donglei1097
一、首先和大家说一下现在上海二手房的交易流程。
1、前期通过中介机构看房，看好以后，和中介机构签订第三方居间协议；
2、到签约中心，签订正式的买卖合同（俗称拉网签），需要贷款的，当场办理贷款，签贷款合同；
3、等2-3周贷款合同下来以后，上下家到交易中心办理审税、过户；
4、4-5个工作日之后，上下家到交易中心缴税；
5、缴税后第二天领取新产证（如果贷款，银行信贷员会先把新产证拿到银行做抵押登记，到时需要到银行拿产证）；
6、 上下家约定好时间，进行房屋交接，结清水电煤等费用并在交接书上签字，如有尾款，当场结清。（如有贷款，等房东收到贷款款项后可办理交接）。
到此算整个交易结束。
注意事项
二、定房前需要注意的事项。
1、需要明确自己的购房资质（千万不要什么都准备好了，房子也看好了，也拉了网签了，结果审资质的时候又限购，那真是白白浪费时间、精力了）；
2、需要了解要买房子的全部情况（要查看房子的全套产调，房子有没有抵押，有没有查封，产权情况，户口情况以及有没有发生过不正常死亡的情况等）；
3、需要了解房子所在小区周边的情况（小区500米以内有无加油站、变电站、飞机场、垃圾场等对生活有影响的设施）；
4、贷款情况（需要贷款的，要提前拉取个人的征信报告和流水，开出收入证明，提前知晓自己的情况，做到心中有底）。
三、定房时需要注意的事项。
定房时，定金可以先付到第三方中介结构，再有中介机构转付房东，另需明确房款需不需要走资金监管流程；还有约定好各个流程的时间点以及户口何时迁出（若有），在此违约的话，违约方赔付双倍定金。
四、网签并付完首付后。
每一步的流程按约定时间节点进行，如果不能按时，可由第三方从中协调并进行下去；如若经协调，双方达不成一致，而最终违约的，可走法律途径，追究违约方赔偿房款20%的违约金。
新房资讯
房地产市场的未来发展趋势将会是从增量市场变成存量市场，新房最终都会变成二手房，二手房才是未来房地产市场的主导方向，在这样的大背景情况下，购买二手房成为越来越多购房者的选择，受到了众多购房者的青睐。但随着置业观念的悄然转变的同时也不能忽略在二手房交易过程中存在着的诸多陷阱，只要大家提前防范可能存在的风险，二手交易就不是太大的问题。
首先，先了解一下购买二手房的步骤流程：
一、上网或者去中介那边看房源
二、实地勘察房屋，弄清自己的购房意向
三、查看房屋产权，确定好合同细节
四、签订购房合同、付首付
五、办理相关的贷款手续
六、产权过户，交割房屋
七、领取房产证（卖方收到银行贷款），然后每月还贷
在这当中要注意，如果你想找中介，记得一定要找正规的中介，去正规的网站和中介，挑比较出名的大牌。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。
还要和中介谈好付款的时间，一般是签完合同先付一部分，过户后付剩下的。不要提前付完，以免中介拿到钱后对服务不上心。
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买手提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
在签约之前需要了解清晰的具体事项：
一、房屋产权是否明晰
购房者在购买二手房时一定要弄清楚房屋是否存在共有人，因为根据我国相关的法律规定，房屋产权是可以存在多个共有人的，并且如果房屋要进行处置的话，必须经过所有产权人的同意，未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
二、市政规划是否受影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。也要看该房子是否符合当地的限购政策等。
三、土地情况是否清晰
在二手房交易的过程中购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是国家无偿给房主使用的，政府可无偿收回，需要交易时必须先缴纳土地出让金才可以上市交易。而性质为出让的土地就可以直接上市交易，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
四、房主身份要核实准确无误
在决定购买二手房之前，要核实是否有其他实际使用人，以及购房者一定不要忘记核实房主的身份、房产证(不动产证)的真实性、房产证(不动产证)与房主身份的一致性，尤其是在买卖双方自行交易的情况下更要注意，以防止不法之人假造房主身份证和房产证(不动产证)进行欺诈。如果是多人持证，那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷，你的合同就是一个大漏洞。
五、检查二手房的质量
当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：检查房屋有无裂缝;检查房屋有无倾斜;检查房屋有无渗漏;检查墙面有无石灰“爆点”;检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。
六、交易房屋是否正在租
有些二手房在转让的时候，很有可能还在出租的状态，如果购房者不注意房屋是否存在租赁，只注重是否有产权证的话，购房者就有可能得到一个不能及时入住的房产。
因为我国有'买卖不破租赁'的规定，而且在相关的法律中确实也规定了承租人具有优先购买其承租房屋的权利。所以，购房者必须得到该承租人不购买该房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
七、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。房款支付方式，物业交付标准，附属设施，违约条款等都要写清楚。还有如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
八、物管费用是否拖欠
