观研台

2019年12月28日一场”中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问“中，首次提到存量贷款如何和LPR利率之间转化，一时间议论纷纷，因为这一次的调整针对的是所有正在还月供的人，覆盖面非常广，所以人人都比较关心，同时作为普通老百姓大家更关心就是转换LPR利率和不转换有什么区别，哪种方式更省钱。

在研究那种方式更省钱之前我们需要先弄懂什么是固定利率？什么是LPR？

固定利率

固定利率：存贷款利率在贷款合同存续期间或存单存期内，执行固定不变的利率，不依市场利率的变化而调整。 举个例子就是：假如我们首次申请房贷的时候是4.9%的利率，同时贷款合同约定是30年还款周期，那就这在这30年的时间，我们都需要按照4.%的利率来还房贷，不管市场怎么变，利率都不变。

LPR

LPR是贷款市场利率的缩写，LPR是由具有代表性报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

18家代表性报价行包括：

1. 10家全国性银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行；

2. 2家城商行：西安银行、台州银行；

3. 2家农商行：上海农商行、广东顺德农商行；

4. 2家外资银行：渣打银行、花旗银行；

5. 2家民营银行: 微众银行、网商银行；

LPR的特点就是每个月20号都会更新，相比固定利率非常灵活，更具有参考意义。

清楚了两种利率的由来以及特点，那为什么要转化LPR呢，而不是坚持用原来的固定利率呢？

是因为存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，所以推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

怎么转化？

方式1:转换为固定利率

此方式转换后利率应等于原合同最近的执行利率

方式2:转换为“LPR+加点”利率

加点数值=原合同最近的执行利率减4.8%

其中,4.8%为2019年12月5年期以上LPR。加点数值可为负值,在合同剩余期限内固定不变。不过借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

以上两种方式，本次转化只给了大家一次的选择机会，也就是这次选择以后，一直到贷款期限结束都不能再改变，也就是因为不可逆，所以每个人再选择的时候都比较慎重，都担心选择错了利息会增家怎么办。

那就开始算一笔账：

某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限8年，约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,则现执行利率为4.9%X（1+10%）=5.39%。若在2020年3月30日,将基准分别转换为按“固定利率”和“LPR+加点”利率(约定重定价周期为1年,重定价日为每年1月1日)时,差异如下:

由此可知,选择固定利率,则房贷利率维持当前利率水平不变是5.39%,不受LPR利率变化影响。

选择“LPR+加点”利率,则在2020年执行的利率仍是5.39%,月供不变,影响从2021年开始。

在重定价日2021年1月1日,执行的利率将调整为2020年12月5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。若5年期以上LPR下降了,那么月供也会减少。

固定利率长期确定,可在利率上行时避免成本上升,而“LPR+加点”利率可在利率下行时享受月供降低的好处。

“LPR+加点”利率下,在加的基点不变的情况下,LPR下调是可以降低房贷成本的。

2019年11月,5年期以上LPR首次下降5个基点,为4.80%.

总结：LPR每月20日公布一次,调整的频次比基准利率高,更能反映市场变化,维护借款人的利益。 考虑到当前的利率水平处于下行通道,LPR预计还有下降的空间,因此从目前来看,转换为“LPR+加点”利率后对借款人更有益。

以上观点仅仅代表我个人理解，我是木南，一个致力于让房产交易不再复杂的创作者。

一漂木南

题主你好，我是18年的购房，当时贷款利率是上浮10%，即5.4%。央妈出新规后我花时间研究下下新策，最终还是选择了固定利率。

固定利率=现有的房贷房贷利率合同对应的利率。基于LPR的房贷利率，是和市场报价利率（LPR）挂钩，央行每个月20号会公布LPR利率。

举例， 假设签署的房贷利率加点数为60，2020年房贷利率等于2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等于4.8%，则2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，2020年全年按照5.4%的利率支付房贷利息，2021年的房贷利率基于2020年12月份的LPR利率+0.6%确定，以此类推。

老的基于基准利率的浮动利率转换为LPR利率，加点值=现在房贷利率-2019年12月LPR，保证转换前后借款人的房贷利率保持不变，例如，某借款人剩余房贷期限为20年，未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%，即商业房贷利率为5.88%，2019年12月5年期的LPR利率为4.8%，则LPR的加点值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加点值在剩余的20年房贷期限内不能改变。

