世界卫生组织将中国新冠疫情认定为“国际关注的突发公共卫生事件”，短时间内将给中国经济增长造成极大损失，这将是比疫情更严重的结果。对房地产企业而言，我们如何理性看待，智慧应对？ 同时，购房者也能从中窥一斑而见全豹。

整理：房姐姐

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新冠对房地产行业的影响

先看一组数据，比较此次新冠疫情与2003年“非典”时期所面对的国际、国内、地区政治经济环境，通过过往房地产数据分析来看（下图）：涨！

但，2016年中央经济工作会议正式提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”，十九大报告中重申“房住不炒”的产业定位，2019年7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产行业已经成为政府防范系统性风险的重点关注对象，属于“旧动能”。

在中国经济基本面仍然稳中向好、宏观政策稳定连续的大前提下，通过房地产手段刺激经济虽然可能换来一时的快速发展，但是会透支未来发展空间，干扰动能转换进程，甚至导致系统性金融风险，这种短期行为并不可取。因此，房地产行业在疫情过后充当经济增长发动机的可能性微乎其微。那么，我们应该怎样正确看待新冠下房地产行业的“危”和“机”呢？

新冠下房地产行业的“危”和“机”

“危”从何来？

01 . 整体基调：2020年楼市发展较2019年稳中略带悲观

疫情爆发，导致2020年春节房屋销售仅为上年5％，另据克而瑞监测，春节前后一周房地产销售数据基本接近零。中指研究院分析全年全国房地产市场2020年楼市发展的整体基调较2019年稳中略带悲观（详见图示《历年一季度房地产开发销售情况》）。

（EMBA）历年一季度房地产开发销售情况

随着疫情持续，部分房企迫于资金压力采取降价策略，给市场走势带来了负面影响；加之疫情给民众带来的焦虑情绪，造成购买欲下降，预计到今年5、6月份才会逐步恢复信心，一季度房地产开发投资、销售、开工和竣工都将受到不小影响。

02 . 房地产将不再作为短期刺激经济的手段

防控疫情蔓延加上修复疫情冲击后的经济增长，国家实施积极的财政政策降税减费，财政赤字率扩大至3%；实施稳健偏宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕是大概率事件。核心问题是资金是否会流向房地产行业？我们认为答案是否定的，根本原因在于国家不会再选择房地产作为短期刺激经济的手段。

在疫情冲击之下，投资、出口、消费三驾马车中后两项受到冲击最严重，且刺激空间有限，保增长的任务必须要通过扩大投资完成。

“机”从哪来

01 . 放松楼市调控政策是或将成为大概率事件

疫情之前，楼市调控整体趋严。疫情之后，经济稳增长承压，部分行业遭受重创，房地产行业也处在风口浪尖，如果政策继续收紧，房地产很可能会脱离平稳发展的轨道。由于所涉产业众多，房地产的脱轨发展会进一步影响政府的财政收入和中国的经济发展，因此，放松楼市调控政策是或许将成为大概率事件。

但是，放松调控并不意味着全国普遍放松松绑。自去年以来，房地产行业调控因城施策的氛围基本成型，叠加疫情爆发区域的轻重程度有所不同，疫情对不同能级城市房地产行业影响亦各不相同，各个城市政策松绑的程度和效果也不尽相同。因此，要综合城市基本面、供需动态情况、原有调控政策力度、疫情严重程度、防疫政策强度和期限、土地财政依赖度和政府刺激楼市的意愿强度以及市场对政策敏感度等不同因素具体研判，针对性地制定应对之策。

02 . 人口流动提升一、二线城市活力

未来十年，国内一、二线城市在改革开放发展中，凭借区域位置、政策导向、城市治理、自然资源、社会保障等，已形成较三线以下城市的巨大优势，必将成为企业和个人投资、创业、居家的优选。

另外，房地产市场发展始终还是遵循经济发展基本规律，在价格上仍要依赖供需关系。因此，在目前城乡人口迁移未达相对均衡阶段，民众对一、二线城市的住房需求依然存在，价格也会因供需关系存在一定的上升空间。

在这场前所未有的疫情冲击下，政府实施隔离、居家措施，让人们对城市医疗配套、治疗水平、居家环境、服务内容和质量有更高的期待，社区成为了诸多市民最后的一道防线。最大力度保障安全，成为了所有社区共同攻克的难题。而在这一过程中，物业管理无疑扮演着重要的角色，其所提供的服务至关重要。“后疫情”时期，线上社区服务平台、智能科技服务等因素，物业影响买房选择权重会增强。

04 . 成都自身优势带来土地储备机会

结合成都本地情况来看，在此次疫情中，成都市第一时间迅速响应，上下联动，吹响战疫“集结号”。加上成都在自然条件、人文环境、经济活力等优势，未来十年，房地产行业发展值得期待。

房地产发展机遇怎么抓

01 . 抓窗口期

此次新冠疫情后，为保就业、保GDP增长，应该会出各类刺激政策，将会出现金融、地方政策等方面红利。为此，在自有资金准备、金融机构对接、土地供应信息等方面需提早准备，抓住窗口期。

02 . 保现金流

现阶段房企的开发建设、销售以及运营服务基本处于停滞状态，债务支出源源不断，现金流承压关乎生死。房企要利用现阶段货币相对宽松的融资环境积极争取低成本融资，尽可能加大权益性融资力度，调整融资结构，改善企业现金流状况，一方面是保生存，另一方面更重要的是为未来抓机遇准备充足的粮草。

03 . 稳健发展

在过去行业发展过程中，大部分企业比较重视规模扩张，依靠高举债、高周转快速做大，企业发展缺乏应对极端情况的安全垫。疫情从天而降，部分企业没有做好充分的物质和心理准备，企业资金链紧张甚至断裂，面临生死考验。需审时度势，主动调整经营思路和策略适度控制债务规模、加快项目周转、竭力保障资金回笼、优化自我造血机能；同时，牢牢把握“疫情”期经济下行突显的并购契机。

04 . 调整开发节奏

疫情对房地产行业的冲击并不是消灭了部分需求，而是需求延后，消费后移。以往“小阳春”甚至“金三银四”中被迫暂停的需求会在疫情结束后渐次释放，且短期内可能会出现供不应求。疫情按下的“暂停键”打乱了原有的秩序，意味着房企要重新调整开发节奏。

05 . 数字化营销

在房地产行业整体融资收紧的前提下，销售回款是房企自我造血的主动脉。受疫情冲击，线下售楼处停摆，多数房企发力线上渠道，开展线上推广和销售，抢占住房“网购时代”的先机。

06 . 产品升级

在疫情期间，绝大多数人以住房为单位进行网格化隔离，客户第一次长时间、高集中度、全面地感知住宅产品功能、社区管理及配套服务。这让大众对绿色、环保、智能化的住宅以及物业管理、社区景观、安防秩序、社区智能化管理的需求和价值认可度进一步觉醒。房企要认真分析市场需求，研究项目区位、产品类别、项目配套、物业服务等客户关注要素，形成品牌特色和记忆点，在客户心智中建立起品牌好感度和美誉度。

最后，虽然疫情防控呈现出积极向好的变化，但是形势依旧严峻复杂，实质性拐点还未出现，且不排除后期发生变异或出现新变化的可能，容不得丝毫懈怠。企业要扎扎实实做好科学防疫工作，在确保安全的前提下有序推进复工复产工作。

上下同欲者胜，风雨之后见彩虹！

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