段案外人的“反抗”最為激烈，執行異議之訴、確權之訴、析產之訴（含代位析產之訴）頻發，法院的審查重點是實體權利及其順位。
（二）縛住蒼龍——執行處分環節
執行處分環節，流程較為複雜，主要包括清理清退、委託評估、拍賣、變賣等措施，針對性強，但爭議大，眾口難調。法院通常先張貼公告，清理清退執行標的上的負擔，再移送第三方評估，隨後組織拍賣。檢索結果顯示，這個環節中執行行為異議會井噴式爆發，被執行人利用執行行為異議及複議程序，抗議執行行為的合法性、質疑第三方評估結果及方法的合理性等。其次，享有租賃權的承租人，無論租賃關係是否真實，往往會提出執行異議。對申請人而言，此環節是九層高臺的最後一筐壘土，對被執行人或案外人而言，這也意味著破釜沉舟的最後一戰。
（三）患寡且患不均——執行分配環節
執行分配環節主要是劃分財產，核心工作是對多個並存權利的效力、順位、受償比例作出判斷，分配表的制定和實施是這個環節的重頭戲。在執行標的不能清償全部債權且被執行人無其它可變現財產的情況下，參與分配的申請人既患寡又患不均。為保證分配的合理性，各方當事人可充分利用執行異議之訴，在執行分配環節救濟自身權利。
二、分野與契合——權利救濟體系的程序構造及銜接
法律建立了一個層層嵌套、環環銜接的救濟體系，以平衡保護申請人、被執行人及案外人的利益。執行行為異議和案外人執行異議之訴是執行環節的專屬程序，除此之外，共有人析產之訴、債權人撤銷權之訴、第三人撤銷之訴、再審程序在滿足一定條件時可以選擇性適用，各個救濟程序既有構造上的分野，又有功能上的契合。
（一）複議vs訴訟——執行行為異議與案外人執行異議之訴
執行行為異議和案外人執行異議之訴，都因異議而啟動，都能導致執行中止，但兩者的構造和價值取向卻大相徑庭。前者旨在審查法院的執行行為是否違法，側重於程序權益的救濟；後者旨在審查異議人對執行標的是否享有足以排除執行的實體權益，側重於實體權益的救濟。異議人的訴求先要經過執行法官的前置審查，異議如果針對的是執行行為，則在被駁回後，只能通過上級法院的複議程序獲得救濟；異議如果針對的是執行標的，則在被駁回後，異議人需要另案起訴，通過執行異議之訴來救濟。
（二）環環相扣——救濟程序的司法銜接
1. 案外人執行異議之訴與確權之訴
案外人執行異議之訴與確權之訴存在一定程度的競合。案外人執行異議之訴本身具有確權功能，異議人在訴訟中可以一併提出確權請求，執行異議之訴對權屬的確認具有優先性。司法解釋規定，法院在審理確權訴訟時，應當查詢案涉財產的權屬狀況，發現標的物已被採取查控措施的，應當中止審理，已審理的，應當撤銷判決書或調解書。案外人依據執行標的被查封后由另案作出的生效法律文書，而要求排除執行的，法院通常不予支持。至於執行過程中案外人能否不提執行異議之訴，而直接另案提起確權之訴，法律並未明確禁止，司法實踐中的操作不一，北京高院、浙江高院的司法文件規定，對案外人在執行過程中另案提起的確權之訴，不予受理。
2. 案外人執行異議之訴與析產之訴
案外人執行異議之訴與析產之訴，雖在結構設計上存在較大差異，但均能達到釐清產權的法律效果，在程序上也可以銜接配合。法院採取執行措施後，通常會將《財產查封、凍結、扣押清單》送達給財產共有人，共有人如有異議，既可以向執行法院提起執行異議之訴，也可以向不動產所在地的法院提起析產之訴。訴訟期間，法院中止執行共有物。如果共有物價值過高，已多次流拍且可能導致終結執行的，或被執行人對登記在他人名下的財產享有共有權的，申請人也可以提起代位析產之訴，先分割被執行人享有的份額，再申請法院採取執行措施。
3. 案外人執行異議之訴、第三人撤銷之訴及案外人申請再審
案外人執行異議之訴、第三人撤銷之訴、案外人申請再審，三個程序雖都能救濟案外人的合法權利，但在制度設計上有很大差異。首先，性質不同，案外人執行異議之訴是一種執行救濟制度，而再審程序是審判監督制度，第三人撤銷之訴雖有審判監督的功能，但本質上還是一種常規的訴訟程序。其次，目的不同，案外人執行異議之訴的目的旨在排除強制執行，主要針對執行標的，與執行依據無關；再審程序和第三人撤銷權之訴旨在糾錯，針對已產生既判力的判決、裁定和調解書。最後，案外人執行異議之訴由執行法院專屬管轄，案外人申請再審和第三人撤銷權之訴均可向作出執行依據的法院提出。但第三人撤銷權之訴採取的是立案登記制，週期短，見效快；案外人申請再審仍採用立案審查制，事由成立才能進入再審，週期長，難度大。
