聊城房地產研究院院長

你這不對了。樓頂漏水是樓宇建築工程的問題，不是物業公司的責任。如果開發商還在，就應該找開發區處理。或委託物業跟開發商協調樓頂漏水的解決方案。你不交物業管理費是不對的。物業管理費是全體業主共同承擔樓宇的公共設施運行和養護以及安保清潔工作所產生的費用，其中也包括上下水系統，尤其是二次加壓水所產生的費用，你不繳納物業管理費卻要其它業主來承擔你應該承擔的那部分費用，豈有此理？物業就是大樓的保姆，難道你家請個保姆還要保姆替你付水電費嗎？

流浪貓8107

頂樓漏水了，真是煩人，最主要的是你家就是頂樓，哎鬧心得很呢！這個問題我覺得我比較有發言權！

我家就是住頂樓，重要的是我家頂樓也漏水科，來說說怎麼弄的把！

1.找物管，我們小區的物管總的來說還是不錯的，不管哪裡有問題都可以找物管，最近換了一個經理，小區環境更是煥然一新辣。幾年前，忽然發現陽臺頂居然實溼的，嚇得我趕緊四處瞧一瞧，感覺要把房子看透似的，發現問題了，第一時間告訴物管，物管也來家裡到處看，記錄備案，這個可以理解，發現問題不可能馬上就能處理的。

2.就這樣一年過去了，來年開春，雨季來臨，外面下起了大雨，陽臺居然下起了小雨，那一瞬間心情無比的差，一個小盆居然快要裝滿了，把我氣得，直接打電話，質問一年過去了，為什麼還沒有把問題解決，好像還吵了一架。

3.物業怎麼解釋的呢，報上去了，在走程序，啟動維修基金，好吧，程序這個事情確實是個麻煩事。

4.隔了一段時間，有個部門打電話給我，問我是否同意啟動維修基金，維修房子，接到這個電話，我當然想都沒想就同意了，可是，居然最後，啟動不了維修基金，真是鬱悶啊，為什麼呢？說是有人不同意，哎，真是不是自家事，高高掛起！

5.房地產紅紅火火的日子來了，小區也啟動了第二期建設，房開商為了房子好賣，於是免費把小區環境改造一番，確實不錯，當然還把房子漏水問題給解決了，這還是要感謝的！

梅姐來說劇

停水停電，物業公司沒有這個權利。

從法律關係來說，用水是業主跟自來水公司之間的供水協議，自來水公司向業主供水，業主繳納水費。而物業公司與業主之間簽訂的是物業服務合同，為業主提供物業服務，業主繳納物業費。這是兩個不同的法律關係，並且是獨立的法律關係。

所以，即便想要停水，這也只有自來水公司才有權利停水，並且還必須是業主出現違約情況，符合停水的條件。

但是，至於樓頂漏水的問題，這個涉及維修責任和維修費用的問題。

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，“除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分。

從該規定來看，樓頂是屬於共有部分，屬於所有的業主共有。物業作為服務企業，有義務對公共設施進行維護的法律義務。因屋頂屬於所有的業主共有，因為共有物的修繕，費用原則上自然需要所有的業主共同來承擔。因為根據《住宅專項維修資金管理辦法》，對於住宅共用部位、共用設施設備的維修費用可以通過住宅專項維修資金支出，只要依照相應的程序進行即可。

葉律師

你住頂樓，發生樓頂漏水，如樓房在保質期內，你應當去找開發商，由開發商負責維修，並賠償損失。不過要注意一點，國家規定防水保修期只有五年，與物業公司無關。如超過保質期，你可找業主委員會或物業公司讓他申請大修理基金給你維修，但動用大修理基金得業主委員會或全小區業主同意才可。你應該想到你頂樓漏水，你找樓下的住戶幫你出錢維修有多難。全小區業主為了你的樓頂漏水維修，動用大修理基金的難度有多大。

我們這裡，自來水公司供水用的是智能表直接到戶（可能全國大部分地區都這樣），用戶憑表卡到自來水公司購水，回來刷表即用水。你不交物業費，物業公司停你水按理是說不過去的，你買的是自來水公司的水，自來水公司供到你水錶，你交水費就有水用，物業公司他也斷不了你的水，難道他還去你家關水錶閥門不成？但供水二次加壓設備運轉得需電費、設備維護也得用錢，你不交費他停你水可能是這個原因。你以此為理由不交物業費，人民法院都不會支持你。

物業公司收取物業費的用途是：小區物業管理服務人員的工資、社會保險和按相關法律規定提取的福利費等；小區內的共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用等；小區清潔衛生、綠化養護的費用；物業管理區域秩序維護、相關服務人員的辦公費用和物業自己管理企業固定資產折舊等等。

