◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 作者 | 密探君
近日，央行動用“MLF”工具投放數千億流動性，一度被解讀為傳言房地產“放水”，地產股集體飄紅，但不久即被央行闢謠。
央行相關負責人公開重申：堅持“房住不炒”，統籌做好房地產金融調控等。此言一出，樓市該消停了。
但從“MLF”中標利率看，資金利率下行已成定局，對有能力獲得銀行信貸資源的企業來說，均是一個利好。當然，也包括房企。
另外，上述趨勢也將間接引導房貸利率之錨——“LPR'利率形成下行趨勢，對購房者是有好處的，從而間接影響到房企預售款。
就房企而言，資金面緊張依然是普遍現象。大家可以參考悅讀《地產商危局：上半年5500億債到期，頂多苦撐3個月？》一文。
近來頗為微妙的是，多家大型房企似乎嗅到了異乎尋常的氣氛。從以往歷史週期看，遇到特定時點，有些事情“只可以放手去做，但不可以高聲去說”。
2月6日，首創置業60億公司債“借新還舊”申請只隔了幾天就獲得審核通過。這一信息被金融市場敏感人士撲捉到後，一經發酵，近來房企發債申請“蔚然成風”。
近日，龍光控股拋出兩單、總規模70億元公司債融資計劃，未來所募資金將主要用於到期債務或債券贖回等，其中40億元小公募品種的期限長達10年，另一隻雖暫不可知，外界猜測也應是10年期。
實際上，從龍光控股以下股權構架看，其實就是龍光地產（03380,HK）在境內開拓房地產業務的主要載體。
截至2019年9月末，龍光控股合併口徑資產負債率77.67%，扣除預收款後的資產負債率為59.27%，短期借款6.7億元，一年內到期有息負債167.32億元，有息負債總額381.29億元，其中涉及312.5億元為3年內到期。
值得一提的是，截至去年9月底，龍光控股存貨餘額791億元，佔流動資產50.8%，賬上貨幣資金餘額273.85億元，其中涉及受限資金37.22億元，總體而言，仍能應對短期還債壓力。
龍光控股特別強調說，短期債務和長期債務中剩餘期限在1-2年部分規模較大，公司債務期限結構有待改善。此外，近3年經營活動淨現金流在2019年波動較大，2018年淨額153.36億元，2019年9月末卻不及20億元。
為什麼會出現較大波動？其實，這也很好解釋。就流入端而言，樓市持續從嚴調控，銷售增速明顯放緩，獲得預售資金比以往會下降；就流出端而言，各種成本上升，特別是拿地耗血，其中就涉及“超級地王”。
龍光控股披露2018年合約銷售額646億元，同比增幅近57%，去年前9個月合約銷售額大概為633億元，增長勢頭還是很強勁的。
作為母公司龍光地產來說，2019年是奔著破千億的，但其披露2019年合約銷售額剛好為960.2億元，同比增長33.7%，未能入圍千億陣營，相比2018年銷售同比增幅57%則大幅回落，主要是去年2月、5月、7月、11月銷售額增速嚴重下滑。
中指院監測統計：2019年全國房企拿地金額排名100強，龍光以289億元拿地排名第34位，比2018年斥資234億元拿地多耗資55億元。
外界最為關注的莫過於龍光去年深圳搶地王一案。據悉，去年6月24日，深圳罕見推出5地連拍，最終釀成一群地王盛宴，詳情且看地產地產刊發的《鏡像｜深圳史上最強賣地：五地連拍，單日進賬224億，王的盛宴！》一文。
圍繞龍華紅山地塊，起拍樓面價3.06萬元/㎡，激烈爭奪150輪龍光戰到最後，以最高限價65.8億，配建2.22萬㎡人才房競得，可售樓面價6.7萬元/㎡，區域二手房均價5.2萬/㎡，可謂貨真價實的“麵粉貴過麵包”！
除此之外，龍光去年3月份曾斥資24.27億元殺進南寧五象新區，實際綜合樓面地價達到14478元/㎡，地產密探曾在《重磅！五象湖1號開年18億信託輸血，寶能系地產大挪移》一文提到2014年五象新區地價才1000元出頭，現在看真是今非昔比。
2019年底，龍光斥資5.91億元摘得汕頭澄海一幅地塊，若扣除須無償移交部分，綜合樓面價達到6150元/m²，一舉突破2017年碧桂園瑞馨府曾創下6106元/m²的舊記錄，晉級為澄海新地王。
多次頻拿地王，龍光成為土拍界新的“流量王”，甚至被媒體封為“地王專業戶”。不過，地王自有免費廣告但也有大煩惱，那就是融資不會那麼融資。
前不久，陽光城發債80億元還舊一案，已遭交易所嚴厲問詢，而問詢的第一個問題就是涉及媒體報道其拿地存在“地王”情形，但陽光城的地王都不是去年誕生的，如今已被其他新晉地王遮住了鋒芒。
龍光去年一口氣斬獲的3個地王，從目前看暫還沒有其他“新地王”誕生足以能讓其鬆一口氣。所以說，龍光兩筆總額70億元公司債申請，若監管層“死扣”地王，就目前而言，想順利通過就非常難。
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