海德山居

首先明确一点，非农村户口是不得享有农村宅基地使用权的，这一点毋庸置疑！

现在，很多城里人看上了农村环境，都想到农村买套房子住，但是又因为政策的关系无法到农村取得一块宅基地使用。问主想要在农村取得一些宅基地来搞民宿，还要求产权，根据政策来讲这基本上是不可能的事情。但是从目前农村宅基地和房屋政策的发展来看，还是有一些折中的办法可以满足。

第一，法律法规的政策规定不能变。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，农民享有农村宅基地的使用权。农村宅基地私人无法买卖，产权也无法转让。这一点是目前打破不了的事实。

第二，不能买可以租。

目前来讲，农村的宅基地不能走招拍挂的程序，不能私自进行买卖，这在一定程度上确实是限制了农村土地市场的发展，也很大程度上对农村的发展有限制。但是，最近这几年，农村宅基地确权工作搞得比较火，经过确权的宅基地在流转和租赁方面可能会更加便利。

但是，宅基地确权就目前的状况来看，很多地区还没有完成颁证的工作。但是这并不能代表农村的房屋就不能租了。如果想要发展民宿的话，其实也可以和一些常年不在家的农户签订相关的租赁合同，双方达成一致之后也可以利用农村闲置房屋开办民宿。

但租赁的话容易遇到问主讲到的问题，那就是农户反悔耍赖。个人建议这个可以通过当地村委会进行长期租赁。也就是说让村委会摸排一些可靠的，基本上不需要居住的农村闲置房屋。前期由村委会和农户签订长期租赁合同，之后自己再和村委会签订长期租赁合同。这样就有了第三方，即使有人反悔，村委会在中间也可以斡旋（当然，在这个过程中村委会可能会抽取部分租金作为村集体收入。这个没问题的哈，入的是公账）。

综上所述，农村的宅基地产权是不可能转到你手上的。如果确实要搞民宿，可以用我上面讲的办法，就是由村委会出面向村民租赁，之后你从村委会打包流转，这样是最靠谱的办法！

好了，今天就回答到这里，欢迎关注【村官小焦】！！

村官小焦

由于农村建造房屋的土地属于宅基地，而村民说只有宅基地的使用权，宅基地的所有权属于村集体组织。

所以严格来说宅基地是不能进行买卖的，只能进行使用权的转让，但是宅基地上的房屋可以进行买卖。

并且宅基地使用权转让也需要满足几个条件，第一个就是被转让人与转让人应属于同一村集体组织的村民，第二个就是转让后仍需符合“一户一宅”的原则，第三个是需要办理宅基地使用权变更登记。

所以如果不满足以上几条就不要以买卖的方式获得宅基地了，否则确实有可能会发生“原房主想要破坏买卖关系，强行收回宅基地，会给我带来相当大的影响”这样的事情。

可以使用租赁的方式租赁房屋，但是需要注意最长的租赁期限是20年，超过20年的部分无效。《合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

东友律师团

我2017年在重庆农村建了房子，准备用作退休后旅游居所或者做民宿，老婆是重庆农村的，所以宅基地是自己的。

现在那里5A景区项目批下了，很有发展前途。但担忧政策对自己不利，内心很纠结。

下图是已建成的房子，期待农村土地和宅基地政策松动！🙏🙏🙏

实在不行，把户口迁至娘母娘家农村当上门女婿得了！😂😂😂

非要留个记号吗

一个月前，刚在贵阳近郊买了自建房。

主要是自住和作为艺术工作室使用。

签合同分了两个部分，一是70年使用权，二是产权转让，并在政策允许产权变更的时候由甲方配合办理手续。

之所以在这个时候买自建房，有两方面的考虑：首先我们是生活为主，70年的使用权作为保证已经够了；其次产权方面也做了铺垫，算是个后手。

最后就是金钱上的考虑了，已经有小范围的宅基地转让试点，农村自建房的买卖迟早放开，等政策彻底允许的时候，我们这点儿经济实力，估计就买不起了，呵呵。

闲时舞文忙时弄墨

不知道题主想‘’买‘’农村闲置房做什么用？是买一大片几十座做‘’民俗‘’，搞旅游开发，还是自己买一座小院子退休后来农村过田园生活？

如果是前者，这个村子的房屋及院子应该具有特别的民族风格和风味，比如福建土楼，比如湖南等地少数民族的吊脚楼。

如果这个村里的房子没有特别之处，而且附近也没有旅游风景区，仅有一些普通的闲置民房是没有开发价值的。当然，如果这些条件都具备，可以考虑。

如果只是‘’买‘’来以备自己退休后来农村过田园生活，那是可以的。但要注意两点：一是这个村子会不会整体搬迁？如果会，就不能买。二是这个村子大部分人会不会搬走，水、电、暖、通信、商店等设施怎么样？是否适合生活？

