2015年到現在，看起來只有短短的5年時間，樓市的變化卻比以往任何時候都來的猛烈。
我們可以簡單回顧一下，從2015-2017年，從京滬深等一線城市房價起漲，累計漲幅達到44%，二線達到了33%，三四線城市整體也有33%。
注意，這只是均價，部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
到了2018-2019年，房價漲幅慢慢趨於平穩，我們看到房貸利率持續上浮，即便在去年10月份實行LPR合同後，首套房也要加幾十個基點，二手房下跌城市也逐漸更多，買房賺差價的空間基本沒有了。
表面上看，樓市對無房的剛需族似乎越來越難了，首付水漲船高不說，房貸月供也變多了。
不過，機會說來就來，央行最近的1個新動作，預示了2020年樓市即將發生變化。
比如，5年期LPR再降5BP，為2019年來第2次下降。
從去年8月份開始，利率不再掛鉤基準利率，開始以LPR報價為“錨”，每個月20號上午9點半，在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站公佈。
從去年10月份開始，房貸開始轉為LPR合同，參考5年期LPR的報價。
簡單一句話：5年期LPR的報價，就是房貸利率參考的標準，你的房貸高低、月供多少都由這個報價決定。
而本月全國銀行間同業拆借中心公佈的數據顯示，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，分別較前次報價下降10個、5個基點。
這次5年期LPR下調了5BP，是自從2019年11月份後，第二次出現下降了。
降5BP意味著什麼呢？
按貸款100萬30年期等額本息來計算，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。
別小看這1萬多塊錢，去年11月份就已經下調過一次，相當於省下了2萬多元的利息，按照專家的測算，今年5年期LPR還有下調的可能性，隨著各家銀行再調低首套房的加基點水平，省下的30年利息也是很可觀的一筆錢了。
此外，各個地方城市，對房地產的態度也慢慢在起變化。
比如，河南駐馬店出臺17項措施，當中提及上調公積金貸款額度、首套房最低首付比例由30%下調到20%、各類人才買房補助200元/㎡、大中專以上150元/㎡、農民工100元/㎡等。
湖南衡陽也推出相關政策，有新房二手房補貼契稅、車位補貼1000元/個、本科買房補貼5萬等，去年湖南醴陵縣也出臺過類似的貨幣補貼政策。
還有1月份四川自貢市富順縣，對於在2020年上半年購房的居民，可以享受每平方米200元的補貼。
這對購房者有什麼“好處”？
1，央行的降息，5年期LPR的下降，意味著首套房的購房成本會越來越低，這是在“省錢”。
2，買房送補貼，給與不同程度的優惠，尤其是剛需群體，這是在“送錢”。
看得出來，今年剛需族買房的話，形勢環境要比2018、2019年更有利一些，不論是央行、銀行層面，還是各個具體城市的實施環節，既能省下一部分房貸的錢，不少城市還能收到一筆新補貼。
但是，這並不意味著買房這件事變得簡單，在2020年，選城市、選城區、選樓盤，都要比往年的難度係數更大，2類人須慎重，注意以下兩個方面。
第一類，家庭財務槓桿不能過高，要量力而行。
前幾天，國家金融與發展實驗室發佈了《2019年年度宏觀槓桿率報告》，2019年我國宏觀經濟槓桿率為245.4%，比上年上升了6.1個百分點。
分部門來看，2019年末居民部門槓桿率為55.8%，相比於2018年末的52.1%上升了3.7個百分點。
55.8%的居民槓桿意味著什麼？
也就是說，每個家庭至少都要揹負佔收入將近6成的債務，這些債務絕大部分都是由房貸構成的。
因此，今年買房，即便能節省房貸利息，有的地方還送的有現金補貼，也要視自己的家庭財務槓桿來決定，不能衝動買房。
道理很簡單，省下的利息加上送的補貼，加起來可能有六七萬塊錢，這些錢看起來不少，但對於一個負債率接近80%，工作收入朝不保夕的家庭來說，其實就是“杯水車薪”。
一句話：今年除非手裡有充裕的積蓄和買房預算，否則不要衝動買房。
第二類，不要買“非自住”的城市和房子。
這一點也很關鍵，如果說過去20年買房是“見房就買”，那未來買房的原則就是“非自住不買”。
最近這兩年，我發現有一種現象愈演愈烈：房子買在老家，消費強行被拔高，月供還不起，只能選擇去一二線熱點城市打拼，一邊還老家的房貸，一邊在大城市省吃儉用租房住。
包括很多朋友跟我聊天的時候也在訴苦，買房圖便宜，或者被置業顧問天花亂墜的形容詞所打動，房子買到了偏遠的新區，上個班倒好幾趟地鐵和公交，光通勤時間就得花好幾個小時，還不如在市區租房住。
這些案例，都是“非自住”買房的典型。
筆者建議，買房之前，先不要管能省下多少錢，最先要確定的就是買房的城市和配套，是不是有利於自己的工作和事業，再衡量自己的年收入、家庭的積蓄、房貸償還難度，如果這兩個問題考慮清楚，對無房者來說，才能真正稱得上“機會來了”。
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