03.01 当心！那些二成首付的“陷阱城市”

目前，全国有20多个省份超过50个城市陆陆续续发布了各种各样的楼市维稳政策。当某些地方银行推出首套房二成首付款以及部分地方推出公积金贷款首付二成时，大家内心不淡定了，我看到很多中介还有很多地产商都在自己的朋友圈转发着相关消息，认为楼市要迎来“致命的暴击了”。

且慢，想要提醒大家的是，这说不定不是暴击，而是暗含了一个巨大的坑。
01

我们先来给大家看看相关政策。2月24日，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，从原来的30%下调至20%。

不知道大家发现没有，要达到二套首付二成的话，至少得满足4个条件：1、这项政策必须得在非限购城市。也就意味着，大部分的一二线城市都不可以，因为都处于限购状态。2、只对首套刚需客户才有用，二套投资不算。3、地区必须得有浙商银行。我统计了下浙商银行的覆盖区域，目前，浙商银行只在33个城市有布点，中西部地区，只有兰州、武汉、成都、西安等少数几个城市，这些省会城市的好地段其实全部都限购了，不限购的都是偏远的郊区了。

哪怕是从浙商银行所在的大本营杭州看，也就只有临安区符合条件。而且临安一直都是二套房首付4成，而且因为去库存压力大，很多开发商本来就会“垫首付”，临安整体楼市都比较差，至于其他区域目前仍停留在心理层面。4、如果是新楼盘的话，还必须得跟浙商银行有合作的才可以。根据抽样调查，就算是不限购的城市，与浙商银行有合作能贷款的新楼盘只有1/3。你看，能同时满足这些条件的城市和楼盘真的是太少了，所以这一次的政策在我看来，就是典型的雷声大雨点小，掀不起波澜，而且影响也确实很有限。
02

还有一个问题也不能忽视，就是很多人都在质疑浙商银行此次是不是违规了。其实，并没有。根据央行在2016年9月发布的通知，里面谈到了首付比例的问题。

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房贷款最低首付比例不低于30%。在此基础上，银行业金融机构可根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。你看，所有的一切其实全部都是合理合法的，也都是有法可依的。
03

我倒想提醒大家一定要注意一个问题。就是对于这些非限购的城市，对于这些纷纷下调首付比例的城市，绝大多数城市请你碰都不要碰，因为都缺乏投资价值。

你试想下：是什么样的城市到现在还不限购，是什么样的城市会默认下调首付比例，肯定是那些基本面不好或是比较偏远的城市，这些城市库存很大，压力很大，只能通过这样的方式去刺激楼市。对于这些挣扎的越凶，动作越多的城市，大家更应该保持极大的克制力，不要为了少付那么一成首付去投资。这些城市，即便零首付，也最好不要去碰。
04

全国楼市都处于恢复启动阶段，接下来的救市政策会越来越显性，或者说会更直接。但总体来讲，还是「维稳」为主，尤其限购的城市，不是不想直接刺激，而是不敢。请大家记住楼市真正放松调控的三个标准：1、放松限购限贷；2、房贷利率不上浮（或打折）；3、不认房不认贷。大家可以对比下，现在很多城市依然没有突破这3个条件中的任何一个，只是在变相打擦边球，不断的试探大众的反应情绪。但是，不得不承认的是，楼市从来是信心比黄金重要。浙商银行调整非限购城市和区域的个贷政策，无疑释放强烈的信号。有了浙商银行这个先行示范，短期内其它银行大概率会跟进。比如这两天被大家讨论最多的就是深圳建设银行的抵押贷款风波。最近一段时间，我们也确实发现越来越多的城市在发挥主观能动性进行因城施策，中央的政策和地方的政策也在不断的博弈，前期的平衡点就这样一点点的被打破了。涨的高了，那就房住不炒，眼看就要跌了，那就因城施策。面对当前特殊的趋势，地方上的财政收入越来越少，但是整体的开支却在不断的变大，所以地方上需要更多的刺激、更大的力度来保房价、保地价，来换更多的钱，做更大的复苏。从目前的结果看，央地博弈的政策天平，正在向地方不断倾斜，地方依靠“因城施策”这样的背书，在给自己不断的赋能。在这个过程中，我们自然能看到各个地区各式各样的小动作，但是，请记住我刚刚跟大家说的楼市真正放松的几个特征，除此之外，统统忽略。

05

最后，还是想给大家几个建议。1、不要老想着抄底。其实真正能抄到底，可以抄底的人真的是少数，绝大多数的人，我们考虑第一位的应该是资产的安全性，因此，那些只要二成首付的城市，请保持谨慎的态度。2、时间的机会窗口不会在短期内关闭。受制于债务压力，今年我们可能会看到的是，开发商在不断的降价，政策也在不断的放松，但整体的购买力始终不会大规模的进场，库存也不会发生短周期的急剧变化，因此，今年是个买房的好时间，买房可以有很充裕的时间来选到合适的房源。3、我们是买房，而不是赌房。很多人买房总喜欢博暴击，加满杠杆，成功了自然开心，但如果失败了，很可能会背负巨额的还债压力，而且房子哪怕打了8折还不好卖。每次当楼市出现行情转换的时候，总有那么些人因为现金流断了而过的生不如死。4、不要因为低首付买房，而是因为城市的价值买房。很多城市的人口流失特别严重，也缺乏相关的产业，受到疫情冲击后，绷不住了，推出了各种政策吸引你落户吸引你买房，请注意，我们要关注的是那些长期具有价值的城市。比如上海，之前价格已经很便宜并且触底了，但这次因为疫情，很可能会再次松动，这就是价值的再次凸显，也是值得我们最应该关注的。世界上的很多美好，就是外观看起来很美很绚烂，但骨子里却已经慢慢变得枯萎。这就像那些只要二成首付的城市。以上是正文，来自大帅。