惠146
天阅商业评论TQ认为，在中国预测房价是个非常容易打脸的事情，不管预测的是涨还是跌。因为中国实在是太大了，不管大势是涨还是跌，都能找出来和大势不同的反例来。2016年-2017年这一波涨得够凶猛吧，简直是一二三四线城市全面开花啊，可是我东北老家的县城不但没涨价，反而降价了，这怎么说。
别说5-10年了，就连明年中国的房价都不好说，至少得说清楚具体哪个城市，不过还是有一些判断房价走势的基本指标。股票反应了公司的发展前景，房价反应的是所在城市的发展前景，公司的发展前景体现在利润上，城市的发展前景体现在经济发展水平上，因此，房价就相当于一个城市的股票，买房相当于买了这个城市的股票，因此，城市未来的经济状况好坏影响着城市股票，也就是房子的价格。
因此，判断一个城市的长期发展走势，第一个就是看经济发展水平，经济发展不好，房价就是无源之水，无本之木，怎么涨上来还得怎么跌回去。经济发展水平主要还得靠产业支撑，这个城市核心产业是什么，看看统计局网站，该行业每年能创造多少价值，解决多少就业，行业是上升趋势还是强弩之末，了解以上信息，基本对该城市的经济状况就有个大致的了解啦。
房价的另外一个长期影响因素是人口，吸引人口的一个是产业，一个是配套，尤其是教育配套。产业方面，该城市的核心产业需要多少人，能不能吸引周边城市的人到这边来打工。教育方面更不必说，父母们普遍的思想是再穷不能穷教育，一个毛坦厂中学就能养活一个小县城。因此城市基础设施发达，教育资源发达，也是一个吸引人口的重要因素。
总的来说，经济发展水平高、配套好、人口净流入的城市，房价还是有上升空间的，其他的就洗洗睡吧。
首席投资官
我自己也刚买了房子没过几个月，在五线小城市，最近发现那里房价又涨了。在我看来未来五至十年的房价有可能会平稳发展，但不会降价。短期两年内还是会涨价。因为受地皮的涨价还有环保的压力。
感觉楼市很奇怪，涨价了就卖的很快，还很抢手，我春节的时候买的房子。基本都没得选了，就剩一些不好的楼层，后来没办法，又怕涨价就先买下来了。因为小孩过两年要上学，要住。中国的楼市就是奇怪呀！掉价的时候就没人买，那些刚需的在盼望还想他再掉一些价，炒房的就不敢入手了，怕砸在自己手里。
好像在哪里见过你2018
。
用户4838421097552
有人说房价要涨，有人说房价要跌，未来5～10年房价会是个什么走势呢？
因为题主问的是未来5-10年，这属于一个中短期的预测，我无法给你一个明确的结论，但是可以给你提供一个判断方法！要看金融政策、要看土地政策、要看人口情况！
我先卖个关子，在文末再得出我更为具体一点的判断，希望大家同我一起进行分析，看这个逻辑是否成立！
懂点经济概念的都知道商品价格由供需关系决定，供不应求它就涨，供过于求它就跌，因为不同地方不同时期的供需关系对比情况是不同的，因此你很难得出一个普适全国的趋势判断！如果你想了解一个地区未来房价得走势必须从影响房价供需关系的基本面进行分析，房价是这些影响因素共同作用的结果，后面我一个一个谈这三大影响因素是怎么作用的。
第一个因素：金融因素
会影响房价的金融因素主要就两个，宏观面是货币政策，微观面是房产信贷政策，打个通俗的比方货币政策决定国内市场经济这个大池子里有多少水【资金】、房产信贷政策决定房地产市场这个小池子有多少水【资金】，最终商品价格是受这个水量影响的！
这个池子与池子之间会相互关联，小池子受到大池子影响，如果大池子要拼命灌水小池子要想水位不涨可能性不大，同样对于我们国内这口池子来说也会受到国际货币政策这个更大池子的影响，如果世界各国都在拼命宽松发钞，我们国内这个池子里的水不涨也是很难的。
宏观货币政策的影响：超发货币量及利率两个主要影响点
货币如果超发意味着市场上相对实物来说钱变多了，钱在贬值会造成价格上涨，利率直接影响的是存款收益及贷款成本，但间接影响的是投放到市场上自由流通的货币量，高利率或者低利率都有可能造成价格涨或者跌，这个比较复杂，高利率会造成供应量【投资建设】和需求量【消费】的同时减少，低利率会造成需求量【消费】及供应量【投资建设】的同时上涨，具体涨跌还要看两者之间影响的幅度如何。
