木嘴雪茄42933657
買賣並非絕對不破租賃。
根據《合同法》第229條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”可知，對於成立在先的房屋租賃合同，在租賃期間發生的所有權變動，不影響租賃合同效力，新房東要繼續履行租賃合同的義務，將房屋出租給承租人。
但該條法律規定並非適用一切情況，法律也規定了例外情況，在符合例外條件時，買賣就可以對抗租賃。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
從該司法解釋我們可以得出，因實現成立在先的抵押權而發生的物權變動或在法院先查封的情況下是可以對抗租賃的。
根據《物權法》第187條之規定，以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。可知房屋的抵押權設定應當登記，故上述例外情況中的抵押權登記時間應當先於租賃合同成立的時間。
這裡要提示承租人在簽訂租賃合同前應盡到合理的注意義務，充分了解租賃物的權屬狀況、權利瑕疵。在租賃物進行抵押登記的情況下，如果承租人在疏於核查或者核查後仍同意簽訂租賃合同，則承租人要承擔應當預見且能夠預見的風險。
如果確實疏忽導致自已多付了房租，而又無法適用合同法規定的買賣不破租賃原則時，承租人應及時向出租人主張返還多支付的租金或向人民法院提起訴訟。
譚禮-律師
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吃素的小胖子77
這是個合同法的問題，我認為抵押的房屋不應該再往外出租的。
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