有些卖家在出售房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费可能已经拖欠了很久，若购房者在不知情的情况下购买了此房屋，所有费用就有可能要购房者全部承担，所以购房者一定要在买房前了解清楚卖家是否结清了以上这些费用。所以在购房时要留意有无债务债权关系，到房产交易中心查看房屋是否有抵押、查封等。
九、上家户口是否已经迁走
迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，目前苏州法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。
十、福利房是否合法的
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
十二、没有房产证能否交易
原则上没有房产证是不允许交易的，风险点：1、无法过户，假如市场政策发生变化，卖方不想卖了，毁约，是没有保障的。2、如果遇到查封，人财两空。如果已经交易的话就建议：1、交易双方转账凭条记录一定要妥善留存 2、物业交接，房屋交接手续留好
卖家手上的东西是可以作假的，要是自己实在没把握，就去跑一趟房管局，去房管局核对相应的信息，把所有情况都问清楚，顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋这类住房，因为这一类房屋在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
以上这些都确认完毕，就要签订合同，那么签订合同时候的注意事项有以下内容：
一、约定好付房款的方式
分两种方式，一次性结清和分期还清。
二、确定好交房的相关细节
第一、确定好交房的时间和交房的要求。（比如房屋整洁、房屋内家具设施之类的）
第二、过户时确定好时间和费用。时间就是你到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用就是过户时所涉税收和费用谁出。这些都是要在合同里约定好的。
三、房产证上的上证人数
房产证到你自己手里以后，想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。这事最好在过户的时候就办好，不然以后会很麻烦。
四、确定好户口迁出的时限
这种麻烦事出现的情况也不少，如果不确定好时间，业主一直拖着你，你能没办法，产权还在别人那里。所以，在合同上确定好产权迁出时限，避免扯皮的情况出现。
五、明确好违约责任
如果合同签完，房价飙升了，业主要求你退房，怎么办？所以这个要一开始在合同上就签订好相关违约责任的条约。
（1）合同上的时间必须都是非常精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高或者太夸张，否则法院也可能不认可）
（3）定下违约责任后如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、贷款办理的注意事项
办理贷款的时候，需要房东双方同时到场签字，如果买家已婚也需要双方同时到场，去银行签字。买家需产权人到场，准备身份证、买卖合同、婚姻证明、私章、收款账号和户口簿。买家需准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水（这个很重要）、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据、私章和还款账号。
关于还款方式目前有两种，一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。一般来讲采用等额本息的较多。
且目前难申请贷款、贷款难放款是一个比较常见的现象，在签订完合同之后，最好向银行详细问清放款时间，同事与卖家具体协商，以免出现因贷款迟放而导致的卖家后悔情况的出现。
七、产权过户注意事项
过户时卖家所有权利人都要到场，买家最少一人到厂，准备好所需材料（房产证、买卖合同、买卖方身份证、贷款合同等）。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。过户后约20天产证便会下发，可在收件上查询。产证下来后，可凭收件收据去交易中心拿号，再去领取产证。有贷款的他证和房产证复印件送去银行，银行准备放贷。
一旦产证到手吗，无论房东有没有户口，不影响买家户口的迁入。但是过户之时最好确定好户口原先卖家户口迁出时间，避免卖家推延户口迁入从而带来的不必要麻烦。
简单总结一下，买二手房的时候至少记住三点：一个是要核实房产证信息，二是合同中注明房屋交付时间，三是最好要求房主搬出移交后再行支付购房款。二手市场信息不对称，产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息，这导致交易中容易出现欺诈行为。无论买家和卖家，当权益受到损害时，都可以先和交易对象协商，协商不成可以向平台投诉，之后可以向市场监管部门、消费者组织投诉，或者提起法律诉讼。正在立法进程中有望进一步规范线上二手交易市场，强化平台经营者的责任，更好地保障交易双方的权益。
董威先生
二手房交易一直是一个让人头疼的问题！作为一名中介，我有几点给大家分享！
不管是北上广深这样的一线城市还是老家的三四线城市甚至七八线城市，二手房买卖交易都是非常火爆的！我建议大家一定要想清楚，看明白，算清楚！
一：想清楚就是自己真实的需求
1是小换大？是否是从小面积置换大面积，改善自身的住宅环境？还是从多层置换电梯？
2是否是学区的置换？近十几年学区房越炒越热，其实有些地段只需要买一套带学区的老房子，可以上学就可以了！因为学区的居住环境好一点的小区那么价格都是天价！
二：看明白房子的真实优缺点
1房子的小区环境，周边配套，出行是否方便，学区配置情况
2小区周边后期的发展趋势
3房子的户型楼层位置，是否有厌恶位置
三：算清楚自己的预算以及还款情况