我愛我家214230147

看你名字還是房地產研究院院長？不知道真假？

我也參與一下你提的問題，從你描述應該是三個問題，

第一、是房子漏水、首先明確有沒有出開發商保修期，如果沒有找開放商維修，如果出了那就找物業去動用維修基金進行維修，需要單元住戶業主簽字確認，

第二、問題是物業費、物業公司給你提供服務了、就應該付費，和房子漏水沒有任何直接關係，如果你找出物業公司服務不到位，比如衛生、生活垃圾，車輛亂停亂放，等等這些問題，可以少交或者不交，

第三、物業公司停水，很多老小區都是水電都是物業管理方便他們收物業費，作為要挾手段，一般都是限量發售，一次只能多少，讓你不厭其煩來回跑，最終目的還是物業費，這樣長此以往就會形成死循環，

第四、再就是物業公司沒有一個像樣的物業服務經理，還有樓主也不是很明事理，分不清主體責任，物業費就算法院也不支持你不交，對錯都不是一方原因！

大海21008829

物管肯定沒這權利。

我以前住的小區就遇到個這個情況：也是住戶和物管之間因為點問題糾紛，住戶就是常年不交物管費，物管就把自來水和天然氣停了，結果是住戶直接打電話給自來水公司和天然氣公司投訴，根本沒去找物管吵，最後自來水公司和天然氣公司叫物管打開了開關。

作為老百姓估計很多人都以為物管停了水只能找物管，其實不然。

不過遇到問題就不交物管費用，如果大家都這樣效仿，物管很可能不作為，進入死循環，導致小區環境變差，所以還是多溝通，找到解決辦法。

隔壁老王的醜媳婦

大家好，每天閱讀幾分鐘，家居裝修不用愁，劉智為你解憂愁。

現在商品房頂樓特別暢銷，有些開發商頂樓還會送一些隔層面積，從而大大增加了頂樓的性價比，而且頂樓採光一定是整棟房子中最好的，但頂樓會存在漏水問題，一旦屋頂防水沒做好，那樓下的業主就“遭殃”了，所以屋頂防水處理是否得當決定了樓下業主的居住舒適度。那麼今天就為題主分析一下，“我是頂樓，樓頂漏水物業一直不給修理，我就沒交物業費，物業有資格停水嗎？”這裡我可以明確的回答題主，物業沒有資格停水停電，具體原因看我以下分析，希望對大家有所幫助。

為什麼物業無權停水停電？

• 首先業主與物業公司簽訂的是服務合同，業主的供水供電是與供電局和自來水公司簽訂的服務合同，兩者是互不干擾的獨立合同。
  
• 因為《合同法》就有規定業主與供電局與自來水公司簽訂的供水供電合同，只有在業主未繳納供電供水費用時，供電局與自來水公司通過聯繫業主繳納欠費，如果業主還未繳納，供電局與自來水公司才有權將業主停水停電；至於物業公司是沒有這項權利的。
  
• 如果物業公司認為業主未繳納物業費，已經造成了服務質量降低的話，可以通過法律訴訟的形式催繳物業費。
  
  
  
  

哪種情況下物業有權停水停電？

供電局與自來水公司委託物業公司代收電費水費時，業主已經欠水費電費，通過催繳無果後，物業公司得到供電局與自來水公司的認可後，可以對業主進行停水停電處理；只有這種情況下物業才有權對業主進行停水停電。

樓頂屬於樓頂業主使用情況分析

• 在買賣合同上已經註明過，樓頂的使用權屬於樓頂業主的，一旦樓頂出現漏水現象，造成樓下其它業主經濟損失的，正常情況下應由樓頂業主負責維修及賠償樓下業主維修費用。
  
• 如果是這種情況，樓頂業主拒繳物業費，劉智認為物業公司通過停電停水是合理的，但是不合法；此時樓頂業主應該自我反省一下，自己的為人處世及法律知識，不然到最後得不償失的是樓頂業主，因小失大。
  
  
  
  

樓頂屬於整棟業主使用情況分析

• 如果在合同上未註明樓頂歸誰使用，而且樓頂有正常樓梯上去，這就說明整棟樓的業主都可以上去活動，比如曬衣服等等；如果這種情況，個人認為應是整棟業主負責維修，此時又分為兩種情況，第一種是整棟樓業主自行掏腰包維修，第二種就是啟動維修基金。
  
• 以上兩種維修方案都有一定的難度，但相對而言第一種要方便很多，而且分攤到每戶家庭應該要不了多少錢，也是那種樓層高的房子；個人認為分攤下來最多就是100多元(十幾層以上的房子)；這種方案的優點就是能急時、快速的解決漏水問題。
  
