小馬讀財

首先國家去庫存的思路是不會變的，政府穩房價，穩地價的的大政策是不會變的，第二恆大這次主要線上引流，他們打的折扣的房子多是戶型不太好的尾期，當然也不乏好房子，恆大很多的房子還是在二三線，去庫存是必然的。當然無理由退房預售的模式跟馬爸爸學的，學得非常的666。

南寧樓市小表妹

今天接了房產中介的電話， 房產中介問我：買不買房子？再不買，2020年底放開調控，房價又要漲。 我說：已經有幾套了，沒有錢也沒有購房資格，不想買了！ 房產中介停頓了一下：那你的房子賣嗎？ 房產稅今年可能要出臺了，現在房價這麼高，恐怕到時候會跌很多。 我感覺不說實話就不行了，就對他說：我其實沒有房，也沒錢買房，現在待業。 房產中介沉默片刻：明天有個樓開盤，白天排隊100，晚上自帶凳子排隊150。

知你者茜茜也

萬事皆有因，看事看本質。

恆大的營銷事件並非偶然。如市場火爆，誰又會降價銷售。七五折讓利銷售。如果這不是套路，實打實的四分之一讓利。相對房地產而言。售價的四分之一就是公司的純利潤。而很多公司是沒有四分之一的利潤的。

針對恆大事件，很多網友評論是為了先期套用消費者的5000元定金3個月，總額是5個億。本人認為，恆大總資產1.88萬億。就差這5個億嗎？

拋開5個億不說，而恆大背後1.57萬億負債是該如何解析。

不管是恆大，還是碧桂園，或者是富力地產，包括之前的萬達。那個公司不是高負債，高週轉運行。

恆大先行75折銷售，而富力已經緊隨其後也打出75折銷售。血雨腥風已然來到。2020年的各公司目標赫然紙上，顯然很華麗。而廝殺剛剛起步。市場無形的手已經暗度陳倉。活著就是最後的勝利。

不苟且房價會漲，只求不跌而自求多福。

沒有大政策、大金融支撐的房地產。維穩成為這個節點的符號。

自救亦成為了各公司的號角。沒有現金流將是每個最好棋手的死局。屯地再多，樓盤再多又當如何，只是堆砌起來的一堆數字。只有貨幣流通才可以產生它應有的價值。

以上是個人的片言隻語，望各位朋友多多指教。

陸位

2020年註定是異常不平凡的一年，疫情突然出現，打亂了各個行業的節奏，也打亂了房地產行業的節奏，也打亂了我們購房者，賣房者的節奏。

在這期間，房地產行業經濟受損特別的嚴重，新房售樓處，中介門店都不得線下開店營業，成交量暴跌。

為了應對這樣的影響，各個房企開始在線上賣房，恆大更是打出了很多的購房福利，讓新房市場開始火爆起來。

很多購房者就想，恆大“網上賣房”異常火爆，房價是不是又要開始上漲了？

今天我們就一起來聊一聊，恆大“網上賣房”的這種異常火爆市場，是不是意味著今年的房價又要開始上漲了？

一，恆大“網上賣房”異常火爆，房價又要漲了嗎？

在房地產行業裡面有一個特別奇怪的現象，就是我們廣大的購房者，經不起樓市的風吹草動。

一旦看見買房市場非常的火爆，就覺得房價肯定要上漲了，因為這麼多的人在買房。

一旦看到售樓處，中介門店門可羅雀，無人問津的時候。就覺得房價要下跌了，你看買房的人都沒有。

這不受疫情影響，恆大“網上賣房”打折優惠力度特別大，市場特別的火爆，很多朋友就問房價是不是又要開始上漲了？

實際上，真正瞭解我國房地產走勢的朋友就知道，房價並不是又要開始上漲了。

原因非常的簡單，我們歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，營收入直線下降，需要快速回籠資金，解決週轉流問題。