最后，无论前者还是后者，如果条件达到，不要买，因为宅基地的所有权是集体的，你买的只是一座破房子。所以，把‘’买‘’变成‘’租‘’。买是一次性付费，而且价格高，你活吃亏，而租可以分期付费，或者一年一付，资金不紧张，而且租期一到，拍屁股走人。

谢谢您的关注，期待您的看法！

西门白甫

到农村购买空置房，进而改造或重建后用来发展民宿、自住或其他产业，既是盘活、激活闲置农村资源的重要措施之一，也是城市资本下乡的重要途径和发展趋势。

如何破题，且看成都彭州的试点：

这也是针对民宿经营者首次颁发《不动产登记证书》，搅动了整个民宿界，引起了哄动，具有里程碑的意义。这的确是破题乡村民宿瓶颈的务实之策，也是盘活、激活闲置农村资源的重要改革措施：

据公开的消息，成都彭州为深化产权改革，大力推进民宿发展，对农民宅基地进行有偿腾退，将土地由农民个人住宅用地腾退为村集体建设用地，并按程序公开挂牌出让给民宿投资者进行建设，于在今年4月颁发了第一批《不动产登记证书》，以让投资者更加放心、更有信心地投资建设。用首批获得《不动产登记证书》人员的话来说“有了政策保障，发展民宿心理有底了”。

乡村微视界之乡村漫记

你的问题描述非常的详细，而且把你的担心点关键点都说出来了，这是我碰到描述问题最清楚的关键点鞋子，明白的一个问题，你这个问题我会认真的来给你分析和解答。

首先第一点，如果你要做民俗把这些村子把这些旧的房子把它做民宿的话，你要放开你的思路。

我是要放开思路了，你想想啊，尽管农村这些明白哈，很多时候它不值钱，甚至是很多人不要钱，甚至很多人只是很少的这种这种费用。但是就是如你话题中间所说的，它存在着潜在的法律风险，中国非农户口：不允许农村农村宅基地，无法过户和转付到你个人的层面上。

2，那时候我们能不能在经营模式上，就打破我们惯有的思路。

怎么做？怎么做法呢？

A，就是说话我们首先把他们的这个房屋的价值把它计算出来，比如说他要租给你，这一年是2000块钱好吧？你一次性签这个租金，比如说我一次性给你钱20年，那我应该要给你4万块钱对不对？

B，能不能这样以这些农村要濒临的这些老房子，以他们这个房子作为这入股的这个资本。

不用投一分钱。而农村宅基地的房子的所有权还是他们不会发生改变。但是呢，他们已通过这房子20年的这个使用权来进行这个民俗参股。这样你们双方组建成了一个叫做民俗综合体共同来经营这个民俗。当然你是民族的主题，是民俗的主要的经营人，他们只是负责你的这种服务员啊，打扫卫生啊，接待客人啊，是吧？烧火啊，做饭啊，这些辅助性的工作主要的经营还是由你来做。

C，这个使用权包括所有权都搞清楚了之后，我们再谈谈哈，这个股份占比，那你首先预算一下，把这些民俗，把他改造成为你心目中所要的这个样子，的这个民俗应该要花多少钱的代价？

根据这个总体民族的这个规划做出来的这种代价，来放在你这个股本金里面进行占比，再加上你的这个经营者的这种占比。只要双方能够协调的来，我相信和农民都是明白人，他想我这块破土地破的这个农村宅基地放在这里放着，也不能赚钱，他也也不能升值，那如果有人过来说，他能够把我的土地能把我的宅基地，把它进行装修翻新一下，能够接待客人啊，土地入股还有一年的分红啊，我说在他这里打工还有工资啊，对不对？得多好的一件事情很多人都会想得通。

D，在浙江很多民俗都是这样做，他不是买来的是租来的。那在这个时候，比如说你就是三七这个比例里占比例即可。

那个时候你就想办法能够在这个民俗上，经营上，特色上面要做出自己的这种特色，因为法律障碍问题已经扫清了，对不对？你20年的这种租金你一分钱都不用掏啊，对不对？但是无非就是你要付出别人的这种装修费，还包括你要付出别人这种疯狂的费用，还包括别人这种公司的费用，对吧？