• 第二種方案實施起來難度大，整個小區不可能只有一棟房子，如果要啟動維修基金，必須整個小區2/3業主同意，而且還要通過政府部門批准；就當當整個小區2/3業主都很難達成一致，因為你這棟樓有漏水，其它樓如果沒有漏水的話，其它棟業主基本上不會簽字同意啟動維修基金，因為損害了他們的利益，而政府部門又不可能單獨為你一棟房子而啟動維修基金，所以啟動維修基金難度較大；即使能啟動維修基金，實施起來速度較慢，此時屋頂還在漏水，而啟動維修基金則需要一步一步審批，到審批下來以後樓下的業主可能已經遭殃了。
  
  
  
  

小結:劉智建議大家採用第一種方案，整棟樓業主自行負責維修，物業負責協調人員配合維修，這樣對業主的損失是最少的，而且分攤下來要不了幾個錢。

樓頂漏水屬於物業負責情況分析

• 第一，業主無法正常通往樓頂使用面積。這就說明樓頂是不能正常有人上去活動或使用樓頂面積的，這就需要物業或開發商負責維修。
  
• 第二，有正常樓梯上去，但出口處被物業鎖上，這也說明樓頂是不屬於業主使用的範圍之內。因為這種情況，物業已經限制了業主通往樓頂活動或使用面積，所以樓頂出現漏水現象，應有物業負責維修。
  

樓頂漏水如何維修？

如果是排水管道開裂或接縫處漏水的話，一定要找到出處，通過重新接管或者維修漏水處，解決燃眉之急，但這種情況很少發生；一般屋頂漏水主要是因為防水層沒做好或者屋頂基層面開裂造成的，防水方法如下:

步驟一，先將原防水層剷除乾淨。這種方法主要是方便後期實施防水施工時更容易粘性。

步驟二，將基面漏水處打溼的地方(保溫隔熱層)打掃乾淨。這種方法也是為了防水成年性更好，因為溼的地方防水很難黏住，即使黏住後期使用過程中也容易脫膠，又造成漏水滲水。

步驟三，待打溼層清理乾淨，乾透後，在填補保溫隔熱層。

步驟四，在清理乾淨的基面刷一道防水卷材膠，貼上防水卷材。備註:防水卷材重疊處最少要達到5cm以上，還要檢查接縫處，確保粘住。

步驟五，再刷一道防水膠，貼一層防水卷材。即:兩層防水卷材，重疊處一定要錯位鋪設防水卷材，這樣在一定程度上可以杜絕漏水滲水現象。

小結:防水卷材四周牆面高度最少要貼到20釐米以上；排水管道四周相對光滑，防水膠與卷材要使用到管道四周高度十釐米處，確保已經做好防水。

結束語:關於屋頂漏水，物業一直未給處理，我沒交物業費，物業是否有資格停水的問題，劉智就為大家分析到這裡，如有不到之處請多包涵，同時也歡迎大家提出自己的寶貴意見與建議，供大家學習參考。

劉智聊家居

維修費用不是一點點，你交的是物業服務費，不是維修費，物業拿什麼去給你維修，如果保修期內，維修責任在開發公司，如果過了保修期，要不啟用維修基金，要不你自費，物業沒有業務給你白乾

榮哥22091

我來說說這件事兒，在我們小區出現過類似的狀況。我們小區建成以後，物業和業主的關係一直處的不是那麼融洽，很多家頂樓都漏水了，一直沒給修繕。這些業主就拒絕交了物業費，而且一連幾年都沒有交，最後物業把業主告上法庭。法庭調解時說樓頂漏水，如果是非人為因素，保修期內應該開發商負責，如果過了保修期，那就應該由公共維修進行負責，樓頂漏了不修不是不交物業費的理由。

第二，如果不交物業費，物業把水停了，這是違法的。首先物業沒有權利來斷業主的水和電，不管以任何理由，他沒這個職能，不能捆綁任何強制手段。物業想要物業費，只能通過起訴來實現，物業業主的債權關係是屬於服務與被服務的關係，是民事糾紛。

而且我也想再加一句，即使物業服務有不到位，但是物業費也必須交的，只是會扣除他服務不到位的那一部分服務費而已，其實只要告上法庭，業主方一般來說是100%敗訴的，這是我的經驗之談。

祥雲舞月

你樓頂漏水跟物業沒有任何關係！物業可以幫你聯繫維修單位，但過保修期費用是你岀！物業停你水也是無奈之舉！

關鍵字: 漏水 物業 房產