如今有很多人拿M2这个参数增量情况来判断超发，但M2的增长并不一定意味着货币的超发，只有超过生产创造的新资源增量的那部分才是超发的，但是就我们老百姓个人的感觉来说钱反正越来越不值钱了，肯定是超发了的，而且还很多！商品价格都在上涨就很能说明问题！【除了极少数例如电子产品，因为生产力大幅提高造成成本下降，因此价格还算稳定甚至下降之外其它的绝大多数商品都是大幅涨价的】，如果这种超发一直持续下去价格还会上涨，对于像08年金融危机之后那样的货币政策来说肯定有大量超发的，物价飞涨也就不奇怪了！
但是无论货币是不是超发具体的商品价格是否上涨还不一定，因为价格要通过买卖来确定，就像股票一样价格都是成交价，如果老百姓不愿意拿这个钱去消费形成真实需求，不愿意拿这个钱去投资产生供给，那么这个钱是死钱，会影响这些的一个重要因素就有利率，利率的调整是一个非常重要的经济调控手段，但是央行的利率调整是针对所有行业的，最终这个钱能不能流到原本最希望流到的行业或者至少是雨露均沾的，就需要许多配套政策支持了！
现在世界各国绝大多数经济体，特别是像我们这种已经深入融合到国际贸易中的经济体所采取的利率政策不仅仅看的是国内的形势，也必须看国际形势，特别是如今国际结算还普遍采用美元的背景下，美联储的政策对我们影响很大。
国际货币政策博弈的目的就是保持本国对外资的吸引力【这样才能吸引更多投资来给本国经济注血】以及本国商品对外出口的价格优势【这样才能保持出口竞争力】
现在许多人很担心美元加息【美元加息意味着持有美元收益提高，会导致许多资金兑换成美元回流美国导致输出国资金紧张，这些年许多富豪大量到国外投资也有这个原因，对于进出口来说进口不利出口有利，像笔者所在的单位出口比重比较大，这两年日子过得还可以】
美元如果长期加息对我们保持经济活力是不力的，如果这个大背景不变我们要到国际市场上抢热钱那么我们也要加息，我们加息之后经济会降温，经济降温并不一定意味着价格下降，因为经济降温会造成消费减少也会造成投资减少，经济降温对我们老百姓也没有好处，因为这样我们有些人的收入可能也会减少，即使价格下降了但是我们的购买力也会下降。
因为我们需要通过金融手段刺激经济，因此在美元不断加息的大背景下我们并没有同比例跟进，为此做了许多工作，例如对WH加强了管制，从许多热点新闻里面都能解读出许多政策的走向。
从国内经济这个大环境来说，我们是需要适度宽松的，因为只有这样才能支撑得了经济发展，只要经济在发展我们才能赢得解决问题的时间，目前我们的货币政策还是量化宽松的货币政策，言外之意就是适当的低利率向市场投放热钱，还是处于适度通胀阶段，在这样的政策背景下由于通胀原因资产价格是有上涨预期的！获得的资金越多上涨预期越高，但是这个政策下一步会怎么走还很难说，有时候是两难选择，因为国内国际形势太复杂！都是你中有我我中有你的关系。
在这方面一个重要衡量指标就是CPI，国家是希望CPI保持一定的正值，但是不能太高，太高说明通胀太厉害是很危险的，但是如果太低又怕通货紧缩经济没有活力，如果CPI再高一点通胀过分了就要加息了！
微观房贷政策的影响：
说到底房产信贷政策就是国家货币政策在房地产这个行业的具体实施细则，这属于定向修正，我们国家的房地产从短期内来说就是个政策市，这个核心政策就是房贷政策，例如贷款资格的确定、贷款利率的确定，这个贷款政策不仅仅指的是购房者这边的信贷，还包括开发商这边的信贷，购房者这边的信贷收紧会造成许多购房者暂时退出这个市场，那么价格是有下跌预期的，开发商这边的信贷如果收紧那么开发成本上升开发商也会退出，因为供应量减少价格是有上涨预期的，在国家调控房产价格时往往会限制购房者而鼓励开发者，目的就是要限制价格上涨，至于能不能跌就要看这个调控力度了，例如近几天我刚了解到建设业增值税从11%降到10%，明显有鼓励房地产开发的意味，这个政策对降价是有利的。
就这两年我们的金融政策来说是有利于房价下跌的，因为国家明显有适度打压房价的意图，如果房价再涨还会出台更严厉的政策，因此继续大幅上涨的可能性不大，除非出现黑天鹅事件。