1二手房买卖要对自己所要卖出的房子有个价格上的认知，很多人都是觉得自己的房子能卖的价格高，但是市场上的价格确实很低，所以影响了自己置换的脚步
2一定要按照最坏的打算，去吧需要的费用计算在里面，首付，月供，生活开销，工作是否稳定！等等一切！
我是房产小杨，希望可以帮到大家，如果有问题欢迎私信
我叫MT123771018
选二手房注意事项:
1.要先看二手房房东的房产证有没有满2年以上，没有就要交很多税，营业税，契税，个税，最好买满5唯一的房子，只要交契税，这是首要条件，这项没有满足就不要去看房了。
2.在看下房产有没有纠纷，有房产纠纷的房子到时候过户很麻烦。在看下房子的房龄，房龄是指房屋竣工合格交付使用开始计算。房龄年限太久不利于保值，银行贷款也会碰壁。
3.在看下该二手房有没有什么不利因素，周围有没有变电站，垃圾处理站，环境污染等。再看下小区整体环境，物业服务态度怎么样。
4.如果买的是二手房装修好的，要检查哪里有漏水情况，水电是否都是通的。
房姐解说晴天
一、确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2.产权证上一般标明的是建筑面积；
3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2.管线是否太多或者走线不合理；
3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压；
2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格；
2.物业管理费的收取标准；
3.车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；
3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价
1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
十三、二手房按揭的条件
1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
2.能提供稳定的收入支付本息的证明；
3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
4.所购房屋产权所属真实可靠；
5.支付有关手续费。
十四、请律师
1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、找代理行
1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
十六、考察代理公司是否可靠
1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；
2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
1.要注意报纸的新消息；
2.向律师及中介代理公司咨询；
3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十八、产权是否完整
1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
十九、小心房款和产权的交接
1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
二十、保证产权顺利过户
1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
中房太原
买房对于一个家庭来说是一件大事，有的人是购买首套自住房，有的是为了改善居住条件，也有的是出租或待机转手获利，不管什么目的都要慎之又慎。尤其是购买二手房的，稍不注意就会后悔莫及，下面简要说说购买二手房的注意事项。
一：核实卖方身份选择可靠中介
核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。
二：确认产权
需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。
三：核实房屋是否允许买卖
需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。
四：关键性承诺应体现在合同中
签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定 代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。
五：明确房款付款方式和时间
这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。 一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。
六：小心房款和产权的交接
不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
七：保证产权顺利过户
必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
八：明确户口迁出期限
在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
总之，购买二手房之前要非常慎重，多操点心没错。
皇朝寂夜
房地产市场的未来发展趋势将会是从增量市场变成存量市场，新房最终都会变成二手房，二手房才是未来房地产市场的主导方向，在这样的大背景情况下，购买二手房成为越来越多购房者的选择，受到了众多购房者的青睐。但随着置业观念的悄然转变的同时也不能忽略在二手房交易过程中存在着的诸多陷阱，只要大家提前防范可能存在的风险，二手交易就不是太大的问题。
首先，先了解一下购买二手房的步骤流程：
