前言：
明天，2月28日，過了明天，新版《<strong>深圳經濟特區物業管理條例》就要正式實施了！
“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”原文出於《聖經·新約》。其本義就是要分開世俗權力和精神權力，即：要政治（即“愷撒（羅馬帝國皇帝的稱呼）——肉體生活——世俗權力）和宗教（上帝——精神生活——精神權力）分開處理，劃清兩者的界限。而<strong>“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”如用於法律中，就指“確權”，依據法律法規的規定，明確法律關係中不同主體各自的權利、義務，起到“定紛止爭”。
從物權法角度分析，“分散產權建築物的各個小業主”之間法律關係，是如何處理“專有權、共同所有權、成員權”（建築物區分所有權的主要內容）之間的關係；而如果業主聘請了專業公司（物業公司）負責管理該建築物，就在
業主和物業公司之間就產生了物業管理法律關係。如果法律法規、省市條例規章等能將業主、物業公司之間的權利義務管理規定的清清楚楚、明明白白，那麼業主和物業公司之間的關係就會非常簡單、清晰，各自做各自的事情，不會有那麼多的糾紛（現實中，由於歷史客觀原因、社會對物業管理認識的偏差，及物業管理發展之初業主們沒有物業管理消費意識、部分物業公司的亂收費和不服務等因素，使得原本簡單的物業管理在中國變得極其複雜！例如，關於開發商、物業公司、業主、租戶、政府等糾纏不清，停車場和物業公共區域收益歸屬不清，承接查驗的責任歸屬不清，空置房屋是否全額繳納物業費及其原因說不清，諸如此類）。慶幸！<strong>即將在2020年3月1日實施的《深圳經濟特區物業管理條例》（2019年版）正本清源的將物業管理活動中涉及到的各方主體、及其職責、權利義務管理講的清清楚楚、明明白白，非常好的起到“定紛止爭”作用。如：
- 第三章《業主和業主組織》中清楚了規定了業主、業主大會、業主委員會、業委會委員等各自的權利義務、職責要求；
- 第四章《前期物業管理》中規定了業主（業主組織）與建設單位的法律關係、權利義務；
- 第五章《物業服務》、第六章《業主共有資金管理》、第七章《物業安全管理與使用維護》中主要規定了業主（業主組織）聘請物業公司後，業主與物業公司之間的法律關係、各自的權利義務；
- 第一章《總則》、第八章《監督管理》規定了政府主管部門的職責。
可以說新條例的法律設計，使得“<strong>業主的歸業主，物業公司的歸物業公司，政府的歸政府”。
最值得稱讚的是，2019年深圳物業管理新條例恢復老做法、<strong>全面實行“酬金制”，設置了“業主共有資金”制度，明確了“承接查驗”屬於業主（業主大會）的職責等內容，使得深圳範圍內的物業管理法律關係、業主（業主組織）和物業公司之間的法律關係、權利義務清清楚楚、簡簡單單 ，物業公司只需要做好本職工作，努力提升物業服務質量，為業主提供優質物業服務即可！下面就從簡單聊聊這方面的內容：
1、業主（業主組織）：
按深圳條例規定，凡屬於業主自身權利義務範圍內的事項，都應由業主自己做出決定，自己負責！如：
- 全體業主決定物業的管理方式，即：經業主共同決定，可以委託物業服務企業（第一種方式）或者其他管理人管理（第二種方式），也可以由業主自行管理（第三種方式）。
- 全體業主可以決定物業管理服務的項目、標準。即大家要求物業管理質量高、服務好，就要多交物業服務費；如果大家一致決定少交物業服務費，就要忍受差的物業管理服務。
- 全體業主決定是否利用物業管理區域共有物業進行經營，及經營收益的使用和分配。
- 管理及決定業主共有資金的使用（條例規定：未經業主大會決定或者授權，任何單位和個人不得使用業主共有資金）。
- 決定是否對物業管理區域進行大中修，或申請對物業管理區域、建築及設施設備進行改建、重建，改變共有物業用途。
- 負責與建設單位辦理承接查驗工作（物業公司協助配合）。
- 業主做出錯誤的決定就要承擔相應的後果，對單個業主來說，選擇價格便宜、服務質量差物業公司就要忍受惡劣物業服務、房屋價值的貶值；對於業委會成員來說，做出錯誤的決定（如侵害全體業主的利益），就要承擔相應的法律責任！
以上基本就是：<strong>收不收房子自己定（承接查驗），房子怎麼管自己定（物業管理的方式），自己交錢自己管，怎麼花錢自己定（業主共有資金使用），業主做錯了事情自己承擔！
——但要注意！這裡的“業主”是指業主組織（業主大會），不是單個業主。2、物業公司：
