華南城的負債一直都是市場比較關心的問題，公司一直以來業績表現良好，資產和股價卻低估明顯，主要干擾因素也是在債務這一塊，但是這種市場上投資人的這種思考其實是庸人自擾的。一方面從中報來看，公司的財務狀況明顯向好，降負債能力已經得到驗證；而另一方面公司的還債能力和融資能力也在今年一連串的動作中，表現的相當出色，可以說未來這兩塊的問題相信也不會太大。
接下來不妨透過上述兩點，來為大家揭開一個真實的華南城的財務狀況，以撥開市場之迷霧。
從財務向好方面來看，結合去年11月公佈的中期數據，可以發現華南城的債務情況下降相當明顯。公司披露，一年內到期債務已經2018年3月底的160多億港元下降到2018年9月底的133億港元。截止18年9月底公司的現金水平為87億港元，仍然表現在相對良好的水平。而公司的總借款額也在下降，由當年三月的388億港元下降到了9月底的338億港元。
公司管理層在中期業績會上還特別表示現在土儲已經相對充裕，足夠未來一段時間的發展，所以毋需再過多增加負債，可以投入現有經營現金，以此降低負債規模。
實際上，公司負債降低的幅度也是非常明顯的。雖然財報上看，18年3月底的時候，華南城的淨負債比率為77.4%，到18年9月底為76.3%，看起來只是輕微的降低。不過如若加上人民幣貶值這一因素，18年9月底的淨負債率實際為68%，整體下降了約10個百分點。
從上面幾點來看，公司的降負債的決心和實力已經得到充分驗證，當前財務情況也相對樂觀。值得一提的是，公司業績表現也非常不錯，最新的全年合約銷售數據近日也已經出爐。從數據來看，華南城截至2019年3月底，公司2018/19財政年度全年錄得合約銷售約146.77億港元，同比增長22%；銷售面積148.91萬平米，銷售均價約9900港元/平方米。整體而言，銷售表現相當不俗，而公司過往毛利率水平一直在40%以上的穩定狀態，憑此種種，公司即將出爐的年報業績數據相信也將非常值得期待。
接下來再看第二點。
今年來華南城在還債、融資上可以說動作連連，表現不俗，這無疑也充分顯示了公司在解決債務問題上的實力所在。
首先可以看到，公司在今年1月的時候，其旗下全資子公司華南國際完成了一筆規模為30億人民幣的債券的兌付。整個過程也比較通暢，也應驗了公司有足夠的運營現金應對即將到期的債務。
另外，今年2月26日，華南國際還披露來新的2019年公開發行公司債券發行文件，此次債券發行規模不超過20億元人民幣。緊接著在3月底，母公司華南城公佈已於2019年3月27日完成發行於2021年到期的2億美元11.875%優先票據。而再到4月18日，上海清算所公佈華南國際2019年度第一期中期票據發行情況，此次華南國際發行了2020年到期的共計6億人民幣的中期票據，發行利率為8.5%。
透過短短几個月時間裡接連三次快速高效的融資動作，相信已經不難看到華南城的"吸金能力"。
而再結合財報來看，公司的融資渠道也是比較多元化的，融資結構也相對比較分散的，整體的風險控制能力也做得相當到位。
從wind的債券情況來看，公司剩餘期限在一年內的僅有一筆3億美元的利率在5.75%的優先票據。其餘的三筆都在一年以上兩年以內，另外還有兩筆則超過兩年。整體票面利率也並不算高，雖然有兩筆超過了10%，算是高息債券，但規模也不大，而且公司此前也有相應的回購動作，風險仍然則可控範圍內。
而除卻票據和債券，公司還有銀行貸款等融資渠道。其中銀行貸款佔到一半，利率也相對較低，當前公司在銀行的未貸款額度也保持著較高水平，憑藉雄厚的的資產實力，加之公司自身為實體經濟服務的業務屬性，得到銀行貸款的支持乃至政府的幫助相信也是有充分優勢的。
總結來看，華南城雖然有一定的負債壓力，但是主要是基於其當前業務模式及業務狀況所致，相對來說公司也正在逐步改善這一狀況。當前公司已經儲備了足夠未來幾年發展的土儲，無需再過多的舉債，而公司的持續性經營收入也已經步入正軌，無論是租金、管理費，還是電子商貿、倉儲物流及奧特萊斯等等都給公司帶來了源源不斷的現金流。當前華南城持續性收入覆蓋約八成的財務成本，具體財報數據上顯示，18/19上半財年持續性收入覆蓋財務成本76.5%。預計未來1-2年內持續性收入將能完全覆蓋住財務成本。此外公司旗下一些優質板塊也有分拆的預期相信後續也將對公司的資本結構有更好的優化。
當前公司正積極透過銷售、運營及持續性收入等多種自有經營現金流減輕債務壓力，亦不斷控制融資成本，加強多元融資渠道，規避風險。公司整體經營表現穩健，資產質量較高，風險控制能力較強，隨著宏觀環境向好，資本市場回暖，公司出色的表現也將有望在二級市場迎來價值重估。
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