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今天主要跟大家说两个话题，近期房地产的大动作频频，无论是从开发商拿地，还是从楼盘销售端，再或者消费者购房都有一些重大的变化。
在分析文章之前，我们大家先想一个问题，房地产调控最近十多年基本上就没有停止过，你觉得调控的目的是什么？调控的结果是什么？影响房价的因素是什么？我们的楼市未来的发展如何？你是否还有信心投资于房地产市场。
恒大的首席政策分析师任泽平有句著名的观点，说影响房价的重要因素“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。也被很多砖家拿来论证与分析房价的走势，他的观点怎么看？
我的观点是：不看。为什么不看？说了等于没说。
我问大家一个问题，金融受什么影响？土地受什么影响？人口受什么影响？答案只有一个：政策。
金融无外乎两个因素：财政政策与货币政策，受到财政部与央行的影响；土地受到什么影响？一切都在地方政府的土地供应控制中；人口受什么影响?大家想想以前的计划生育政策还有最近几年的二胎政策相信你就会明白了。
我们是中国特色的社会主义国家，以公有制为基础，这是大前提。
所以，中国的房地产只有一个市场：政策市场。
我们只有把基本的地产的逻辑认知分析清楚，才能够把脉未来的楼市，看准正确的方向。
还有一个问题，政策宏观调控的目的是什么？是降低房价？是打压房价麽？是要崩盘的节奏麽？以上全错。
真正的目的是平稳向上的发展，全世界任何一个国家在快速发展的过程中，房价都是上涨的，但是在小的周期里他是有波动的。
比较极端的是：
90年代的日本房地产泡沫崩盘，造成了所谓的失去二十年；
美国的2008年房地产的次贷危机；
中国在90年代海南房地产市场的泡沫。
造成泡沫的关键因素之一是金融的过度扩张，另一个关键问题是政府监管的缺失，还有就是人性的贪婪。
关于人性的贪婪，大家知道全世界著名的物理学家牛顿吗？他说过一句非常经典的话，牛顿也炒股，但是炒股亏损巨大，据说他赔了20几个月的工资。他说了一句什么经典的话呢？
“我可以计算出来天体运行的物理规律，但是我却计算不出人性的贪婪。”
那么，目前政策的风向是什么呢？
我们来看看近期土地市场的大动作：
北京：
2月25日，北京土地市场以76亿元总价成功出让海淀区西北旺镇一宗地块。中原地产统计数据显示，今年以来，截至日前，北京土地出让金收入已达672.73亿元，刷新历史纪录。
该宗地块位于北五环外永丰产业园附近，总用地面积为2.75万平方米，规划建筑面积为16.28万平方米，其中住宅用地规划建筑面积13.50万平方米。经过72轮竞价后，该宗地块被“华润+北科建+中交”组成的联合体以76亿元总价竞得，溢价率25.95%。
上海：
虽疫情未过，百业待振，但上海土地市场已开始复苏。截至目前，2月份上海土地交易已全部结束，无流拍地块出现，成交金额方面，同比增长197%。
值得一提的是，2月份出让的地块全部集中在2月14日到2月24日期间，仅10天时间，就成交18幅地块，
共揽金约411.7亿，吸引了中海、保利、旭辉、绿地、城投等企业落子。尽管在疫情期间，但是开发商拿地的决心一点都没少，但是我们看到有两个变化：首先，拿地的的城市主要在一线的超级城市（北京、上海），其次，拿地的开发商都是国企央企为主，说明还是国企开发商有充足的资金实力，而重归一线城市价值核心为业内共识。
我们来看第二个地产大动作:
延期缴纳出让金
2月12日晚，无锡、西安两地连夜出台政策，从延缓土地出让金缴纳、放松预售等多方面对房地产市场进行调控。此后，浙江、南京、天津、苏州、济南、鹤壁等多个地区陆续跟进，放宽房企拿地条件，对土地出让市场进行调控刺激。
2月28日，河南省鹤壁市人民政府发布《关于应对新冠肺炎疫情影响促进建筑和房地产业健康发展的通知》（简称《通知》），疫情防控期间，新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可申请延期缴纳，最长不超过1年。因疫情影响无法按期签订成交确认书或出让合同的，竞得人可申请延期签订。此外，《通知》还允许放宽商品房预售许可办理条件，提前拨付预售资金，落实新出让、已出让土地优惠政策，落实信贷优惠政策等。
2月27日，石家庄市住房和城乡建设局发布了《应对新冠肺炎疫情防控期间支持我市建筑业和房地产业复工复业若干措施》。
措施指出，在疫情防控期间至结束后6个月内，市、县行政审批（住建）部门对已取得施工许可的项目可调整预售许可审批条件，将形象进度要求调整为预售楼栋完成投资不低于25%。
同时，预售重点资金监管比例由40%下调至30%；预售资金监管主管部门可依企业申请，对执行资金监管办法的企业可批准其跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。在此期间，拨付的预售资金可用于与项目防疫相关的支出。
目前供求两端，房地产市场正在采取措施进一步放开，但是有一个大的前提是：房主不炒。那么伴随着货币宽松的政策，楼市调控的放松，能否刺激居民的购房消费，我们拭目以待。
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