在程序銜接上，案外人對執行標的提出書面異議的，如果理由不成立，法院會予以駁回。案外人如果對駁回裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，只能提出再審；與原判決裁定無關的，可以提起執行異議之訴。第三人撤銷權之訴和再審程序只能擇一適用，在兩個程序同時被啟動的情況下，再審程序往往會吸收第三人撤銷之訴。第三人撤銷之訴審理過程中，執行法院未中止執行的，第三人可以依照《民事訴訟法》第二百二十七條提出異議。
（三）東方不亮西方亮——申請人的危機與轉機
案外人及被執行人的異議或訴訟對申請人而言未必都是壞事，特別是在關聯訴訟中，可能會暴露與執行對象、執行標的、被執行人責任財產等相關的蛛絲馬跡。申請人可以藉此申請追加被執行人，以及另案提起債權人撤銷權之訴等。
1. 借力使力——利用關聯訴訟收集證據，申請追加被執行人
正所謂禍兮福之所倚，《最高人民法院關於民事執行中變更、追加當事人若干問題的規定》第十條至第二十五條規定了變更、追加執行人的十五種情形，申請人如若在關聯訴訟中搜集到了案外人未繳納或足額繳納出資、抽逃出資、未依法出資及轉讓股權、與被執行人財產混同、未經清算即辦理公司註銷登記等證據，便可以借力使力，直接向執行法院申請追加案外人為被執行人。
2. 隔山打牛——利用關聯訴訟收集財產線索，提起債權人撤銷權之訴
《合同法》第七十四條規定，債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可提起撤銷權之訴。在關聯訴訟中，案外人可能會提交與被執行人有關的財產信息，例如《租賃合同》、《以物抵債協議》中可能有被執行人的其他收款賬戶、居住地址等。申請人可以藉機蒐集相關線索，對債權人惡意轉移財產以逃避債務的行為提起撤銷權之訴。司法實踐中，不乏有藉助撤銷權之訴追回債務人財產的案例。
三、不動產執行異議之訴的應訴及抗辯
我國不動產權屬登記配套制度不完善，公民產權登記意識相對薄弱，實際權屬常常與登記外觀偏離，產權關係盤根錯節，為其強制執行埋下了隱患。正因為這種錯綜複雜的權屬狀況，案外人執行異議之訴成為“出鏡率”最高的救濟程序。案外人執行異議之訴是實際權利人的救命稻草，但也往往被濫用，成為被執行人串通關聯方妨礙執行的擋箭牌。基於判例檢索結果和同類案件的承辦經驗，筆者對幾類典型的不動產執行異議之訴進行歸納總結，以辨明司法審查的重點及各方主體的訴訟要點。
（一）“借名買房”——借名人能否對抗一般債權人
“借名買房”是指借名人與登記名義人約定，借名人出資，登記名義人出名，將房屋登記在登記名義人名下，但借名人享有所有權的行為。對於與被執行人因房屋買賣關係、擔保關係而進入強制執行程序的特殊債權人，司法實踐中通常基於善意第三人信賴利益保護原則，認為借名人不能以其為實際物權人為由對抗特殊債權人。而對於一般債權人，裁判標準不一，通常有如下兩種觀點：
其一，借名協議只能約束合同當事人在條件成就時，依據該協議負有完成物權變動的義務。根據物權公示原則，在變更登記的條件成就之前，不發生物權變動效力，因此不足以排除強制執行。北京高院及江蘇高院的司法文件中也都規定，案外人以其與被執行人存在借名買房關係，且系房屋實際所有權人為由提出異議的，一般不予支持。
其二，《物權法》在肯定登記生效原則和登記推定原則的同時，都有例外規定，在確有證據證明異議人為真實權利人時，可以推翻登記。參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議和複議問題規定》”）第二十八條，借名人在同時符合四種條件時，能夠阻卻強制執行。浙江省、吉林省、天津市、廣東省的高級人民法院均有支持借名人此類異議的判例。
