全國110城暫停開放售樓處，超百家房企開啟“線上售樓處”……一場新冠病毒引發的肺炎疫情讓房地產企業陷入了前所未有的境遇。
反映到土地市場上，則是2020年首月全國土地市場成交規模的大幅回落，與此同時，地價也在整體優質土地供應量的減少下呈現環比下滑的趨勢。根據CRIC統計數據，就成交面積來看，各能級城市的成交量環比均大幅縮減，二線城市成交量同比降幅最大，接近四成，三四線城市的同比降幅也超過了20%，一線城市同比則僅下降了6%， 土地供應力度仍然在較高水平。
多重壓力之下，各地密集出臺相關政策，幫助房地產企業渡過難關。據不完全統計，近幾日已有無錫、上海、南京等10餘省市發佈各類涉及房地產的支持政策。
土地紅利政策疊加企業復工潮的開啟，冰封的土地市場也逐漸開始“解凍”。2月18～19日，《中國經營報》記者採訪了多家近期拿地比較積極的房地產企業，洞悉當前環境下房企逆勢拿地背後的發展邏輯。
伺機拿地
2月12日深夜23時10分，一場歷時9個小時、經過455輪舉牌報價的土拍鏖戰終於落下帷幕。據媒體報道，該場土拍的標的物是位於浙江溫州永嘉縣的一宗商住地塊，吸引了包括德信、綠城、華潤、新希望聯合體等多家房企參與。
最終，這場“土拍大戲”花落德信中國，成交價為25.27億元，樓面價約為1.21萬元/平方米，溢價率32.79%。
據悉，上述地塊總用地面積為16萬平方米，約合240畝。地塊共分為6個區塊，其中囊括了住宅兼商業、餐飲、旅館、商務金融及宗教用地等。值得一提的是，總用地面積中出讓地塊的用地面積約為6.98萬平方米，剩餘的9.02萬平方米則屬於代建安置地塊用地面積。換言之，該宗地塊內的商品房出讓部分面積佔比約43.6%。
另據觀點地產報道，頗有意思的一個細節是，本次土拍雖然歷時許久，但過程卻頗為平靜。各房企每次加價均為最低標準100萬元，整場“拉鋸戰”中並未出現大幅度加價的情況。
“剋制”拿地的背後凸顯了當前環境下房企積極而又謹慎的拿地態度。
“日子總還是要過的嘛。”一位三十強房企品牌負責人向本報記者表示。對於房企而言，重點城市的優質地塊仍是其不願錯過的投資機會。
2月14日，上海集中出讓8宗地塊攬金30.23億元，三天後再以55.14億出讓5宗地塊，這13宗土地吸引了中海、保利、旭輝、上海張江集團等企業落子。
據悉，繼1月2日斥資62.71億元拿下真如商辦地塊後，中海地產聯合體再次以14.13億元拿下上海普陀區紅旗村舊改項目的兩宗商住地塊，分別位於真如社區和石泉社區，這也是中海今年在上海的第二次拿地，再度落子真如城市副中心板塊。從權益佔比來看，中海地產佔70%。
“這個項目我們從去年年中開始就一直在關注，除了這兩塊地沒拿之外，（項目周圍）其他地塊我們都拿了。”2月18日，中海地產相關負責人回應本報記者採訪表示。
對於2020年的拿地規劃，上述負責人表示，公司每年都有一定投資額的計劃，“我們也有自己的投資紀律，拿任何一塊地我們都會非常謹慎。我們的拿地計劃是針對2020年全年來說的，投資計劃制定以後，我們就會奔著這個目標去。”
2月11日，旭輝集團CEO林峰發佈《2020地產之變》。他斷言，高槓杆的土儲驅動模式將被顛覆。
“土儲變成雙刃劍，沒有地就沒有位，但在金融去槓桿疊加限價的情況下，過量土儲已經不是彎道超車的發動機，而是套在脖子上的枷鎖。”林峰指出，行業進入穩速發展，大家都要確保油箱裡的油能支撐到下一個加油站，而不是猛踩油門。
“合理的土儲應該是兩年到兩年半之間，既滿足發展的需求，有時間彈性補倉，又不至於消耗太多的財務成本。高土儲的公司今年會少拿地，加快盤活土儲週轉，降低土儲存量。”林峰直言。
公開資料顯示，2月18日，旭輝集團（太倉和儒商務諮詢有限公司）以9.5億元拍得嘉定區安亭鎮03A-01A地塊，出讓總面積約29599.3平方米，容積率2.3，地塊起拍價（9.5億元）95310萬元，成交樓板價約1.4萬元/平方米，溢價率為零。
政策救市
在浙江好地研究院院長朱祖淵看來，當前情況下房企積極拿地主要有兩個方面的原因：一是規模維持及擴張的需要，“新的一年各大房企都想開個好頭，給後面減輕一些壓力”；二是年初的降準、融資環境略有改善，房企資金面好轉，拿地動力增強。
事實上，房企積極拿地的背後與土地政策利好的釋放也不無關係。據記者不完全統計，為了有效應對疫情對土地市場帶來的影響，維護房地產市場的平穩運行，連日來，包括蘇州、浙江、上海、西安、無錫等多省市均出臺了土地相關調控政策。
2月19日，蘇州市自然資源和規劃局發佈關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知。其中提及，住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，類似規定實際上調整了2019年的拍地和銷售規則。根據2019年的規定，如果拍地價格過高，觸碰相關價格紅線，那麼就需要以結構封頂或竣工驗收為標準，來辦理預售許可證。通俗來說就是“地價較高的項目必須以現房的形式進行銷售”。
而此次政策規定，對於相關地塊來說，若是後續拍地超過了市場指導價，那麼原有的竣工預售等嚴格的政策有望調整，不再統一要求，這使得後續土地交易的約束減少，房企拿地積極性會增加，也減輕了房企的購地負擔。
此外，政策還明確，已成交須工程結構封頂或竣工驗收後預售、銷售的住宅（商住）用地，開發企業預售、銷售的時間節點可適當提前，以按照正常工期測算的預售、銷售時點為基準，提前時間按疫情防控一級響應天數計算，具體由住建部門核定。
“此類規定客觀上對現有的工程項目進行了減負。換句話說，在疫情期間受到損失而影響工期推進的，那麼後續允許提前銷售，這樣就壓縮了拿地到預售的工期，對於現有房企的工程項目運作有降成本的作用，或者說把停工期間的損失儘量給補回來了。”嚴躍進表示。
除了調整土拍規則，疫情期間可延期繳納土地出讓金的規定也十分吸睛。2月12日，浙江發佈通知，調整土地交易和履約監管要求。企業因疫情影響無法按約定繳納出讓金的，經申請可以延期至疫情消除後繳納，不收取滯納金。疫情防控期間，因疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，不計入違約期並不收取違約金。
同日，上海發佈土地利用政策，未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付，順延開竣工和投達產履約時間。
無獨有偶，西安也於當日發佈促進經濟平穩發展若干措施，其中提到疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%，用地單位出具承諾書後，餘款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。
“近期各大城市出臺的扶持房地產市場的政策主要出發點是消弭疫情對市場造成的衝擊，減輕企業資金負擔以及經營風險，平穩房地產市場，“以穩為主的基調依然沒有改變，所以我認為近期的政策也僅僅是非常時期的過渡政策，對土地市場的刺激作用有限”。朱祖淵總結表示。
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