我不是你的小貓咪

很多朋友問要不要轉換房貸？今天起到8月可以重新選一次。目前看LPR相較上浮較多的存量房貸划算些，且LPR長期走低，是划算的。如果之前貸款有折扣或不上浮，就不必換了。

具體分析規則如下:

1、“存量房貸”規則怎麼變？

簡單來說就是：就是由“基準利率+上浮多少”，轉成“LPR+基點”，預計涉及到28萬億房貸！

2、哪些貸款需要轉換？

你的貸款需同時滿足以下三要素：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

參考的是貸款基準利率定價；

貸款本來是浮動利率定價的。

3、哪些貸款暫時不需要轉換？

公積金個人住房貸款；

2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

4、新的房貸利率如何計算？

根據央行規定重籤之後的第一年，重籤合同貸款利率是不變的，所加基點=實際房貸利率-5年期LPR利率（以2020年2月LPR利率4.75%為例）。

舉個例子：

例一：原房貸為基準利率上浮

假設原房貸利率是上浮10%，那麼實際執行的利率是4.9%*（1+10%）=5.39%，那你的原房貸利率與4.75%相減，即：5.39%-4.75%=0.64%，加點值就是64基點

例二：原房貸為基準利率

假設原房貸利率是基準利率，那麼實際執行的利率是4.9%，那你的原房貸利率與4.75%相減，即：4.9%-4.75%=0.15%，加點值就是15個基點。

例三：原房貸為基準利率打折

假設原房貸利率是基準利率打8折，那麼實際執行的利率是4.9%*80%=3.92%，那麼你的原房貸利率與-4.75%相減，即：3.92%-4.75%%=-0.83%，加點值就是-83個基點（注意是負值）。

5、已經還貸好多年的要改嗎？剛買兩年的房，要改利率嗎？

都可以改。

不管你是還貸多年的，還是剛開始還貸的，只要名下有正在進行中的房貸，統統可以重新選擇房貸利率機制，3月1日－8月31日，所有人都有機會，但只有一次機會。

4、現在LPR下調了，重選浮動利率後，月供就會馬上降嗎？

不會。

不管今年５年期LPR如何變化，2020年你的月供都不會發生變化，因為具體執行時間是2021年1月，到那時候你才會看到月供的變化

6、是選固定利率，還是一年一變？

此次轉換，央行提供了兩個選擇

1、一年重新定價一次。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

2、固定利率。意味著，在未來20年或30年整個房貸週期，利率都會保持不變。

這次重籤合同有一個非常重要的事情，你要確定你的房貸利率重新定價的週期。那麼，該如何選擇？

從目前來來看，利率下降仍是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，而我國的利率相比於幾年前也已經大幅下行。

談房說地

2019年12月發佈的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大概率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

海魏歐

最近被房貸利率LPR刷屏，在這裡不再解釋什麼叫LPR了，不知道的觀看我之前的文章。

現在的房貸利率執行算法是基準利率加變動比例（上浮或下調百分比），那麼執行LPR+加點模式之後就沒有基準利率這一說法了，現在的基準利率是4.9，但是不代表基準利率取消了，而是被覆蓋了。說白了就是翻篇了！

如果執行開始，那麼中國再也沒有利率上浮或者下浮這個說法了，以後都是利率加幾個固定點的說法！

那麼什麼是固定點？固定點怎麼算？

目前二月份的LPR為4.75%，比基準利率4.9%低了15個基點。比如我們買房子的利率為基準4.9%上浮15%，那麼你的執行利率為4.9%*(1+15%)=5.635%,這是你現在實際的還款利率；那麼每年的執行利率比LPR多了5.635%-4.75%=0.885%，那麼你的固定加點就是

同理，比如前幾年買的房子，那麼基準利率是4.9%下調15%，這時候你的實際執行利率為4.9%*(1-15%)=4.165%，那麼固定加點就是負58.5個基點！打比方某一天LPR下降到3%，那麼你的實際執行利率為2.415%!LPR上調到了8%，那麼你的實際利率就是7.415%!

這回這個算法我想大家應該會了吧？（我算的時候差不點懷疑人生）

那麼如果執行了LPR加點之後，我們是不是就必須執行呢？前面的文章我說了，不是的！

那麼如果不選擇執行LPR加點的話，利率將永遠定格在當下——基準利率4.9+上浮或下調比例!也就是說以後LPR下調，那麼你只能幹看著；若LPR上浮，那麼你合適了！

所以，跟你是等額本金還款方式還是等額本息還款方式沒有關係！跟你貸款還多少年沒有關係！

我的建議:（僅是個人建議，支持反駁）

換！

iM房產小門

我是80後老申，很榮幸回答你的問題。

我們先總結一下目前常見的利率

現在大多數人都有房貸，每個人的利率也有差別，之前5年期以上的貸款基準利率是4.9%，趕上銀行審批寬鬆時，利率會打折：8折～3.92%

8.5折～4.165%

9折～4.41%

享受打折的利率是比較低的。

也有基準利率或者上浮的

基準4.9%

上浮10%～5.39%

上浮15%～5.635%

LPR是什麼

首先LPR是變化，是根據經濟大環境而改變，說的簡單點，就是基準利率不再是固定的，改成了LPR，很好理解，經濟好的話，人民都有錢存銀行，這個數值會提高，反之降低，經濟穩定，基本不變。

