▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
1、“历史违建”：虽经申报，仍可能被强制拆除！
2、买“历史违建”遇旧改，原业主反悔，拆补权益归谁？
3、“历史违建”：广东高院指令再审，深圳中院：不审！
4、违法建筑：发生纠纷，哪些归法院处理？
5、深圳“历史违建”类农民房、商铺、写字楼、厂房、宿舍等租赁合同多数无效！
“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑”，简称“历史违建”，基本没有产权证明，只有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（简称《收件回执》），在发生买卖、租赁、析产、侵权、拆迁、执行等纠纷后，该《收件回执》是否可以作为权属证明？对于诉讼主张是否具有证明作用？
实践中，法院是这样认定的（以下均为裁判原文）：
1、2016年09月28日，最高人民法院（2016）最高法行申1760号案：
杨献丽提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，只能证明李文礼曾提交申报表和当事人身份证明申报普查，不能证实购地和建房事实，不足以证明与被诉行政行为（深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组龙岗办公室向彭东亮核发《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》的具体行政行为，该行为系确认涉案房屋已按历史遗留违法私房处理完结，可到房地产权登记机关办理产权登记的行为）有利害关系。
2、2019年12月03日，广东省高级人民法院（2019）粤民申9767号案：
一审期间，万益源公司提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、宝安区“清无”疏导临时场所检测鉴定备案证明书等证据，并不能证明涉案房产取得建设工程规划许可或是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一、二审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定人人乐公司与万益源公司签订的涉案租赁合同及补充协议无效，并无不当。
3、2019年09月27日，广东省高级人民法院（2019）粤行终800号案：
《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》只是一种证明收到申请人递交《农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料》的方式，并非对涉案建筑所有权、使用权等进行确权，该行为对上诉人的权利义务不产生实际影响。
4、2019年03月18日，广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终25927号案：
涉案房产尚未取得合法产权登记，林小青仅以涉案房产的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》主张其与梁群峰为涉案房产所有权人、不需返还房产，于法无据，本院不予支持。
5、2018年11月05日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9117号案：
涉案房产没有取得产权登记，亦无合法报建手续，在其进行历史遗留违法建筑申报后，尚未经行政处理完毕，亦未取得临时使用许可证明，仍为违法建筑，故涉案《房屋租赁合同》及《协议书》为无效合同。
6、2018年09月26日，广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终16053号案：
该房产已于2009年以叶仲恩的名义申报了历史遗留违法建筑，在政府部门尚未作出处理决定前，涉案房产的权属并不明确。叶仲和主张确认涉案房屋的产权归叶仲和所有，依据不足。
7、2017年10月26日，广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终8158号案：
李顶娃、戴锡瑶、戴政雄以涉案房产已经历史遗留问题登记，持有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》为由，主张涉案房产已经行政机关确权处理，本院认为，收件回执仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政机关已经对此作出处理，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄该上诉理由于法无据，本院不予采纳。
8、2015年02月09日，广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第2239号案：
深圳市南山区某街道新围社区工作站出具的证明及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅说明该建筑已作为历史遗留违法建筑进行申报，主管部门并未作出房屋建设合法的意见，故原审认定双方签订的《租赁厂房合同》及补充协议为无效合同正确，本院予以维持。
信荣说：不能证明权属关系，甚至不能证明存在关系，需进一步举证申报材料、权属来源！
1、从以上案例可以看出，司法实践中，一致的观点是《收件回执》性质仅仅是“一纸收据”，不能证明权属关系，甚至不能证明持有人与“历史违建”的建造、占有关系，对持有人的权利义务不产生实际影响；
2、《收件回执》不但无法证明“历史违建”合法，相反，可以证明在未经行政处理、依法确权之前，本质还是违法建筑，租赁合同统统无效；
3、举证关键在于延伸举证：《收件回执》里面的申报材料才是权属证明资料，当事人举证不应止于《收件回执》，而应对其背后的申报材料及其形成过程进行搜集举证；
4、根据《物权法》第30条规定，物权可以因合法建造的事实行为设立，故建造人应当保留建造资料（如施工合同、工程款支付证明等），并在诉讼过程中举证；购买人购买时应要求出卖人将该建造资料一并提供，并完善转让协议，一旦涉诉，一并举证；
5、《收件回执》本身在诉讼过程中虽然没有太大的证明作用，但因其背后的“形成原因证据”在确权处理、旧改拆赔方面具有推定权利人身份的重要作用，故而不可忽视，一旦发放对象错误，需尽可能予以纠正（本团队曾代理客户提供过纠正服务）！
后记：
历史遗留违法建筑是困扰深圳城市化发展的难题。“一户一栋”、“两规”（《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）、“三规”（《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》）档案作为历史遗留违法建筑的登记凭证，是见证城市发展的特殊时代产物，为执法部门和政府决策提供依据和参考，挖掘其潜在价值十分重要。
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