出品：洞察IPO
物业管理公司上市热潮持续。
农历除夕当日，举家团圆，而金融街物业股份有限公司（简称“金融街物业”）还在忙碌上市事宜，当日向港交所递交了招股书。
金融街物业如能实现上市，港股市场将迎来一家以金融商务服务为特色的物管企业。
发迹于北京金融街
“关中之固，金城千里，子孙万事帝王之业也。”这个地方说的就是金城坊，也是现在北京金融街的核心起源地。
元、明之际及清代初期这里就遍布银号、金坊，商贾富豪及皇亲国戚多在此地发迹生财，是繁华的商业区和金融中心。
现在的北京金融街丝毫不弱于过去的繁荣，甚至更强于过去。白天行走在金融街，几乎个个行色匆匆，随便在咖啡馆小坐，你的旁边可能就有位手中操盘百亿资金的投资人士。这里没有像东三环那边的摩天大楼，但却透着逼人的贵气奢华，这里被称作中国的华尔街。
北京金融街还附带成就了一家地产集团公司——北京金融街投资（集团）有限公司（简称“金融街集团”），同样的，金融街集团旗下分支也受益匪浅，其中就包括金融街物业。
金融街物业成立时间不短，于1994年5月成立，但其发迹起点是直到执掌金融街区域的物业管理服务后，此后开始向全国辐射扩展业务，目前主要向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。
据招股书显示，截至2019年前三季度，金融街物业在中国境内有11家附属公司及37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务，公司项目市场集中在国内的一、二线城市，其中42.1%位于北京地区；目前涉及在管建筑面积合计约1900万平方米。
其所接手的项目相对也比较优质，据了解，富凯大厦、金融街中心、北京德胜国际中心、重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津环球金融中心、北京天桥艺术中心、北京协和医院（西院区）、中央音乐学院等都是金融街物业的物业管理项目。
兄弟公司贡献收入超8成
金融街的业务管理类别主要分为两大类。其一为商务物业，主要包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店；另外一个为非商务物业，主要包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。其中，商务物业是主要的收入来源，占总收入比重近七成。
光环加持下，金融街物业业绩发展稳健，呈持续增长趋势。
自2017年至2019年前三季度，金融街物业的营业收入分别为7.57亿元、8.75亿元、6.91亿元，同比涨幅分别为15.7%、12.8%。期间净利润分别为0.83亿元、0.92亿元、0.87亿元，同比涨幅分别为10.7%、37.4%。
《洞察IPO》发现这都要得益于联属集团多元化的项目资源。金融街物业凭借金融街集团在全国范围内从事房地产、金融、教育、医疗及其他行业的优势资源，近水楼台，屡次中标自家联属集团的大量物业服务项目。
据招股书中披露，于往绩记录期进行的所有投标中，金融街物业就金融街联属集团开发的物业递交投标书的中标率为96.4%。但对外中标率却不高，仅为46.6%。
从而也就造成关联公司是金融街物业的最大客户的局面，当然，这种现象在很多房企所属的物业公司很普遍。
据招股书披露，自2017年至2019年前三季度，金融街物业向金融街联属集团提供服务所产生的收入分别为6.46亿元、7.43亿元、5.71亿元，占金融街物业物业管理服务总收益的八成以上，分别为86.9%、86.3%、83.9%。
根据中指院报告，金融街物业的月均物业管理费费率在中国物业服务百强企业中处于平均水平之上。
相关数据显示，2018年（2019年数据未出）百强企业管理项目的平均物业服务费为每月每平方米4.22元。分业态来看，办公物业服务费最高，达每月每平方米7.84元，其次是商业物业服务费，为每月每平方米7.01元，住宅物业服务费最低，为每月每平方米2.25元。
而同期间，金融街物业的商务物业平均每月每平方米收取物业管理费为11.5元 ，其中，办公楼平均每月每平方米管理费为13.2元；非商务物业平均每月每平方米管理费为2.6元。
不过金融街物业的毛利率在行业中处于低位。
据了解，2018年在港上市的19家物业管理公司的平均毛利率值为37.84%，而金融街物业在同期的毛利率仅为18.5%，与行业平均值还有不小的差距。
值得注意的是，金融街物业的非商务物业中的住宅业务毛利率在2019年出现了下滑，从2018年前三季度的6.6%下滑至1%。对此，金融街物业解释称其下滑的主要原因是广东项目有关金额尚未确定以及重庆项目产生额外费用所致。
另外，据企查查显示，金融街物业曾有两次历史被执行人记录。分别发生在2019年的1月与10月，执行标的为9357元与2815元。
物业公司扎堆上市
近年来，中国物业管理市场发展迅猛。
根据研究数据，自2013年起物业服务百强企业在管物业的平均总建筑面积增长的年复合增长率为19.7%，截至2018年末，物业服务百强企业在管物业的平均数量增加至192项，自2013年起的年复合增长率为17.8%。
据中商产业研究院预测，预计2020年全国物业管理市场营业收入超1万亿元。此外，作为港股市场的热门板块，物业股一直颇受资金追捧。
例如，中海物业2015年上市至今股价累计上涨超过500%，其中2019年全年上涨116.3%；2019年末刚刚在港交所挂牌交易的保利物业在首日上市涨幅高达29.2%。
资料显示，在2019年有10家物业公司上市。目前，除了金融街物业以外还有6家物管公司在拟上市排队中。据统计，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。
在目前这7家上市排队的物管企业中，金融街物业是少有的以商务物业管理为主要收入来源的企业，尤其是办公楼物管收入，占总收入比超五成。
金融街物业方表示，公司将扩大在住宅等非商务物业管理行业的市场份额，并预期，商务物业及非商务物业在管建筑面积将继续保持同类增长；在努力增加第三方项目的同时还要继续保持与母集团良好长期合作的关系，尤其重点关注教育及医疗板块。
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