新的LPR是会随市场环境不断变动的，而且央妈只给一次选定机会，在二十年的还贷生涯中，市场环境可能出现了巨大变化，有一定的不确定性。但是固定利率就锁定了风险，而且楼主您还是属于低于基准利率贷款，在可接受承担内，建议您还是选固定利率。

也者乎知

建议选择LPR，理由如下：

首先要明白两个问题，什么是固定利率，什么是LPR。

固定利率：(1)由国家规定，在一定时期内不受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种利息率。(2)贷款合同中订明的在整个贷款期间都不予变更的利率。在一年以上的贷款业务中，贷款合同往往要规定一个借贷双方都同意的利率标准来计算利息，该利率标准就称为该项贷款的固定利率。

LPR利率：由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。

　　所以，这个LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，并不是说利息一定会降，相反，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。而且LPR可以一年一签。

头疼了吧？不知道怎么选了吧？别急！

看完你就知道怎么选了。

从全球经济来看，目前负利率已经成为一种趋势。具体原因这里不细讲，目前全球负利率的国家有瑞典、瑞士、匈牙利、挪威、欧元区、日本，也就是说负利率是一种趋势。

再说国内的情况，由于GDP下行。国内需要进一步刺激经济，但是房地产泡沫已经不容忽视，目前政府对房地产行业的限制已经是史上最严，由于金融成本比较高也就是利率比较高导致金融空转。实体一直得不到资金支持，所以国家启动了金融供给侧改革。简单来说就是让利率降下来，让钱生钱的游戏玩不下去，然后把资金逼入实体经济。所以现在房子不能炒了，理财产品，P2P等都清理了。房住不炒，引导储蓄资金入市，怎么引导储蓄资金入市？就是让钱存在银行没有利润，也就是降息。原央行行长也说了中国可以避免快速进入负利率时代，也就是说距离负利率不远了。

说到这里就明朗了，也就是说利率未来大概率下行，如果你选了固定利率就定死了。所以建议选择LPR，一年一签。后面降息以后一年能省不少钱。

股市领头牛

1

最近对于存量房贷一族，最关心的莫过于这个问题，就是未来究竟选择LPR还是选择固定利率。下面先来回顾一下央行公告的原文：

下面是官方的解读：

所以，对于所有的已经在2020年1月1日之前有房贷的人来说，这是一个选择题，一个不得不做的选择题，一个不能反悔的选择题。

具体的名词就不做过多解释了，大家也都清楚，无非是LPR,固定利率，加点。

你要么选择固定利率要么选择LPR及其加点。因为固定利率是一个恒定的值，所以最终你的选择就回到了LPR未来究竟是涨是跌，因为加点数也是一个常量（虽然每个人不一样，具体根据你贷款时候的折扣算出来的，这里不再赘述）。目前问题就简化成了基于你目前的固定利率和未来LPR之间的比较。

我在网络上看的说法大部分观点都是赞同选择LPR而不是固定利率，比如李永乐老师的视频，里边也是赞成选择LPR的，原因主要是认为未来中国经济逐步步入成熟经济体，利率下行的大趋势将继续延续，比如欧美发达国家目前都是较低的贷款利率。所以认为未来LPR还要降，所以选择LPR。

作为一个非专业人士，我一向认为自己动手丰衣足食，结果固然重要，但我认为更应看重结论背后的逻辑所在。

2

我们创造一个主人公A同学，他于2013年7月份以标准贷款利率（既无上折也无下折）从银行贷款了50万，30年还清，等额本息，并且假定未来知道贷款合同结束他都不会提前还贷。

如果他选择了固定利率，那么他将要还2653元，一直还到合同结束。如果他选择了LPR模式，他的利率就是LPR+0.1%.在2020年他如果选择了LPR模式，他每个月的还款也是2653元，与固定利率的完全无差别。

到这里一直都比较好理解吧。

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但是到了2020年12月份的时候，事情发生了变化，这个变化就是LPR的变化。