一、上网或者去中介那边看房源
二、实地勘察房屋，弄清自己的购房意向
三、查看房屋产权，确定好合同细节
四、签订购房合同、付首付
五、办理相关的贷款手续
六、产权过户，交割房屋
七、领取房产证（卖方收到银行贷款），然后每月还贷
在这当中要注意，如果你想找中介，记得一定要找正规的中介，去正规的网站和中介，挑比较出名的大牌。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。
还要和中介谈好付款的时间，一般是签完合同先付一部分，过户后付剩下的。不要提前付完，以免中介拿到钱后对服务不上心。
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买手提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
在签约之前需要了解清晰的具体事项：
一、房屋产权是否明晰
购房者在购买二手房时一定要弄清楚房屋是否存在共有人，因为根据我国相关的法律规定，房屋产权是可以存在多个共有人的，并且如果房屋要进行处置的话，必须经过所有产权人的同意，未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
二、市政规划是否受影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。也要看该房子是否符合当地的限购政策等。
三、土地情况是否清晰
在二手房交易的过程中购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是国家无偿给房主使用的，政府可无偿收回，需要交易时必须先缴纳土地出让金才可以上市交易。而性质为出让的土地就可以直接上市交易，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
四、房主身份要核实准确无误
在决定购买二手房之前，要核实是否有其他实际使用人，以及购房者一定不要忘记核实房主的身份、房产证(不动产证)的真实性、房产证(不动产证)与房主身份的一致性，尤其是在买卖双方自行交易的情况下更要注意，以防止不法之人假造房主身份证和房产证(不动产证)进行欺诈。如果是多人持证，那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷，你的合同就是一个大漏洞。
五、检查二手房的质量
当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：检查房屋有无裂缝;检查房屋有无倾斜;检查房屋有无渗漏;检查墙面有无石灰“爆点”;检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。
六、交易房屋是否正在租
有些二手房在转让的时候，很有可能还在出租的状态，如果购房者不注意房屋是否存在租赁，只注重是否有产权证的话，购房者就有可能得到一个不能及时入住的房产。
因为我国有"买卖不破租赁"的规定，而且在相关的法律中确实也规定了承租人具有优先购买其承租房屋的权利。所以，购房者必须得到该承租人不购买该房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
七、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。房款支付方式，物业交付标准，附属设施，违约条款等都要写清楚。还有如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
八、物管费用是否拖欠
有些卖家在出售房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费可能已经拖欠了很久，若购房者在不知情的情况下购买了此房屋，所有费用就有可能要购房者全部承担，所以购房者一定要在买房前了解清楚卖家是否结清了以上这些费用。所以在购房时要留意有无债务债权关系，到房产交易中心查看房屋是否有抵押、查封等。
九、上家户口是否已经迁走
迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，目前苏州法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。
十、福利房是否合法的
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
十二、没有房产证能否交易
原则上没有房产证是不允许交易的，风险点：1、无法过户，假如市场政策发生变化，卖方不想卖了，毁约，是没有保障的。2、如果遇到查封，人财两空。如果已经交易的话就建议：1、交易双方转账凭条记录一定要妥善留存 2、物业交接，房屋交接手续留好
卖家手上的东西是可以作假的，要是自己实在没把握，就去跑一趟房管局，去房管局核对相应的信息，把所有情况都问清楚，顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋这类住房，因为这一类房屋在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
以上这些都确认完毕，就要签订合同，那么签订合同时候的注意事项有以下内容：
一、约定好付房款的方式
分两种方式，一次性结清和分期还清。
二、确定好交房的相关细节
第一、确定好交房的时间和交房的要求。（比如房屋整洁、房屋内家具设施之类的）
第二、过户时确定好时间和费用。时间就是你到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用就是过户时所涉税收和费用谁出。这些都是要在合同里约定好的。
三、房产证上的上证人数
房产证到你自己手里以后，想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。这事最好在过户的时候就办好，不然以后会很麻烦。