受疫情影響，新房售樓處不能線下開店營業，導致了成交量暴跌。

我們都知道房地產開發是一個需要大量週轉流的行業，大到超出我們的想象。

開發商為了快速回籠資金，不得不選擇打折促銷。面對房子如此重要的一個商品，涉及到的金額這麼大，大家不能出戶，只能宅在家裡，想要線上下訂，只能用優惠力度來做吸引。

第2個原因，優惠特別有限，但是仍然有效果。

其實不止恆大一個開發商新樓盤在進行打折促銷，其它的開發商也在陸續加入打折促銷當中搶佔購房客戶。

但是這樣的優惠力度是特別的有限的，比如看上去75折的購房福利特別的給力。但是它的時間限制是特別短的，

而而且這樣大力度的購房福利，還包含了寫字樓，公寓。對大部分的購房者來說，完全不會理會寫字樓和公寓，他們更傾向於購買住宅。

然後其它的一系列福利，都特別的有限，力度也不是特別的大。比如93折，95折，96折，98折優惠，都是根據它的付款條件來參與的。且不說有的城市根本沒有參與這樣的折扣力度，有的項目也沒有參與這樣的折扣力度。

這樣力度不夠大的折扣優惠，在平時也是有的，並不是在這一次受疫情影響之後的“網上賣房”才出現的。

換句話說，目前的網上賣房市場一場火爆，大家都是衝著75折的大力度優惠去的，但是這樣的市場非常的短暫，畢竟時間是有限制的。

第3個原因，樓市的限制性政策仍然沒有放開。

樓市的限售，限貸，限購。以及後期的一城一策，因城施策，“三穩”政策都沒有放開。

房子是用來做的，而不是拿來炒的，會議不斷多次的提及，可見力度之大之重視。

一系列的限制性政策就是為了讓目前的樓市維持在健康平穩的發展之路上，而不是讓它短期去大漲。

……

是的，恆大網上賣房異常火爆，大家都是衝著75折的大力度購房福利去的。

但是這樣的購房福利時間特別的短暫，這個時間段一旦過後，市場還是會平復下來。畢竟，目前市場火爆的原因非常的明確，根本沒有支撐今年房價大幅上漲的利好因素。

說到底，折扣買房意味著房價較便宜，哪裡是上漲甚至是價格更低了。

二，今年的房價到底是漲是跌？又是為什麼呢？

在第一大點已經非常明確，我們要正確看待目前“網上賣房”異常火爆的市場，它並不是代表房價就要開始上漲了。

那麼，受疫情影響，又有網上賣房的折扣優惠，今年的房地產市場究竟會怎麼走呢？我想這才是大家更關心的問題。

實際上，今年的房價走勢在前幾期已經明確的告訴大家，先跌後漲，在一定漲幅程度內維持穩定。

而今年這種先跌後漲，然後平穩的房產市場，主要經歷以下三個階段。

第1個階段，疫情結束之際的下跌階段。

受疫情影響，成交量暴跌，需要快速的回籠資金就得打折促銷，提升購買需求。

還是那句話，疫情對房地產行業的影響特別大，別看線別看各大房企線上售樓折扣力度賣得歡，其實都是迫不得已。

房地產行業需要的資金週轉特別大，大家都宅在家裡，足不出戶。面對疫情誰還有心思去買房，只有通過高力度的打折優惠提升他們的購房需求，提升他們的買房慾望。

折扣就意味著房價比之前便宜，就意味著價格在下跌。但是還是有很多的朋友並不願意線上買房，畢竟房子涉及到的金額特別大，大家都希望能夠實地確切的看清楚，搞明白。

因此疫情結束之際，仍然會有很多打折促銷的新項目。而這個時候也正是廣大購房者搶折扣房的關鍵時機，因為這個時候房價相對來說比較低，已經跌了一部分。

第2個原因，價格上浮階段。

疫情結束過後的一個月，各個售樓部因為打折促銷很快的就回籠了資金，再加上土拍市場的助力。