深圳物業新條例對物業公司及其要求，主要規定在第五章《物業服務》、第七章《物業安全管理與使用維護》中。第四章《前期物業管理》主要規定了建設單位應當選聘物業公司提供前期物業服務，其他方面主要規定了業主與建設單位的事務（如：建設單位擬定臨時管理規約、承接查驗等）。
至於物業公司提供的物業服務，也是在業主（業主組織）聘請物業公司後，物業公司按照物業服務合同、物業年度預算等內容，為業主提供物業管理區域的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的服務；其物業服務內容、服務質量、服務標準等都是由業主自己決定的。物業公司相當於一個勞務派遣公司，按業主要求派遣人員、提供技術、提供服務，收取管理費用！具體而言，新條例規定：
- 物業公司應當設立獨立核算的服務機構，指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理，按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行義務。
- 深圳新條例明確規定物業公司要定期公示：物業服務企業信息、物業服務信息（服務內容、服務標準、收費標準等）、物業收支使用情況及收支預算信息、公共水電費分攤信息、物業管理費使用情況等。
- 明確規定了物業公司提供物業服務的範圍，<strong>對非物業管理範圍的事情該誰負責就應當有誰負責（新條例102條、103條1、19條、121條分別規定了公安機關、城市管理和綜合執法部門在物業管理區域內公共安全、公共秩序、違規裝修、違規養犬等方面的職責，及不履行職責的法律責任。
- 物業公司按合同約定，收取物業服務酬金。
- 物業公司侵犯業主利益，不履行物業合同規定的義務，或者履行義務不合格等，應當承擔相應的法律責任。
3、政府：
首先，新條例將政府的職責由原先的“單純監管”變成了“政府監督管理和指導相結合”。規定在部分業主“不履行自己職責”的時候，主動或經申請介入到物業管理的事務中，協助和指導物業管理中的相關事務。所以，除開政府本身的監管職責，其<strong>政府“指導”職責就是代業主履行自己的義務。如：
- 街道辦事處應當在收到書面要求（業主成立業主大會）後一個月內成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組
- 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集；逾期仍未召集的， 由物業所在地街道辦事處組織召集。
- 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域，可以由區住房和建設部門會同街道辦事處，徵求該區域業主、物業使用人意見之後，指定物業所在地社區居民委員會負責召集需要業主共同決定事項的會議，並代行本條例規定的選聘、續聘、解聘物業服務企業，籌集、管理和使用物業專項維修資金，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛等業主大會和業主委員會職責。
- 前期物業服務合同期滿，尚未成立業主大會，物業服務企業繼續按照原合同提供服務的，經物業管理區域佔業主總人數百分之五十以上的業主或者佔全體業主所持投票權數百分之五十以上的業主聯名書面提出更換物業服務企業的，可以由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務。
- 物業服務合同期滿前，業主大會或者物業服務企業解除合同，或者物業服務合同期滿後，業主大會未與物業服務企業續簽合同且未另行選聘物業服務企業的， 業主委員會可以提請街道辦事處選取物業服務企業提供物業服務。
故，深圳物業管理新條例，將物業管理定位於“業主聘請了專業公司（物業公司）管理物業（建築物），業主和物業公司之間就產生了物業管理法律關係”，業主和物業公司之間的權力義務、物業服務內容等都是依據業主大會的決定、按物業服務合同的約定執行，清清楚楚、簡簡單單！
總之，深圳特區物業管理新條例在內容方面釐清了業主、物業服務企業之間的各種關係，使物業管理工作迴歸本質，以民生幸福標杆為目標，努力為業主、物業使用人營造安全、舒適、文明、和諧、美麗的工作和生活環境，實現住有宜居。
新條例對於物業企業而言，就是可以單單純純、本本分分的做好物業管理本職工作，不用考慮太多人為、非法的干擾，努力提升物業服務質量，為業主、物業使用人提供優質物業服務！讓業主滿意、客戶滿意！
以下，是老周往期解釋深圳物業管理新條例的頭條文章，裡面內容更加詳實，有興趣朋友可以看看。
閱讀更多 老周聊物業 的文章