四、确定好户口迁出的时限
这种麻烦事出现的情况也不少，如果不确定好时间，业主一直拖着你，你能没办法，产权还在别人那里。所以，在合同上确定好产权迁出时限，避免扯皮的情况出现。
五、明确好违约责任
如果合同签完，房价飙升了，业主要求你退房，怎么办？所以这个要一开始在合同上就签订好相关违约责任的条约。
（1）合同上的时间必须都是非常精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高或者太夸张，否则法院也可能不认可）
（3）定下违约责任后如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、贷款办理的注意事项
办理贷款的时候，需要房东双方同时到场签字，如果买家已婚也需要双方同时到场，去银行签字。买家需产权人到场，准备身份证、买卖合同、婚姻证明、私章、收款账号和户口簿。买家需准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水（这个很重要）、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据、私章和还款账号。
关于还款方式目前有两种，一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。一般来讲采用等额本息的较多。
且目前难申请贷款、贷款难放款是一个比较常见的现象，在签订完合同之后，最好向银行详细问清放款时间，同事与卖家具体协商，以免出现因贷款迟放而导致的卖家后悔情况的出现。
七、产权过户注意事项
过户时卖家所有权利人都要到场，买家最少一人到厂，准备好所需材料（房产证、买卖合同、买卖方身份证、贷款合同等）。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。过户后约20天产证便会下发，可在收件上查询。产证下来后，可凭收件收据去交易中心拿号，再去领取产证。有贷款的他证和房产证复印件送去银行，银行准备放贷。
一旦产证到手吗，无论房东有没有户口，不影响买家户口的迁入。但是过户之时最好确定好户口原先卖家户口迁出时间，避免卖家推延户口迁入从而带来的不必要麻烦。
简单总结一下，买二手房的时候至少记住三点：一个是要核实房产证信息，二是合同中注明房屋交付时间，三是最好要求房主搬出移交后再行支付购房款。二手市场信息不对称，产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息，这导致交易中容易出现欺诈行为。无论买家和卖家，当权益受到损害时，都可以先和交易对象协商，协商不成可以向平台投诉，之后可以向市场监管部门、消费者组织投诉，或者提起法律诉讼。正在立法进程中有望进一步规范线上二手交易市场，强化平台经营者的责任，更好地保障交易双方的权益。
余健恩
1、需要明确自己的购房资质（千万不要什么都准备好了，房子也看好了，也拉了网签了，结果审资质的时候又限购，那真是白白浪费时间、精力了）；
2、需要了解要买房子的全部情况（要查看房子的全套产调，房子有没有抵押，有没有查封，产权情况，户口情况以及有没有发生过不正常死亡的情况等）；
3、需要了解房子所在小区周边的情况（小区500米以内有无加油站、变电站、飞机场、垃圾场等对生活有影响的设施）；
4、贷款情况（需要贷款的，要提前拉取个人的征信报告和流水，开出收入证明，提前知晓自己的情况，做到心中有底）。
定房时需要注意的事项。
定房时，定金可以先付到第三方中介结构，再有中介机构转付房东，另需明确房款需不需要走资金监管流程；还有约定好各个流程的时间点以及户口何时迁出（若有），在此违约的话，违约方赔付双倍定金。
网签并付完首付后。
每一步的流程按约定时间节点进行，如果不能按时，可由第三方从中协调并进行下去；如若经协调，双方达不成一致，而最终违约的，可走法律途径，追究违约方赔偿房款20%的违约金。
小鼹鼠的蛋
二手房在一二线城市已经有很大的市场占有率，越来越多的人购房会选择二手房，不过其中的雷区不少：
1、真实性，是否是房东或者真实委托的委托人；
2、合法性，第一时间去所在地的房管局查询，是否有抵押或者查封的情况，而且要从多个渠道了解房东是否有民间借贷，导致后期居住遇到经济纠纷；
3、价格，从两到三家的中介公司咨询房东的真实报价，以及可以成交的价格，以防发生中间有人吃差价，无辜增加购房成本；
4、流程，尽可能找连锁公司办理，费用明码标价不会在交易过程中出现胡乱收费的情况；
5、房款，最好走房管局的资金监管平台，虽说有一定的费用，不过会避免出现房款交了，房没过户到自己名下；
6、交房，要查询清楚所有的费用，比如水电物业，让原房东补齐，户口及时迁出，以免影响自己的使用。
以上建议可供参考，如有需要咨询的可以问我。
郑州房产实习生
购买二手房，如何避开雷区。具体问题具体分析。
不通过房产中介机构，买卖双方自行交易：
1.确定好房源，商量好价格。首先确定房屋产权性质，保障房，房改房均有交易限制。小产权房坚决剔除。
2.确认产权人。夫妻共有还是多人共有，必须取得所有产权人同意并签字。
3.确认房源是否抵押拍卖。
4.房源有户籍的，要求户主限期迁出。
5.查询各项住房费用是否有拖欠。物业费，水电暖等。
6.如果洽谈有家具家电，应列出详细清单作为合同附件。
7.款项尽量分期按合同条款完成进度支付，如果没有把握，可以委托第三方资金监管。
通过中介机构购买：
1.留心中介机构资质，当心无业人员冒充中介人员。
2.明确中介佣金和其他收费标准，多走多看多对比。
3.保证交易安全，资金第三方托管。
4.不听忽悠，口说无凭立字为据。
5.中介不是产权人，签字需要买卖双方同在场。
6.如需贷款，提前查询个人信用，明确贷款条件。
7.其它参考上述买卖双方自行交易事项。
总之，买房不是买菜，多看多走多对比，相信一句老话：便宜无好货，好货不便宜。承诺天花乱坠，不如合同条款安心。