司法實踐中，對此類案件的審查焦點主要集中在如下幾個方面：借名買房協議是否存在無效情形；借名人是否全部出資，且實際佔有使用房屋；借名人非因自身原因未辦理過戶登記。執行異議之訴中，案外人的舉證義務較高，且法律排除了民事自認規則的適用，案外人對權利發生及存續的事實均應承擔證明責任。從司法判例來看，案外人通常可以提交房屋認購報名確認單、搖號入場券、預購房協議、轉賬記錄、購房款支付證明、房產交付結算單、驗收交接單、物品領用證明、機動車管理協議、裝修搬運協議等，甚至提交參加居委會和業委會的簽字記錄、物業費支付記錄及發票、房管局出具的更名申請記錄等證據。對於申請人而言，除對上述事實提出相反的證據和抗辯，還可以從借名的動機、目的等方面，論證借名買房協議存在無效事由，從而推翻借名人的主張，達到釜底抽薪的效果。
（二）合作建房——項目參與方能否對抗一般債權人
實踐中，部分企業可能由於政策上的限制或基於財務、資質、經營範圍等考慮，與第三方合作建房。合作建房的各方主體是否對房屋享有物權或物權期待權，需要結合合作開發合同的性質來認定。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四至二十七條規定，要根據約定內容，區分合作開發合同的性質，合作開發合同中，若約定“出地方”不承擔經營風險，只收取固定利益的，則為土地使用權轉讓合同；若約定“出資方”不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，則為房屋買賣合同；只收取固定數額貨幣的，則為借款合同；只以租賃或者其他形式使用房屋的，則為房屋租賃合同。因此，對於合作建房參與方提出的異議，申請人應當重點審查合同內容，根據不同的合同性質，制定抗辯對策。
對於合作建房的案外人提起的執行異議之訴，通常要區分隱名和顯名情形來處理。案外人以隱名的方式與被執行人合作建房，房屋登記在被執行人名下，其執行異議通常難以得到法院支持。案外人認為其權益受到損害的，可根據合作協議另行向被執行人追償。但對案外人以顯名的方式與被執行人合作開發的房屋，其基於開發合同中約定的共有權提出執行異議，法院通常會根據雙方間的合同關係，區分情形處理：合作建房合同已明確約定案外人應分得的建築物的具體位置、樓層或者房屋的，對於約定的部分不予執行；合作建房合同未明確約定應分得的建築物的具體部位、樓層或者房屋，僅約定分配份額或者比例的，對案外人應分得的份額或比例之內的房屋不予執行。
（三）離婚協議對房產的劃分能否對抗一般債權人
相比於劍拔弩張的訴訟離婚，協議離婚既了注重效率，又減輕了創傷，但囿於法律觀念、文化水平、社會習俗等因素，財產分割條款往往“重倫理而輕技術”，權利內容含糊不清，房產過戶不及時。離婚協議中關於財產的劃分，本身不能直接導致物權變動，但協議所指向的財產具體而特定，可以賦予夫妻一方享有請求過戶登記的期待權。
判斷離婚協議對房產的劃分能否對抗一般債權人，司法審查的重點包括協議是否涉嫌惡意逃避債務，夫妻一方基於離婚協議所享有的請求權內容，過戶登記請求權的成立時間是否早於判決所涉債務的形成時間，以及夫妻一方對未過戶是否存在過錯。部分高院在其地方性司法文件中規定，享有過戶請求權的夫妻一方，在特定條件下，其過戶請求權能夠對抗一般債權。
以“過戶請求權”提起執行異議之訴的夫妻一方，在訴訟中要著力蒐集關聯證據，印證離婚協議的條款內容，同時證明己方已長期佔有、使用案涉房屋。此外，異議人還可提交“名下無房證明”佐證案涉房屋是其唯一住房，從而主張其享有的過戶請求權優先於申請人的一般債權。同時，鑑於實踐中被執行人藉助虛假離婚轉移財產的行為頻發，申請人也應做好狙擊準備。申請人應重點識別財產分割條款是否直接指向涉案房產，協議訂立時間與辦理離婚手續的時間，異議人對未辦理過戶登記是否存在過錯，離婚登記前被執行人是否有其它涉訴案件等，綜合認定該離婚財產分割協議是否涉嫌惡意轉移財產，以及異議人的過戶請求權能否優先於自己的債權。
（四）家庭共有的唯一住房能否阻卻強制執行
1. 家庭共有的唯一住房能夠作為查控標的
