2月20日，華南城（01668.HK）發佈公告稱，擬發行2.25億美元優先票據，用於現有債務再融資。據悉，該票據將於2022年到期，票面利率約為10.88%。
此前的1月22日，華南城剛剛完成了一筆2億美元優先票據的發行。該票據於2022年到期，票面利率約為11.5%。
頻繁發債的背後，是華南城陷入了發展困局。由於其經營業績不佳致使造血能力不足。加之，受新冠肺炎疫情影響，頻繁發債或成華南城緩解壓力的首選。
歸母淨利潤同比下滑24.08%
2018/2019年財年，華南城未完成自己定下的160億港元年度銷售目標。2019／2020年財年，華南城再戰160億港元目標。
1月16日，華南城發佈截至2019年12月31日止前三季度未經審核營運數據。數據顯示，2019年前三季（即2019年4月1日-12月31日）錄得合約銷售約117.01億港元，同比上升約8.3%。據其160億港元的銷售目標計算，華南城的完成率為73.13%。然而，新冠肺炎疫情的爆發讓華南城的銷售再度承壓，且充滿不確定性。
值得注意的是，2019年上半年華南城實現收入58.27億港元，同比增長14.60%；歸母淨利潤為6.28億港元，同比下滑24.08%。相比之下，2019年上半年華南城的銷售成本由30.95億港元增加至35.80億港元，同比增幅為15.67%。顯然，成本的漲幅高於營業收入的漲幅。
據瞭解，盈利能力的下滑，與華南城的經營業績有直接關係。在2015-2018財年（華南城會計期間4月1日-次年3月31日），華南城的合約銷售金額分別為66.28億港元、86.37億港元、120.26億港元和146.77億港元。2015-2018財年華南城合同銷售金額的增速分別為-41.64%、30.30%、39.30%和22%。
可以看出，2015年華南城的簽約銷售額大幅下滑，經過2年時間直到2017年才實現優於2014年113.58億港元的銷售水平，但自此之後華南城的銷售增速開始放緩。
數據顯示， 在2014-2018年，華南城的營收收入分別為98.01億港元、61.92億港元、78.89億港元、94.37億港元和103.39億港元，直到2018年華南城的營收才超過2014年的收入，年複合增長率為3.51%。2014-2018年華南城的歸母淨利潤從37.28億港元下滑至35.37億港元。
此外，2015-2018年，華南城的毛利率從48.23%下滑至43.21%，到2019年上半年毛利率進一步下滑至38.57%。
為此，2019年初，華南城成立了投資開發集團和商業管理集團，分別管理項目開發建設及項目招商運營。此舉旨在降低費用率，釋放利潤空間。
集團副總裁兼執行董事馮星航坦言：“現在分為兩個集團，開發集團負責買地賣樓等，商業管理集團負責可持續性收入。成效不錯，雖然生意多了，但是銷售費用和行政費降低了。”
一直以來，華南城強調自己有別於一般的房地產開發商，華南城的收入不只來自於物業銷售，還來自於包括租金、物業管理費、倉儲物流和奧特萊斯等持續性收入。而持續性收入正說明了華南城的生態圈有別於其他房地產公司。
縱觀近4年華南城的營收佔比，物業銷售仍是華南城的主要收入來源。2015-2018年華南城通過物業銷售實現的營業收入分別為42.02 億港元、58.21億港元、72.53億港元和73.94億港元，所佔營收比例分別為67.86%、73.78%、76.86%和71.52%。這意味著近3年華南城持續性收入的營收佔比均不足三成。
2019年上半年，華南城持續性收入增長15.5%至11.97億港元，在總收入中的佔比為20.5%，同樣不足三成。由此可知，華南城的主營業務仍為物業銷售，而物業銷售的利潤下滑直接影響整個公司的利潤。
從存貨來看，近4年，華南城的存貨由2015年的253.48億港元增長至2018年的395.84億港元。平均預收賬款也在逐年增長，2018年首次突破100億港元達到103.39億港元。2019年上半年，華南城的存貨進一步上漲至419.53億港元，平均預收賬款達139.24億港元。
反映去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”近4年來也在逐年下降，從2015年的6.26降至2018年的2.96。2019年上半年，華南城的該指標為3.01，較年初的2.96略微上漲。整體來看，其去化壓力有所緩解。華南城預收賬款週轉率由2015年的1.53下降至2018年的0.77，2019年上半年預收賬款週轉率為0.42。
短期償債能力欠佳
在盈利能力減弱的同時，華南城調整後的資產負債率進一步上升。2019年上半年，華南城調整後的資產負債率從年初的64.02%小幅提升至65.57%。
此外，自2016年起華南城的淨負債率逐年上升，由2016年的10.26%上升至2018年的23.18%。2019年上半年該指標進一步上升至24.96%。
半年報顯示，報告期內華南城融資成本有輕微上升，華南城的加權平均融資成本由期初的7.17%輕微上升至7.34%。融資成本的上升或與其多次發行高利率債券直接相關。
2019年4月，華南城發行利率為8.5%的中期票據6億元；2019年6月，華南城增發2年期利率為11.88%的優先票據6000萬美元；2019年8月華南城發行利率為8%公司債券14億元；2019年9月華南城取得7.5億元購房尾款ABS額度；2019年12月12日，華南城完成發行於2022年到期的1.5億美元11.5%優先票據，發行票據的預計所得款項淨額將約為1.45億美元，主要用作現有債務再融資及一般公司用途。
由於資金壓力較大，華南城不得不頻繁發債。2019年12月10日，華南城發佈公告稱，擬回購及註銷部分優先票據，合計本金總額為2530萬美元。在註銷已回購票據後，華南城未來兩年需要償還的票據還有13.61億美元，償債壓力較大。
標準排名通過“調整後的速動比率”和“調整後的現金比率”兩項指標反映企業短期償債能力。華南城調整後的現金比率近4年逐年下降，由2015年的0.39下降至2018年的0.16。2019年上半年，調整後的現金比率為0.16，與年初持平。
近4年調整後的速動比率變化幅度較大，在2015-2018年，華南城調整後的速動比率分別為0.56、0.69、0.42和0.46。2019年上半年較年初略微上升至0.48。綜合上述兩個指標，華南城短期償債能力不佳。
華南城反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”由2015年的1.27下降至2018年的1.13，2019年上半年華南城的該指標進一步下降，為1.08。由此可知，華南城的長期償債能力尚可。
由於綠色發展乏力和部分財務指標不佳，華南城也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的2019中國房企綠色信用指數TOP50。
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