新房市場會異常的火爆，購房者需求量特別的大，受疫情延遲的購房需求，也開始逐漸在市場上買房。

政策方面繼續降準降息，提高市場的流動性。下調房貸利率，提升購房者的需求，當然主要是自住購房者。

這個時候面對火熱的新房市場，價格就會開始上浮，就會開始陸陸續續回到市場價，然後有一定程度的上漲。

同時二手房市場也開始火熱起來，價格也水漲船高，有一定程度的漲幅。

第3個階段，平穩階段。

在政策允許的情況下，今年的房價上漲一定程度之後，就會恢復平穩。畢竟房子是用來住的，而不是拿來炒的，這句話可不只是說說而已。

再加上，穩地價，穩房價，穩預期，這樣的“三穩”政策，就是讓我國的房地產市場迴歸到健康平穩的發展之路上。

樓市漲幅有周期，才剛剛去庫存上漲了那麼多，短期是不會讓它繼續大漲的。

所以受疫情影響之後只會讓它有小幅度的上漲，然後就維持在一個平穩的階段。

……

的確如此，今年的房價走勢已經非常的明確，先跌後漲，然後維持在平穩之路上。

那麼，要買房的朋友不妨趁著這一波打折促銷，買入自己喜歡的房子。或者疫情結束之際，去二手房市場看看那些降價的房源。

雖然今年的樓市不會大漲，但是它依然是我們買房的好時機，可以買到相對便宜的房子，選擇的範圍也比較多，比較廣。

三，小結

總的來說，今年的房價走勢非常的明確，不會有太大的漲幅。

除了最近一些開發商“網上賣房”的折扣福利外。疫情結束之際，仍然有一段時間會進行打折促銷。

這個時候，有購房需求的朋友，不妨多看看新房市場，看看哪個優惠力度更大，看看哪個項目更適合自己，再結合自身實際需求買房。

當然，如果你不嫌棄二手房市場，不妨也順便一起看看，做一個對比，做一個最明智的取捨，看看誰更優質，誰更節約錢。

另外，對今年房地產市場的走勢，大家一定要理性的看待，正確的看待，不要期待太高，當然也不要失望。

長期持有，我國的房地產市場仍然有上漲的空間，未來的房價仍然會越來越貴。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

恆大涉嫌先漲價再打折！！！

一以東莞的恆大·翡翠華庭為例，促銷前原價為 15300 元/平米，宣佈 75 折之後，均價為 19200 元/平米，實際上是 94 折。

二，浙江湖州市長興縣一朋友交了5000定金（恆大悅龍臺），但對比他年前去看過的房子，精裝修11500，豪裝12000，現在打75折精裝價格是16000*0.75=12000，相當於漲了500[捂臉][捂臉]，明降暗升例子太多太多了！！

用戶1301631636403

2月10日，恆大率先全面啟動“網上購房”，僅三天，客戶認購套數47540套，總價值超580億。有人說恆大面對市場壓力要快速回籠資金，也有人說樓市火爆將要上漲，那麼580億的背後意味著什麼呢？我們應該怎麼辦？

【三個關鍵點】

此次恆大賣房，有三個關鍵信息：

1、第一次網上賣房，純粹以電商模式，跟京東、淘寶賣東西一樣；

2、580億隻是認購，而不是已經銷售的金額，恆大規定交認購金5000元買房的優惠2萬；

3、史上最優惠75折賣房，但這個場景是網上，最後能轉化多少買家不得而知。

所以說，恆大的網上購房促銷活動，以認購鎖定目標客戶，然後以高優惠來轉化，是一次非常奪人眼球的營銷活動。

【數據為什麼這麼好？】

眾所周知，受疫情影響，房地產市場一度面臨零成交的局面，但此次恆大銷售數據為什麼這麼好呢？這主要有兩點原因：一是網售的方式，可以讓買家足不出戶就認購；二是打折的原因。