原則上，查控措施應當以債權額及執行費用為限，不得明顯超過標的額，但如果查控標的為不可分物且被執行人無其他可供執行的財產時（或其他財產不足以清償全部債務），為平衡各方權益及保障執行效率，法院可以採取整體查控措施。此時，即使是被執行人及其供養家屬的唯一住房，也可成為查控標的，案外人以共有權要求解除查封的，法院通常予以駁回。
2. 救急不救窮——唯一住房在特定條件下可以強制執行
對於家庭共有的唯一住房，如果是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，原則上只能查封，不得處分。但如果案涉房屋超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的面積，由於符合《物權法》規定的“有重大理由需要分割”的情形，且“共有物難以分割或者因分割會導致大幅減值”，法院仍可根據申請，在保障被執行人及其所扶養家屬所必需的居住條件後，繼續推動執行。但在執行異議之訴中對案外人享有的份額予以認定，並判決在後續強制執行的價款中，保留案外人享有的份額。
此所謂“救急不救窮”，強制執行程序中，法院應當保障的是被執行人的生存權而非財產權，被執行人的責任財產本身負有償還債務的義務。根據《執行異議和複議問題規定》第二十一條，在應對案外人提出的執行異議之訴中，申請人應當重點從如下方面舉證及抗辯：調查對被執行人負扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；被執行人在訴訟中，是否轉讓了其名下的其他房屋以逃避債務；如果房屋的淨值較高，可以主動提出按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供臨時居住房屋，或者參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除一定年限的租金。
（五）物權期待權的阻卻效力及例外情形
物權期待權是指對於滿足一定條件的買受人的債權，法律賦予其物權化的保護力度。在金錢之債的執行過程中，無過錯的不動產買受人、房產消費者、預告登記權利人，原則上其物權期待權能夠阻卻法院的強制執行，但也存在例外情形。
1. 無過錯買受人的物權期待權
無過錯買受人的債權是否滿足物權期待權的要件，從而在執行異議之訴中阻卻強制執行，法院的審查標準較為嚴格，主要包括以下方面：（1）房屋買賣必須要有合法有效的書面買賣合同，且訂立日期早於司法查控日期。（2）買受人必須在法院查封之前已合法佔有該不動產。案外人可以提交裝修合同、物業及水電費繳費記錄、門禁記錄，物業監控記錄以及申請鄰居出庭作證等加以證明。（3）買受人必須已支付全部價款，或已依約支付了部分價款且將剩餘價款按照法院要求交付執行。對於支付記錄，案外人可以提交銀行流水、收據憑條、購房發票等證據以證明其支付房款的事實。
對申請人而言，應當以“案外人存在過錯”為突破口，狙擊案外人的執行異議。判斷案外人對於未辦理過戶登記是否有過錯，裁判標準不一。結合相關判例及地方高院的司法文件，案外人存在以下情形的，一般認定為有過錯：明知或應知案涉房屋存在抵押等權利限制，無法過戶的；明知或應知有“限購政策”或限制轉讓等情形，無法過戶的；無正當理由未在合理時間內辦理過戶手續的。
2. 房產消費者的物權期待權
對於房產消費者物權期待權，法律主要從保障居住權的角度出發予以審查和保護。案外人必須舉證證明同時具備以下情形，方能排除執行：在法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用於居住且其名下無其他用於居住的房屋，並且已支付的價款超過合同約定總價款的50%。具體而言，案外人可以提交商品房買賣合同和房管局的備案回執、不動產登記中心出具“名下無房證明”、購房款支付憑證等，予以證明。
3. 預告登記權利人的物權期待權
