房子，到底让不让炒？
最近，大家都在关注房住不炒，政治局会议没有提，问题是，这个是否会成为经济工作会议的议题。
政府强调6个稳定，我们要不要把房地产拿出来作为稳定的工具。
房地产企业搞钱越来越难了。
20多条小溪都被封堵了。
这是2019年金融民工的感受。
政府采取了一系列措施来封堵各种流入房地产的融资渠道。
1.以前，很多银行把新增的贷款50%甚至更多都给了房地产，现在监管部门加强了对房地产贷款的控制。有的银行规定房地产行业新增贷款不得超过新增贷款的5%，按照20个行业进行平均分配。很多银行都没有额度，对房地产贷款进行额度管理。
2019年二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增加17.1%，增速比上季末低1.6个百分点；上半年新增3.21万亿元，占同期各项新增贷款的33.2%，比上年全年水平低6.7个百分点。2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3 个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长12.9%，增速比上季末低7.3个百分点。个人住房贷款余额27.96 万亿元，同比增长17.3%，增速比上季末低0.3个百分点。
2.很多房地产企业参股银行等金融机构，通过股权换取贷款的方式行不通了。锦州银行，包商银行都被接管了，银保监会对金融机构的股东进行严查，防止股东套取银行贷款，把房地产入股银行，从而套取银行贷款的路给堵死了。
3.2016年公司债发行了4万亿元，而今到了还债的高峰期。
房地产企业发债越来越难了，只有借新还旧，保障住房，租赁住房三者才能发债。即使能获得交易所的发债批文，能否找到资金也是问题，民企债券违约率太高了，AA违约率50%,AA+违约率23%。民企发债要找到资金非常困难。
地产债的发行门槛较高，龙头房企在发债主体中占据了较大规模，所以AAA级占比最高。地产债融资更偏好于国企，且有加剧趋势。相较于民企、外企而言，国企的发行规模最大，且占比有明显上升趋势；民企的发行规模仅此于国企，但占比持续缩小。
信用债净融资额下降，地产债偿还高峰来临。2016年房地产发债太多，而今3年期的债券都到期了，续债非常困难。某某银行总行发文，对于房地产债券原则上不予展期续债。
今年前三季度，非城投地产债净融资规模为-34亿元，虽然今年发行规模较去年同期增长了16%，但到期规模较去年同期增加了1286亿元，非城投地产债净融资规模为负。2019年初至2019年9月27日房地产信用债（包括企业债、公司债、中票、短融、定向工具），累计发行298只，发行规模约3227亿元（较去年同期增加450亿元，同比增长16%）；累计偿还358只，偿还规模约3261亿元（较去年同期增加1286亿元，同比增长65%）。自2019年5约以来，地产融资监管力度加大，限制资金通过信托、金融租赁、AMC渠道违规流向地产。在此大环境下，债券市场的地产融资情况也变差，6、7、9月等多月份净融资额为负。
地产债主要以公司债为主，公司债约占6成，中期票据约占2成，几乎没有企业债。由于地产项目回笼资金时间较长，房企更倾向于发中长期债券；此外，发改委对房地产调控较为严厉，房企发行企业债的限制多且发行难度大。
近期地产信托窗口指导和发改委要求房企境外债只能“借新还旧”，两方面融资的收紧意味着地产债的融资监管也难放松，此外考虑到2019年四季度有638亿元地产债到期、2020年有5000多亿元到期，预计未来地产债净融资额难增加。
2018年1月到2019年11月，民营企业债券市场净融资为-2981亿，也就是说，债券市场不仅没给民营企业供血，反而抽了血。这还是考虑了结构化和房地产企业融资的结果，如果再把这俩排除，那数字只能更难看。
4.美元债发行也越来越难，只允许发行1年以内的债券，用于借新还旧，否则需要到发改委拿批文。
2019年7月发改委要求房企境外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，这意味着这意味房企只能“借新还旧”不能新增加境外债，且债务仅限境外中长期。
5.信托融资也越来越难了，都要432齐全，到哪里去找壳。
要压缩地产类信托通道业务，目前有2万亿元的信托规模需要压缩为0，这个影响是巨大的。有人估计累计3万亿的地产信托业务，其中2万亿为通道业务，而这些通道业务又主要为银信渠道。监管的态度是，未来银信通道业务将压缩至零。
信托对资金用途的监管加强了，防止资金挪用，信托资金也越来越不好用了。
信托监管加强，地产前端融资受影响。近年来，地产信托因其交易架构灵活和投资限制相对少，成为房地产公司进行扩张和前端融资的重要手段。截至2019年2季度末，房地产信托余额为29292.55亿元，占整体资金信托余额的15.38%。截至2季度末地产信托新增规模即达到6572.25亿元，占2季度新增整体资金信托的比例达到20.92%，相比于2018年全年新增占比提高了7.7个百分点。
5月银保监会发布23号文，首次提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”，针对信托公司，强调了不得通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等。为落实23号文，银监窗口指导，要求大部分公司三季度末的地产信托规模不超过二季度末规模，符合“432”的通道类业务也算房地产项目全部暂停。23号文和之后的窗口指导，重点针对与土地金融相关的信托投放渠道和交易架构。