這說明房子仍然不缺市場，房子賣不動是因為沒有打折，一旦打折即火爆。這裡向大家普及幾個知識點：

1，市場價是虛價，是開發商定的，大多數時候高於購房者的心理價位，成交慢；

2，最快成交價是實價，存在於二手房中介那，雙方談妥能馬上成交的價位；

3，低於最快成交價馬上能賣掉。

其實恆大的市場價一直過高，歷史上經常玩打折促銷的遊戲。

【應該馬上下手嗎？】

有很多人關心恆大搞促銷，會不會其他開發商也會效仿，此時是下手買房的好時機嗎？小馬讀財認為除非是剛需，否則不應該買房，主要有兩點原因：

1、基於目前的市場環境，房價不會大漲，當然也不會暴跌，短期內想通過房子升值是很困難的，跑不贏通脹；

2、此次恆大名為75折，實為95折，先漲價然後通過打折來吸引大家注意力而已，優惠力度不大。

另外，恆大此次搞促銷的目的有三個：

1，開創新的網上買房模式；

2，消化存量房；

3，回籠現金流，因為市場和疫情的關係，開發商普遍缺錢；，所以其他房產公司也會效仿。

【總結】

綜上，恆大此次網絡促銷目的是為了回籠資金，也再次證明市場上很多人對房子仍然存在熱情，只要打折就會火爆。但小馬讀財不建議非剛需入手，因為並不能撈到實質的好處。

以上內容僅代表小馬讀財觀點，並非標準答案，小馬讀財也不提供標準答案，如有質疑歡迎提出，我們歡迎高質量的不同聲音與我們共同探討與進步。

小馬讀財

一、居民槓桿率的高度攀升，個人住房貸款餘額的高度翻倍。剛需實在沒錢買房了。

大家看這兩組數據估計可以更加的直觀：

1、2004年我國的個人住房貸款餘額為1.6萬億元，2019年我國個人住房貸款餘額為30萬億。對比04年，在15年的時間裡，住房貸款數量翻了接近20倍。

2、2008年我國的居民槓桿率為18%，2019年我國的居民槓桿率為55.8%，11年時間，全國居民的槓桿率翻了3倍多。

以前如果說我國還不懂什麼叫超前消費，那麼現在是人人都在超前消費了。居民槓桿率這麼高，哪裡還有錢再去衝擊房價呢。

二、全國各地二手房庫存都達到了超級高庫存的時間，如果說新房去庫存時間超過1年就是高庫存的話，那麼現在各地的二手房去庫存時間已經平均達到4年，就已經是常態了。

舉幾個二線城市二手房去庫存的時間給大家看看（為了統一數據的來源，全部使用綠中介的數據）：

1、南京，當前二手房的庫存量為75279套，一年銷售二手房的套數為13296套，那麼去二手房庫存的時間為5.66年。

2、杭州，當前二手房的庫存量為59719套，一年銷售二手房的套數為16504套，那麼去二手房庫存的時間為3.61年。

3、濟南，當前二手房的庫存量為45334套，一年銷售二手房的套數為5320套，那麼去二手房庫存的時間為8.52年。

4、青島，當前二手房的庫存量為63777套，一年銷售二手房的套數為8513套，那麼去二手房庫存的時間為7.49年。

5、成都，當前二手房的庫存量為120828套，一年銷售二手房的套數為47957套，那麼去二手房庫存的時間為2.51年。

時間有限，就不例舉太多了，全國目前所有二線城市裡面，成交量最高的就是成都了，都還需要2年半的時間才能將二手房的庫存給清理完，更別說其他的城市了。當房子失去了流通性的時候，就會真的成為不動產。

三、房價一年不漲就是跌。

全國2019年二手房價漲幅為3.7%，是歷史首次房價的漲幅還抵禦了銀行貸款利率的漲幅。大家現在不管是投資買房，還是自住買房，都是需要靠貸款來完成。那麼當房價的漲幅還低於銀行的貸款利率時，人們早買房，就等於早虧本。2019年的樓市整體表現還算是平平安安，結果漲幅還只有這麼一點點，那麼可想而知，2020年的二手房將會是什麼樣子。當越來越多的人意識到持有房產已經是個虧錢的買賣，那麼勢必會想辦法將手中的二手房變成現金。大量的二手房上架，必定又會對房價產生大量的衝擊，大家都在搶跑，房價不跌才怪。