既然说到了LPR，都说LPR未来将是下行趋势，那么我不禁在想，LPR最低能低到哪里去，最高又能高到哪里去呢？

咱们先讨论最低，我个人认为任何一家银行，不管经济形势如何变化，他的贷款利率一定是要高于他的存款利率的，为什么呢，简单来说起码要覆盖经营成本吧？高多少呢，目前市场上我自己的观察，这个利差都在2%以上。如果未来中国存款利率继续下行，下行到0（够极端了吧），那么贷款利率起码也需要2%吧？我就算他再低点，1.75%！这时候我们看看A同学每个月的还款金额是多少呢？1786元！

是不是没有你想象中的那么低？反正没我想象中那么低！

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那么LPR高的话能够到哪里去呢？从上世纪90年代以来，官方的贷款利率（五年以上）最多曾达到过15%左右。之后总体呈现逐渐走低的趋势，直到今天的个位数的。

我们先假设如果到8的话，月还款额是多少呢？3668！看起来也还可以。

那么再举个极端的例子（当然这种极端例子显然是不可能发生的，只做学术性研究），假设某一年通货膨胀比较严重,LPR走高，达到15%（这肯定是美帝的阴谋，美帝自己通货膨胀传导过来的！）A同学月均还款额是多少呢？6322！

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虽然以上的例子举的有些极端，但是做衍生品交易的人天生对黑天鹅就着本能的防备。孙子兵法有云:夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算！

行文至此，我相信大家已经有了自己的选择，什么意思?LPR未来三年至长五年之内，逐步走低应该是可以预见的，但是最低能到1.75吗？你觉得可能吗？我觉得不可能，而至于五年之后，LPR怎么走，天知道！我个人倾向于只要时间足够长，任何事都有可能发生。那么如何选择呢，我用投资领域的一个概念类比一下，这个概念叫做盈亏比，就是说在你做一笔投资之前，想想你最大的潜在收益是多少，最大的潜在风险是多少。这个比值越高，这笔投资越高明，这个比值越低，这笔投资越不值得投。反之亦然。

当然了，个人猜想未来长期LPR和短期LPR的差值大概率会继续走强，为什么房贷贷款利率政策会做出这样的调整主要是为了实现6稳的目标，那就是短期LPR走弱，给实体经济放水，稳定就业。长期LPR走强，稳定房价，房住不炒（6稳里边没有稳房价，有稳金融稳预期）。最终实现引导水流流向，实现两只手端住六个盘子。至于我怎么选择，对不起，我摊牌了，我全款买的，我不需要做出选择！

至于如果未来出现高通胀，那些选择LPR的人怎么办。黑格尔说了，人类从历史中学到的唯一教训，就是人类从不从历史中吸取教训。

歌缘是你

题主没有说房贷时间，这一点很重要，是决定选择的关键。

选择什么利率，先搞清楚他们的概念。固定利率，顾名思义，固定不变利率，从你和银行签订合同后，无论贷款利率如何浮动都与你无关，如果市场贷款利率升了，你少付了利息，是赚的，如果市场贷款利率降了，也和你没关系，你该付多少利息还是多少利息。

LPR叫贷款基础利率，又名贷款市场报价利率，贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。LPR报价银行团现由9家商业银行组成。全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率的指定发布人。每个交易日根据各报价行的报价，剔除最高、最低各1家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出贷款基础利率报价平均利率，并于11:30对外发布。

LPr有点绕，简单点说，这个利率不是拍脑袋拍出来的，是大家报价，加权平均计算出来的，最后由全国银行间同业拆借中心每月对外公布。

也就是说LPR是变动的利率，受市场变动影响不断浮动。

现在说为什么题主没说房贷期限不好选择。如果题主选择的是10年房贷，目前Lpr的价格是有下行趋势，个人认为有10年内降息区间时间更长，基于这个判断，选择LPR肯定更合适，因为价格是下行的。相比固定利率不变，显然目前10年内还是选择LPR更合适。