根据李湛等的测算，三季度共有1669.9亿元地产信托到期，按照目前的监管要求，三季度整个地产信托的投放额度上限在1700亿元左右（不考虑通道类项目）。而2018年三季度房地产集合信托新增规模为2604.98亿元。
根据用益信托网数据，2019年7-8月的新成立地产集合信托1050.36亿元（2018年同期为1318.90亿元），如图20所示，2019年8月的新成立地产集合信托规模骤降。规模下降的同时，融资成本高居不下。地产信托的平均年化收益率从年初的7.76%上升到8月的8.28%，反映了年初至今房企对信托融资的大量需求。目前，23号文已经正式实施，对信托开发贷的“二级资质”要求也收紧到项目公司母公司必须具备二级资质。预计未来信托政策收紧的趋势将进一步持续。
6.保理也停止注册了。通过保理公司来做票据，也是房地产融资的一个新渠道，过去房地产看不上，现在蚊子也是肉，房地产企业也在搞票据，聚少成多。恒大的商票价格达到25%，融创的票据达到20%，可见他们的资金有多紧张。
7.房地产企业发ABS也越来越难了，这种信用的融资工具也不受银行的欢迎了，找不到资金。CMBS相比而言，要好一些。问题是找不到好的底层资产。
ABS方面，银保监会发布《关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》，要求加强供应链金融服务监管。虽然文件未提及房地产行业，但在房企融资收紧的背景下，房地产ABS（尤其是房地产供应链ABS）的监管会有加强趋势。预计未来房地产供应链ABS的审查会更加严格，尤其是中小房企发行ABS。目前房地产供应链ABS的主力仍是万科、碧桂园、绿城等大型房企发行。
8.P2P几乎全军覆没，通过P2P为房地产融资已经行不通了。
9.对于AMC的通道业务也加强了管理，防止AMC和银行串通，通过不良资产换取银行贷款。
10.房地产企业上市非常困难，尤其是在国内，很多房地产企业都希望去香港上市，通过资本市场来融资。
11.类REITS也越来越难，真正的REITS很难放行，担心资金被挪用搞房地产开发。
12.房地产股权投资基金业越来越难，找到投资真股权的资金 不容易，此外备案和托管都不容易。
13.引入战略投资者，也是房地产企业的一个选择，但是非常困难。平安就参股了几家房地产企业，成为二股东。
14.过桥资金和高利贷，作为应急，比如拿地，发债的劣后资金等，很多房地产100强都在借高利贷，作为短期周转之用。现在出台了非法放贷罪，高利贷入刑，很多搞高利贷的个人和机构也不敢干了。
15.私募房地产基金备案收紧。尊敬的私募基金管理人，根据国家房地产调控精神及审慎管理原则，建议合理安排私募股权地产基金涉及投向住宅类方向的展业速度，管控好存续期房地产基金风险，落实好投资者风险揭示及信披工作。协会将合理关注新备案地产基金中涉及投向住宅、关联交易（特别是“自融”）、单一标的、先备后募、保本保收益或变相保本保收益等情况，结合宏观政策、行业特点、私募管理人管理规模及展业速度等，适时采取相关审慎措施，请知悉。同时，请管理人对涉及投向住宅类方向的私募基金进行充分风险揭示，投资者对相关风险揭示签章签字确认。
16.打击民营金控，切断内部的资金倒腾术。
17.专款专用，防止资金挪用，出台了三个办法和一个指引，近年来，又进一步加强了资金用途的监管，比如信托资金。
18.防止大型民营企业内部倒腾资金，比如用非房地产主体融资，用房地产作为抵押，资金内部拆借，用于搞房地产。控制股东之间的贷款拆借，严格管理委托贷款，信托贷款等。
还有一些渠道，都在被封堵。猫捉老鼠的游戏在上演。
进入2019年10月份以来，出现了房地产100强进“ICU”的情况，三盛宏业，颐和地产，福晟地产纷纷告急。
根据笔者的初步研究，百强房企中有20%%左右在卖“家当”，卖地，卖项目，卖股权。卖“家当”队伍中不乏前二十，甚至是前十的房企。部分房企的资金紧张状态已经到了要“割肉求生”的状态，部分中大型房企甚至已经陷入了破产传闻。这是房地产市场过去20年来，经历四次调控都从来没有过的现象。以往调控虽然导致市场降温，但最终结果总是“大鱼吃小鱼”。而这次，部分“大鱼”也十分危险了。从管理层的态度看，为实现调控最终目的，牺牲几条“大鱼”可能也是在所不惜的。所以无论是从业人员和资本市场的投资者，都要小心了，以前熬过的坎，这次很可能过不了。
总结起来，房企融资的渠道有：银行贷款、房地产信托、债券、私募基金、保险、IPO和增发等等，其中国内贷款（包括银行贷款、非银行金融机构贷款）、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款是房企资金的主要来源。
根据李湛的研究，统计局2019年8月的数据，房地产开发企业到位资金，约1/3来自“定金及预收款”、15%来自“个人按揭贷款”，所以接近50%来自销售回款；约31%来自房企“自筹资金”，约15%来自“国内贷款”，仅0.07%来自“利用外资”。
从筹资性现金流来看，自2018年起，不同梯队的房地产发债企业筹资性现金流净额均大幅走弱，主因是企业融资环境的收紧及房地产企业债务到期规模的增大。随着房企融资政策的收紧及到期债务规模的增大，未来房企筹资性现金流难现明显好转，企业将主要通过加速回款和减少投资的方式储备现金流，以缓解流动性压力。
房地产融资形势空前严峻，切不可掉以轻心。
2018年，房地产的负债是90万亿元，加上建筑业的20万亿，合计是110多万亿元。
最近的经济工作会议，会不会把房住不炒列入其中，成为市场关注的焦点问题。
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