去年12月份央行已經降低10個點，也就說LPR目前為4.8%；

我們房貸利率如何計算

這個是大家最關心的問題，我舉四個例子說明一下：

一、打折的(按8.5折舉例)

4.165%-4.8%=-0.635%負值

如果改成LPR，他以後的利率是：

LPR-0.635

二、上浮的，基本都是調控之後的利率，(按照15%計算)

之前是5.635%，減去4.8%得到數值。

那麼現在利率：LPR+0.835%

三、房貸剩下不滿一年的

這個就沒法改了，以前是多少就是多少。

四、今年剛購房的

直接和放款銀行溝通，不同銀行，不同客戶的加點數值不同。

如何選擇

看完這些，估計朋友們都知道了，那麼我們如何選擇呢？LPR是個變化值，調低了我們收益，調低了我們還會多花錢；

可能大部分所謂的專家、學者都會建議選擇LPR，因為中國經濟下行壓力很大，以後存貸款利率會降低之類的；可是這玩意兒一旦實施後是啥樣，誰也不敢保證；

歐美大部分是發達國家，我們可以看一下他們的房屋貸款利率：

利率是非常低的，但是歐洲國家經濟增長率較低，大都在2%左右、達到3%就很不錯了，可是咱們國家和別國國情不一樣，再看看美國，近兩年美國製造業迴流，經濟復甦加快，房屋貸款利率已經破5了！

所以我個人的建議是：

不要盲從！結合自身的情況確定；

如果已經還款5年以上並且享受利率打折的，就不要改了！

如果是調控後的利率(上調10%-20%)，建議更改；

現在貸款購房的直接選擇LPR。

當然這是我的個人建議，希望我的回答能給你帶來幫助，謝謝！

80後老申

1. 現在利率都在下浮，疫情原因，預計今年還會繼續下浮。而且就利率情況和GDP增長情況，很多金融類專家都預計利率會下浮；

2. 是央行施行存量貸款轉成LPR模式，國家還是為人民的，這不是銀行坑。

3. 貸款利率等量轉換，存量貸款要在今年8月31日前都要做個改變，這個改變是按照去年11月份的LPR（4.8）進行轉化，所以不用看今年的LPR數值。舉個例子，你房貸之前是基準利率的85折，則轉換成：4.8（LPR）+（4.8-4.9*0.85）%（基點）

這樣的公式，以後基點不再變化，隨著LPR變化而變化。

4. 建議：之前基準利率是7折的就不要換了，7折以後的可以轉換，畢竟國家也是為了人民，減稅就可以看出，這樣執行也是為了廣大人民。

澤橄欖而依桐

我的建議是不要選擇固定利率，選擇基於LPR的利率。已有24家大型銀行公佈了轉換的細則及相關的規定，轉換是必然要發生的。

哪些合同需要轉換

基於基準利率的商業貸款利率並且期限大於一年。

轉換時間

從2020年3月1日到2020年8月31日。

轉化後利率如何確定

它有兩條路徑可以選。

第1個選轉化為固定利率，整個合同期限內利率不變，轉換後的固定利率等於轉換前的利率。

第2個選擇轉化為基於lpr利率，LPR房貸利率有兩個參數，第1個是lpr利率，第二個是加點，加點等於=轉換前利率減去2019年12月份的lpr利率。

LPR利率是有可能改變的，加點整個合同期限內不變，LPR利率是你和銀行利率調整日最近一個月的lpr利率。

那個更划算？

選擇固定利率整個合同期限內利率不改變，

基於LPR利率，利率是有可能改變的，因為lpI利率是一個變量，未來的lpl利率是如何改變？

如果未來LPR利率下降，那選擇lpI利率是划算的，如果未來的LPR利率上升，那選擇去固定率是划算的，從現在看，我國的經濟下行壓力大，必須實行寬鬆的市場環境、現在疫情的影響，也需要降低利率助力企業生產、2月份的利率IpI利率已經下調，所以未來的LPR利率是處於下行的通道，因此我選選擇LPR利率划算。