預告登記，是買受人為了保全關於不動產物權的請求權，而將此權利進行的登記。根據《執行異議和複議問題規定》第三十條，金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議，並符合物權登記條件的，能夠排除強制執行。故對於案外人而言，除證明預告登記的客觀事實外，還應對案涉房屋符合物權登記條件進一步舉證。《物權法》規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。故對於申請人而言，可以從“當事人的債權已消滅”、案外人“在能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記”兩個角度，舉證抗辯預告登記已失效。
4. 物權期待權司法保護的例外情形
儘管有前述規定，但對於物權期待權的司法保護，仍存在例外情形。首先，《執行異議和複議規定》第二十七條規定，除法律及司法解釋另有規定外，在先成立的擔保物權等優先受償權，優先於案外人物權期待權。其次，經審查，與被執行人為套取銀行貸款而虛構房屋買賣事實訂立買賣合同的買受人，即便是具有支付價款、佔有房屋、或已辦理預告登記等符合物權期待權要件的外觀，其執行異議也可能無法阻卻強制執行。
（六）租賃權執行異議的應對與抗辯
司法實踐中，對於承租人依照租賃權提出的執行異議，有的法院按照執行行為異議和複議審查程序處理[35]，有的法院按照執行異議之訴程序處理[36]。租賃權雖對法院推進拍賣程序並無實質的影響，但由於能阻卻房屋交吉，因此極大地挫傷了買受人的積極性，進而影響執行的效果。
1. 租賃權只能阻卻交吉，不能阻礙過戶
承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，如無“惡意串通損害債權人利益”情形，則可以在租賃期內豁免向受讓人轉移佔有案涉不動產，即能阻卻交吉。但物權包括佔有、使用、收益、處分多項權能，承租人的異議僅能阻止法院在租賃期內將佔用權和使用權移交給受讓人，並不能阻卻物權變動，因此即便租賃權成立，也不能阻止法院將房產拍賣過戶。
2. 租賃權執行異議的應訴與狙擊
關於程序選擇，實踐中，經常出現被執行人與案外人惡意串通，訂立虛假的長期租賃合同，並以執行異議拖延強制執行進度。如果一律按照案外人執行異議之訴程序審理，執行程序注重效率的價值取向將無從談起。申請人針對承租人提起的執行異議，可以針對其異議內容，論證應當由執行異議及複議程序處理，避免落入執行異議之訴，拖延執行進度。
關於審查重點，“租賃關係的真實性”和“佔有使用的有效性”是司法審查的重點，兩個條件必須同時具備，才能認可租賃權的效力。租賃權人至少應對合同租賃條款完整、簽章齊備、租期合理、租金支付等形式要件進行舉證，證明租賃關係的真實性。對申請人而言，“佔有使用的有效性”才是庭審抗辯的關鍵。實踐中，法院傾向於對“佔有使用的有效性”做狹義解釋，間斷性的或形式上的佔用使用，可能難以得到認可。如（2017）皖01民終2604號，法官基於對承租人的經營事項、房屋用途、租賃期內的狀態、物業費及租金的繳納情況等綜合調查，認為承租人佔有使用案涉房屋的事實不能成立，改判了原審判決，駁回了承租人的異議。
四、結語
除上文已歸納的幾種情形外，司法實踐中，還有非典型擔保、信託財產、用益物權等情形的不動產權利人或利害關係人提起的執行異議之訴，以及其他關聯訴訟。囿於篇幅，本文無法一一列舉和歸納。不同類型的糾紛中，法院的審查重點、申請執行人狙擊的焦點、案外人解套的策略，均各有側重。但無論是申請人，還是被執行人，抑或是案外人，法律只衡平地保護其合法的利益，不會維護其無理的訴求。守護自己應得的“奶酪”，先要守護法律的底線，任何投機取巧的行為，都有可能勞而無功，枉費心機。
合作機構： 北京市環球律師事務所
本文章僅代表作者個人觀點，不代表本賬號的觀點與看法。
免責聲明：文字僅供學習、交流使用，不具有任何商業用途，版權歸原作者所有，如有問題請及時聯繫我們以作處理。本聲明未涉及的問題參見國家有關法律法規，當本聲明與國家法律法規衝突時，以國家法律法規為準。
更多法律資訊和優質課程的獲取，歡迎關注法寶學堂公眾號（ID：PKUFBXT）！
閱讀更多 北大法寶學堂 的文章