四、剛需的數量越來越少，彭叔就拿剛需中最牛的兩種剛需來說，一種是結婚剛需，一種是為孩子剛需，這兩種剛需應該是市場上最剛最剛的剛需了。大家請看下面的數據：

1、先看一組結婚的數據：

2014年，全國結婚對數為1306.7萬對。

2015年，全國結婚對數為1224.7萬對。

2016年，全國結婚對數為1142.8萬對。

2017年，全國結婚對數為1063.1萬對。

2018年，全國結婚對數為1013.9萬對。

2019年，全國結婚對數為947.1萬對。

大家可以看出來，結婚人數在明顯降低，那麼結婚的人都少了，就意味著為了結婚而剛需買房的人肯定是越來越少的。

2、再看一組人口出生的數據：

2016年，全國新生兒數量為1786萬人。

2017年，全國新生兒數量為1723萬人。

2018年，全國新生兒數量為1523萬人。

2019年，全國新生兒數量為1465萬人。

這個數據不難理解吧，新生兒代表了未來的剛需和需要上學的學區房。眾所周知，現在全國各地的學校是越蓋越多，那麼新生兒卻在減少，以後需要學區房的人將會越來越少，這部分剛需人群也會降低。

當結婚剛需、上學剛需的人數都在減少的時候，普通人買房的數量將會更加減少。

五、收入的降低。

今年這個情況，很多地方至今工都還沒開，去年還在的公司，今年還會不會開都兩說。失業人數肯定會很多，那麼多人去找工作，你覺得今年的工資還會漲嗎？既然工資都不漲了，你說房價還會漲嗎？

六、高收入群體的需求降低。很多人說決定一個城市房價的不是那些普通的打工仔，而是那些手裡有錢的有錢人。那麼既然他們手裡都有錢了，他們肯定早就已經解決了自住這一基本需求，剩下來的就是投資性需求。現在房價的漲幅連銀行利息高都沒有，那些有錢人不是傻子，他們會猴還精，早在去年，有錢人就已經開始將多餘房產轉化為現金了。在經濟沒有復甦之前，他們是不會出手的。

其他的原因就不一一細說了，房子的漲跌無非就是供需關係、人們的購買力、槓桿率這些基本要素，現在這些基本要素都說明房價要跌，那麼房價就自然會跌。

秦淮酒家i

恆大“網上賣房”最近確實火爆，火爆主要來源於恆大的宣傳在新媒體上無處不在的廣告，更來源於恆大的無理由退房及5000元的房產權益的促銷政策。其實這都是表現，透過現象，只能看出開發商的焦慮，房產的帶頭大哥都如此了，其它房企呢？用一句話概括：“太難了”。既然都如此？當然房價不可能上漲了。原因如下：

01：房價上漲時，不可能出現75折優惠及無理由退房等花式營銷。

在以往的房地產市場，房市處於上行階段。開發商不可能推出75折優惠，即使如商場促銷，先漲價再打折，這種套路也不可能使用。因為房產的慣例大家都知道：買漲不買跌。開發商不可能知道房價即將上漲，反而打折。

我從97年開始在房產公司從事營銷工作，歷經房市數次大的起伏，也包括2003年的非典期間，房產公司也是紛紛推出促銷舉措，當時一家房企首次推出降價200元每平，當天銷售數百套，而當時日照的房價也就2000左右，而之後其它房產跟風，反而使房價下降。

開發商打折，而且折扣之大，大多是被逼迫，只有在預知房產即將下行，房價會降的情況打折。先打折的可以收割部分剛需購房者，造成短暫的銷售異常火爆，如恆大75折促銷一樣，隨後的房企跟風降價，只會使房價下降，而不是上漲。

