2020年沈阳楼市首轮土拍本周开启！
2月20日、21日，沈阳连续迎来两场土拍，其中来自铁西的两宗地块因价高、位置好而颇受关注。最终建业路南地块以9050元/平，逼近万元的单价被龙湖拿下；而富工一街地块以顶价10600元/平+3500平地块外教育设施建设，被亿茂拿下。
两宗土地的成交，不仅预示了铁西老城区未来发展走向，也为沈阳楼市注入了活力，并为2020沈阳楼市“改善”大局定调！
01
城心土地再难觅，铁西将迎“小阳春”
此次来自铁西的两宗土地，因其地价高、位置好、容积率低等成为亮点。
1.起拍价高
两宗地块起拍价都非常高，其中富工一街3号地块楼面起拍价更是破万，达到10300元/平方米。
分析：
房地产行业里有个简单的关于“拿地价格与销售价格”的计算公式：拿地价的二倍大约就是未来商品房上市时的销售价格。按照这个简单的计算公式，破万成交的土地，未来房价每平方米要到20000+。
而这背后意味着周边新建商品房、二手房也将进入升值倒计时，迎来重大利好。目前，铁西主城区内核心地段品牌开发企业的销售价一般是，高层每平方米售价14000-15000元/平左右，洋房17000-19000元/平之间。而随着新一轮土地出让后，当下的品牌房企高端项目的价位恐再难寻觅。换一种更直观的计算方式来说，也就是当下品牌房企高端楼盘的最高售价，在未来两三年，可能就是新楼盘的基础售价。
可见，2020首轮土拍不仅为市场指引了方向，也为购房者提供了指导。可以判断的是，3-5月沈阳楼市，尤其是铁西区的房地产市场将迎来迟到的“小阳春”。
2.地块较小
两宗地块中建业路南地块面积较大，也只有3.6万平方米，另一块富工一街地块，面积仅为1.1万平。
分析：
房地产企业的一个共识是：以后二环内不太可能有大型的土地开发了！土地供应是房地产的命脉，而如今沈阳二环内已经寸土寸金，一些核心区域已经没有地块供应。事实上，沈阳新崛起的板块如沈北、新市府等板块几乎都在三环附近甚至更往外，这是城市中心土地资源稀缺所决定的。
而类似铁西这样的核心区域，更是很难再有大规模土地供应了。从2019年沈阳主城区土地市场拍卖中看，铁西是释放相对较多的，19宗成交居住用地中，老城区成交地块8宗。
2019年铁西区老城土地招拍挂成交居住用地汇总
从土地成交情况来看，成交宗地面积普遍较小。最大的地块为工业大学兴顺校区地块，占地面积也仅有不到6万平方米，更有多宗地块占地面积不到3000平方米。可见，
未来老城区优质土地越来越稀缺，很难再出现规模型品质盘了。特别是当下铁西核心区位，保利、华润等几个大品牌项目也几近销售完毕，目前恐怕只有万科的翡翠新都会项目还能满足“城心、品质、大盘”这几个关键词了。3.低容积率
两宗地块均要求限高50米，容积率在2.0以下。
分析：
袖珍地块如此抢手，提升品质恐怕是开发企业不得不为之的举措了。事实上，从2019土拍结果来看，铁西的核心地块大多被大品牌拿下，品质升级是老城区新项目发展的必经之路。特别是随着万科翡翠新都会、华润置地萬象府、保利云禧、中南旭辉和樾等项目的出现，整个铁西老城区以高层居住为主的情况发生了改变，整体居住氛围逐渐向低密、高品质环境迭代。
02
铁西土地身价增长背后的思维逻辑
事实上，铁西的发展脉络也正是沈阳近些年来的缩影，透视铁西现象，便可以发现沈阳房地产振兴之路。而铁西作为老牌工业城区、在城市更迭中将老城情怀与城市品质崛起完美结合。甚至有人说：买铁西就等于买沈阳的未来。
我不知道这话对不对，但站在城市发展的角度，铁西确实在这其中承担着重要作用。
土地价值上看，公开数据显示，铁西区地价成交最高价从2016年的6550元/平方米到目前的10600元/平方米，身价上涨迅速。
如果说城市硬核是土地价格的逻辑，那么房屋售价背后的逻辑还包含——配套、文化。
先说配套。铁西作为成熟的城市核心区域，经过近20年的房地产改革市场发展，已经形成了极其成熟的交通、商业配套网络。代表人群聚集度和商业化程度的大型商业广场万达在铁西建有两座。尤其是铁西的美食，很多知名传统饮食品牌，例如炖肉、烤串等等，甚至有很多网红名店也纷纷在铁西抢地开店。
很多在铁西区居住的人往往都会说一句“住在铁西是真方便，楼下24小时便利店，周边都是餐饮美食，购物、文化娱乐应有尽有。” 可以说，铁西凭借居住聚集地和商业聚集地的城市新功能化定位，已经成为沈阳城市居住舒适度最高的区域。
再说文化。商业利益最大化，一直被视为商业第一准则。但近两年来土拍市场上，很多房地产企业都“违背”这一法则，在寸土寸金的项目竞拍后，积极寻找城市文化元素，并形成文脉传承的元素建筑。万科、华润、龙湖、保利等品牌房企就一直在积极推动。其中，铁西区最有代表性的就是万科的红梅产业园。
其实，土拍背后一直有一个更深的话题在房地产圈内探讨——“文化传承与住宅变革”。圈内人的共识是，房地产建设不是简单地推倒重来，一进入园区看见一棵原生态生长几十年的大树，与那种简单的绿化感觉是不一样的。所以，房地产开发建设要像树的年轮一样，有文脉与传承，让历史可以凝刻在城市中。
尤其是随着城市中心供地面积逐渐呈现小块化，铁西类似万科翡翠新都会、华润万象府、保利云禧等有大地块开发，有较好的文化文脉规划设计的高品质项目，俨然成了城市“珍藏品”。 就像万科，作为第一个迈进铁西的大品牌开发商，始终带着情怀在建房子。这一点，从其各个销售中心的打造就可窥见一斑，特别是作为铁西城心的项目翡翠新都会，这里的营销中心不仅是卖房子用的，更是沈阳第一座咖啡主题博物馆。
而就房子本身而言，万科翡翠新都会打造了沈阳首个都会主义生活范本，始终在生活方式的变革上积极探寻，这里约40%的商业配比，打造了约5万方商业、购物mall及主题商街等，缔造了高端生活配套的硬核。
未来，随着城市中心的地块越发稀少，小地块项目如何规划，让历史文脉有较好的传承，让生活方式有较好的展现，将是土地成交活跃、市场频频利好时最应该思考的问题了。
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