确实会碰到很多法律上面的障碍，所以在这个时候我们换一种思路，看看用另外一种合作的这种方式能不能去撬动民俗的这个市场早点占位，早点站点特色地点非常有好处。

本文原创于《三农创业坑》，三农创业活下去，是第一位，活不下去，别谈梦想和情怀了，

小故事，大教训，少走弯路，不掉进坑里，是我们的初衷。

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馒想你

〖具体问题〗有的人想买下农村的破旧空置房，但是其产权问题受政策影响，应该如何解决？

〖仔细分析〗随着城镇化进程加快和乡村振兴战略的实施，城乡融合发展，越来越多的农民越来越多的农户家庭进城落户，闲置宅基地和闲置农房数量在上升，这是不争的事实。

〖远三建议〗你想盘活老家农村的闲置农房发展民宿等乡村旅游，带动当地农村经济发展和农民增收，想法很好。有以下建议供参考。

一是流转自营。你可以租赁农民闲置农房，期限按照巜中华人民共和国合同法》要求，不超过20年。在租赁期内，与流出农户协商一致，经集体经济组织同意，可以按照民宿风格改造，修旧如旧，发展民宿。

二是共建共营。与农户协商，作出规划和出资分配方案，由农户按规定程序报批。按照协议进行收益分配。

〖注意事项〗按照修正后的《中华人民共和国土地管理法》规定和中央农办农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，农村村民＂一户一宅＂原则仍然没有改变，禁止城市居民到农村买宅基地和农房，所以当前阶段办不了房产地产的权属证书。同时，农户流转宅基地后申请宅基地建房的，不予批准。

远景楼三农

有的人想买下农村破旧的空置房，但是其产权问题受政策影响，应该如何解决？

对于题主提出来的这种情况，以目前的法律法规来说还是无解的，就是典型的没有产权的违建。现在农村的资源对一些城里人比较有吸引力，特别是宅基地和耕地确权之后，“非转农”的多了，想在农村买房子的也多了。但是实际吗？

对于城镇户口或者城市户口的，的确有一些人盯上了农村的破旧空置房。想花一些钱买下来重新翻建或者翻修一下也作为自己的一个住所。但是产权的问题始终是个无解的问题。前不久的秦岭别墅事件就是个典型。

想在农村有住房，首先要有一块宅基地。而农村的宅基地申请或者确权的一个要求就是农村户口，而且还要有集体土地使用权证。之后是拿着证去村委会在经过乡镇规划部门审批后才能开工建房。这才是能够保证建房后可以确权的一个正确的、正常的流程。

但是对于题主说的这类没有农村户口，只是在私下进行简易的农村住房来说，是不可能进行确权的。没有农村户口、没有集体土地使用权证、没有规划审批的宅基地和住房，就是妥妥的违建，是不能保护您的产权的，没准某一天您的新建住房就会被铲车推平了。因为是违建啊，不受法律保护啊，推平基本就是最终的结果了。

以上是我对这个问题的一些看法，如有不当之处请海涵。

寒地水稻种植技术

去农村发展不同于城里的商业开发，商业开发可以同过土地的招拍挂取得土地的使用权，然后用来发展。但是商业开发需要一系列的程序，所花费的资金和时间较常，不适用用于农村小规模的发展。

不走土地招拍挂的程序，要想取得农村土地使用权用来发展的话，也有一定难度。因为农村的土地性质很特殊，就拿宅基地来说，宅基地的所有权是属于村集体的，农民是使用村集体的宅基地来建房的，所建的房屋又属于农民的私人财产，归农民所有。

由于有“地随房走”的土地政策，如果你直接去买农民的房屋，就相当于把它房屋下边的宅基地一起买了，而农村的土地和宅基地又禁止买卖。所以，去买农村的房屋，是不被不允许的，就算是破旧的空置房也不行，房屋都买不到，还谈什么产权。

不走土地招拍挂程序，农村房屋不能买卖，但还可以走另外一个途径，那就是通过租赁的形式取得房屋的使用权。当然产权还是不能办在你名下，虽然说产权不能办在你名下，但是通过正规的手续租赁的房屋，至少能保护你的权益不被侵犯。

我建议你，如果确实想去农村发展，需要农户的房屋来使用的话，你可以找村委会商谈，让村委会出面先把农户的房屋给流转过来，然后你统一打包从村委会手中将农户的房屋给租赁过来。

当然，和村委会签订正式的协议是少不了的，具体细节双方协商为好，但记住，不要妄想将产权变更至你名下，一变更就形成了买卖的事实，不仅不受法律保护，而且后患无穷。

不直接面对农户，可以避免与农户发生纠纷，与村委会达成协议的好处就是有了纠纷由他们去出面调解，不至于浪费你过多的精力。当然，你也要适当的考虑村委会的利益，支持下他们的工作，对大家都是好事。

關鍵字: 生活 空置房 农村