02：疫情影響，潛在購房者收入受影響，無力購買房屋。需求減少，房價無上漲動力。

恆大“網上賣房”異常火爆，只可能是個例。疫情結束後，一些具有購房實力的中小型業主損失慘重，面臨破產，而一些人失業。

我的一位朋友是做餐飲行業，本來打算換房，而新冠的到來，不僅換房夢破滅，即使現在的住房都準備出售，用於支付人工費。

就目前而言，疫情後經濟需要恢復，潛在購房者缺乏資金，房價不具有上漲的動力。

03：購房者預期發生改變，普遍認為房價會下降。

在2019年購房者的預期已經發生改變，以前一些對於房價上漲持有宗教般信仰的人，都開始動搖，認為2020年房價會下行，而一場突如其來的新冠疫情，加劇了這種預期的改變，大多數人認為疫情結束，就是房價下行的開始。

疫情結束後，房價下降都不會有太多的成交量，更不用說上漲了。

04：短期內恢復生產及謀生成為首要，對於購買房產的需求延遲和減少。而開發商會在疫情結束大舉推盤，供大於求，房價不可能上漲。

以日照為例，在2019年底就有50餘個新項目推盤，庫存房屋已經12397套，按正常年份銷售需要8個月，而目前這個數量已經又再增加，市場供應量增加，需求在減少，房價只有下降的可能，沒有上漲的可能。

05：恆大“網上賣房”的優惠措施在疫情後，會給其它房產示範作用，房價不僅不會大漲，還會下降。

在恆大推出網上購房75折後，日照房企在2月19日接著，就有30餘家房企，推出房價優惠抄底，及無理由退房。

小結：恆大“網上賣房”異常火爆，雖然實質上並沒有如自己宣傳的那樣取得實質的銷售，但是是一次非常好的和成功的營銷融資活動，為後期售樓處正式開發銷售活動提供很好的基礎。但房價不可能因此上漲，甚至是在一定程度開啟了房價下行的通道。

疫情結束後，誰先降價，誰先收割有限的購房者。至於漲房價，恐怕連開發商自己都不會相信和底氣。購房者因為各種原因，更不會買帳。

所有問答都屬於原創，有不同意見可留言，認同觀點的請點贊和關注【袁哥自媒體__專注房產23年】

袁哥自媒體

恆大網上賣房其實是蓄謀已久的，只不過選擇了在這個恰到好處的時機，這個事件有可能會引起房地產行業大變革，至於房價是不是要漲，答案是近期不會漲，有可能還會跌。最起碼不會因為在網上賣房就要漲房價。看事情不能這麼去看。

放一張圖，大家可以研究一下。恆大的售樓優惠通知。

大家仔細看看這則通告。在恆房通平臺實現網上看房、推薦、及網上認購一站式服務，並且是大折扣、大補帖。說明恆大在通過互聯網技術實現全民賣房，開始顛覆整個房地產行業的銷售模式。

其實早在2014年，恆大就已經上線了恆房通平臺，這個平臺最大的特點就是：所有的用戶都可以通過這個平臺，邀請好友並推薦成交，就可以輕鬆賺取豐厚的佣金獎勵。

目前這個平臺已經實現網上AR看房、網上選房、網上購房等一站式服務體系。再經過這次營銷事件，相信這個平臺會成為目前最大的兼職銷售員最多並且成交量最大的一個賣房平臺。

在這次疫情期間，很多房地產公司的資金壓力山大，線下銷售部全部關閉，這意味著他們的銷售額為零。所以線上銷售成了唯一的選擇。

對於房地產行業來說，恆大率先把主戰場轉移到線上，給很多房地產公司帶來新的思考，有的公司網上開會研究線上售房的新思維，調整自家銷售模式。這是對的。

這次疫情對房地產行業打擊很大，所以有些房企會快速轉變思路，開始新的銷售模式。

如果感興趣的請點個關注，分享更多市場觀點。謝謝。

何哥說市

恆大網上賣房政策寫的很含糊。

至於火爆不火爆，不能一方說了算呀！

你們再看看付款方式優惠條款三中，1、2、3、4條和5條的區別，有很多bug。

關鍵字: 房子 恆大 庫存