互金圈

對於新購房者和原來的購房者，LPR模式有什麼區別？

房貸利率=最新5年期LPR利率+地方加點。

房貸折扣還有嗎？

折扣依舊存在，因為加點可以為負值。

假如你買房時利率是打８折：如果按固定利率，以後都是4.9％×0.8＝3.92％；

如果按浮動利率，2019年12月發佈的５年期LPR是4.75％，那麼你的加點就是3.92％－4.8％＝-88bp（bp就是基點），那麼利率就是＂LPR－88bp＂；

2019年12月份５年期LPR已經降至4.75％，按照這個態勢，２０２１年開始執行時按照4.75％-88bp＝3.87％。按此計算，你的房貸利率由3.92％變成3.87％，很明顯，利率降了，月供也會變少。

房貸已上浮，還划算嗎？

假如你買房時利率是上浮10%：

如果按固定利率，以後都是4.9％×1.1＝5.39％；

如果按浮動利率，2019年12月發佈的５年期LPR是4.8％，那麼你的加點就是5.39％－4.8％＝59bp（bp就是基點），那麼利率就是＂LPR+59bp＂；

2020年２月份５年期LPR已經降至4.75％，按照這個態勢，２０２１年開始執行時按照4.75％+59bp＝5.34％。按此計算，你的房貸利率由5.39％變成5.34％，同樣，利率降了，月供也會變少。

不靠譜地聊商業地產

房貸的事要有變化，當然引起了很多的關注。

3月1日起房貸利率的調整，即是房貸LPR轉換的正式開啟，實際比較考驗大家的判斷力的，因為要二選一：或者是選擇固定利率，二是或者選擇轉LPR。、

首先看政策面表述。

這事今天各個銀行都公告了。根據央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

因為“僅一次機會”，而且有個時間段即由3月1日至8月31日這段時間內，都可以執行二選一，所以今天跟一些有房貸朋友聊天，他們中的絕大部分是想觀望下，過段時間再決定，顯示了謹慎的態度。

其次，二選一的“二”分別是什麼？

雖然“僅一次機會”讓人覺得需要更多的謹慎，但這事並不值得去等等看。怎麼選擇才好？下面我們分析一下。

之一，什麼是此次規定的固定利率？很簡單一問，就是原來合同裡規定的利率。原來怎麼約定的，如果你選擇了固定利率，那麼就一切照舊。這是房貸LPR轉換的正式開啟，處理老房貸的一種人性化處理，讓房貸者有一種基於自己理解的選擇，有利於房貸LPR轉換的全面實施。協商即意味著更多的尊重。

之二，什麼是轉LPR？按央行的規定，就是原先合同約定的利率與去年12月的LPR相減，得出一個“差值”，這就是“加點”，加點可以是負數。這個加點是固定的，每月公佈的LPR與加點的相加，就是購房者選擇轉LPR後的新利率。

LPR+加點=新的利率，根據這個公式，變量是LPR。這個變量趨勢是什麼，決定了選擇轉LPR，會不會比選擇固定利率更好。

第三，LPR會是什麼趨勢？

LPR會是個什麼樣的未來趨勢？首先，推進LPR改革的目的，就是引導整體市場利率和貸款利率下行；其次，降息趨勢是一個全球化的趨向，可能一般想不到的是，不少國家已進入負利率時代，這是因為經濟發展承受壓力的原因，發展要破除阻力需要用降息刺激。

固定利率會一直不變，每個人在籤房貸合同時，可能的優惠不同，這個固定利率因此或有不同。要比二選一後哪個更划算，拿兩三個月轉LPR的新利率看看趨趨是怎麼樣。如果LPR一直下降，或者下行的趨勢明顯，那麼選擇轉LPR肯定是正確。

LPR下行的趨勢可能會一直存在，正是因為此，所以個人選擇轉LPR。

波士財經

雖說利率長期走低是趨勢，可是這是一個漸變的漫長的過程。以我國目前的發展程度，在這個30年間利率不大可能有太大的降幅，看看美國等發達國家現在的利率就知道了，不要說什麼負利率，簡直是天方夜譚！

LPR的設定是銀行為自身利息設下的保險，就是保障自己在未來通脹的情況下仍然不會出現虧損。

如果說利率跑不過CPI，跑不過通脹。那誰還會存錢到銀行，大家肯定想方設法把錢拿出來換成收益更高或者可以保值的東西，這樣銀行就會被擠兌，就會破產！所以在這種情況下銀行被迫會提高利率，這個時候LPR的威力就會展現出來了。

可以參考美國次貸危機，浮動利率就是這麼個東西。銀行可不是慈善家，以他們的精明程度，至少是比你我精明。如果說固定利率可以保證30年內他們穩賺不賠，那他們何須搞出這個LPR？

Moment of truth，看大家怎麼選了！

松柏苦寒

選擇LPR方案更省錢,週期一年一定。利率下行是長期趨勢,以貸款100萬30年等額本息計算,下降5個基點可節省房貸一萬多。

關鍵字: 划算 房貸 上浮