天平中的金融道

固定利率：合同上写的利率数值，不随国家政策变化而变化的，就是固定利率。

固定利率：固定数值

浮动利率：合同上写的利率数值只是第一年的执行标准，以后每年1月1日根据央行公布的基准利率进行变化。

浮动利率：央行基准利率*（1+浮动比例）

其中央行基准利率随央行政策变化，浮动比例固定不变。

LRP加点：合同上写的利率数值只是第一年的执行标准，以后每年1月1日根据央行公布的LPR进行变化。

LPR利率：LPR+基点

政策调整后，取消基于基准利率的计算方式。所有的新贷款按照LPR执行。老贷款根据银行和客户的谈判结果(8月底前完成合同变更)，可以选择执行固定利率或LPR加点方式执行。

最近几个月LPR呈现下降的趋势，但是银行的初始执行利率却大多保持不变。

我们这里执行的首套房利率标准是5.88%，数字来源是换锚前的浮动利率4.9%*(1+20%)=5.88%

2019年底办理的贷款有两种：

LPR为4.85%时，银行的加点是103，即4.85%+1.03%=5.88%。(代号：合同一)

LPR为4.80%时，银行的加点是108，即4.80%+1.08%=5.88%。(代号：合同二)

当2020年1月1日时，LPR为4.80%

合同一执行的利率为：4.80%+1.03%=5.83%

合同二执行的利率为：4.80%+1.08%=5.88%

总之，LPR变化，基点固定。

假如LPR继续下降，银行还保持初始利率不变，那么购房越迟的人，贷款利率相对越高。

各地执行方式不一样，我是拿我们这里举例。

满满恶意的兔子

2019年12月发布的房贷利率机制重新调整，按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

1，固定利率，即原合同规定利率，无论是之前利率9折的4.41％、基准的4.9％、还是利率上浮25%之后的6.125%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

2，LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；

从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，欧美国家利率已经进入负利率时代。

在看国内房贷利率情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%，７个月，房贷利率从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：

1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；

5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；

这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。

因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。

但LPR一直降这种协议是不会存在的，只能从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测，降利率是一个大趋势，选择LPR意味着更合算。

海魏欧

央行利率定价换锚，从原来基准利率调整到随市场浮动的LPR利率，按照世界金融发展规律和我国所处阶段，市场长期利率下降概率会大于上升概率。更换成lpr定价将更贴近实际，会比基准利率享受更多实惠。

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我们都爱小小侨

LPR更合适！因为lpr只会越来越低，你查下发达国家lpr很多是0或1.几，非常低！中国要想发展成发达国家，还是会调的越来越低！而且历年来lpr利率也是越来越低的（长期而言！）

匪仔153483835

两种利率都有自己的优缺点，这是国家调控经济所用的一种手段。固定汇率指的是，本国货币与另一种外币的汇率保持固定或者允许在一个很小的范围内波动。这样的话本国的货币就变成了锚定外币的延伸。就如同港币与美元锚定7.8港币兑换1美元。下面说说我对对固定汇率的看法。优点：如果汇率固定那么汇率的波动风险就会很小，而且结算方便。更容易吸引外资会来投资。缺点：如果使用了固定汇率，本国的货币就变成了锚定货币的延伸，本国的货币政策就必须紧跟锚定国的货币政策，没有了自主权（比如不可能在锚地国加息时降息）。如果外汇储备大量流失，那么就很可能不能维持汇率从而引起汇率崩盘（1997年东南亚危机）。而且很有意思的一点，如果有好几个国家都是固定汇率（现实中基本都是锚定美元），那么这些国家之间的货币的强弱就不能通过汇率体现出来。

浮动汇率指的是，本国货币完全自由在市场上兑换，这样的话货币的价值完全由市场决定。优点：货币的价值可以及时的体现在汇率上也就是说可以自我调节，而且政府的货币政策也可以随着本国经济情况来适当调整，不再受制于人。缺点：不利于吸引外资来投资，所以大多数发达国家都使用固定利率而发展中国家大多使用固定汇率。

其实还有第三种汇率管理制度就是管理浮动汇率，也就是允许在一定的范围内自由交易，我们的央行就使用这种方式来管理人民币。其实没有一个政府会完全使用固定或者浮动管理制度，都会根据不同的外部环境来调节。例如，香港在回归前使用的浮动汇率，在回归前疯狂贬值于是改用了固定汇率。

關鍵字: 存量 转换 利率