就目前我们的经济如果还无法摆脱对房地产依赖那么谈大跌不太现实，暴涨肯定也是不希望看到的，也是极不可能发生的，微涨微跌才可能是常态，具体年份会涨会跌看短期信贷政策基本能判断个八九不离十！这个规律已经在过去多年被验证，未来还可能适用。
其它的影响因素：
第一个因素：土地
因为土地是房地产的供给侧核心资源，有地就有房，如果可开发土地减少，那么势必会造成供应紧张，在供需关系决定价格这个平衡里会造成价格上涨，从长期来看和短期来看都是如此，人口越集中资源越集中的城市土地资源越紧张，但是如果放在5-10年这个时间线内谈这个主要影响因素就是政策，我们的土地市场并不是一个自由的市场，因此会受到政策的影响，如果政府加大土地供应但不提高土地价格【例如现在设定上限价格就是这个思路】那么价格有下跌预期，但其实在我看来目前最有效的降价手段除了加大土地供应之外更应该降低土地价格。
土地在ZF的收入里是很重要的一项来源，一套房子真正的建安成本并不高，普通住宅一般也就3000左右，地价和后期房地产开发的税费占了成本的大头，但这么做也有难言之隐，目的是通过这个渠道募集资金然后投资到其它地方提振经济，这是造成如今房价畸高的极其重要原因，开征房产税如果不能同步降低地价只是对投资性需求有挤出作用，但是成本点在那里，降价幅度也是有限的，不信大家看看各地的楼面价已经到那里去了！就我所住的区域来说，如今楼面价已经比几年前的房价还要高了，开发商不亏本是不可能降价的！
当然这里面的逻辑也可以是这样的，先通过开征房产税挤掉投资性需求，由于需求减少开发商拿地自然理性价格自然下来了，到底是先有鸡呢还是先有蛋呢是个问题！不过如今许多开发商不看好未来房地产这个市场，有许多大鳄纷纷退出这个市场就是证明，但是短期内要想有根本改变很难！从长期来说房地产迟早会回归理性！炒房只会是死路一条！
第二个因素：人口因素
这个大家很好理解，房子是人买的，没有人就没有需求，信贷政策啥的也是对人的需求进行调控引导，这个在今后应该会成为不同城市出现分化的主要原因，如果这个地方能够吸引足够的新人口那么供需能够平衡价格才能稳住，如果人口在流失在减少价格下跌预期明显。
长期来看出生率和死亡率是个影响指标，但是人是会迁徙流动的，虽然总人口有增有减，具体到一个城市一个地方未必会是同样的趋势，如今各大城市都在抢人，这些抢的人都是青年人口，这个抢人的成果如何也会对房价带来一些影响，当然房价更会对抢人结果产生影响，哪个是因哪个是果呢？在我看来都是因果，现在房价有优势的吸引力强，未来人多了大家受不了了自然再往下一个洼地迁徙。
最后我的总结：
不同地方有共同点又会有不同点，不能一概而论。
从全国范围来看5-10年都会受到金融政策的影响，金融调整的能力还是很强的，我还是看好不会大涨大跌，因为刚经历过一轮涨价潮，因此在未来2-3年肯定是个平静期，不涨已经是跌了！但是2-3年之后怎么走不好说，具体看房贷政策走向。
从不同地方来看除了上面这个趋势之外主要看土地政策及人口净流入情况，看你们当地的地价就能判断房价，地价走势就能判断房价走势，你要相信面包比面粉贵才是常态，房子有人买才有价格！当然人口的影响会更滞后一点，可能5-10年只是一个小分水岭而已，还看不出明显的变化，即使长期人口没有增加，短期内因为大量拆迁造成购房需求变动对这个楼市的影响还要大一点，如今许多二三线城市大搞城市开发产生了许多拆迁，从目前来说这个拆迁造成大量当地人涌入购房市场造成价格上涨，但是等再过几年这部分人退出甚至拆迁安置房进入供应市场对降价是有刺激作用的，许多二线城市会因为大量拆迁房入市形成价格抑制，但是许多地方政府为稳商品房对拆迁房会有诸多限制，就看怎么操作了，目的也是防止冲击房价。
心安理得君
股票以后房地产，房地产以后什么？
乔.布斯苹果生前设计《宇宙楼》预言解密
中国博大精深的文化及创新艺术的经济价值
2011年我在美国(硅谷加洲圣河赛)科技大学讲座，讲中国博大精深的文化优于美国，说梅兰芳的京剧演技艺术，小提琴梁祝等对美国的影响力，并展示了我所研发的，民间创新美术《雕塑画》的部分作品。讲座影响了乔•布斯敏感的耳目，引起了他极大的兴趣。因当时乔布斯己病重，只委托友人相告，说；“他想正在计划的《宇宙楼》给他创作一幅《雕塑画》”。他说“《宇宙楼》包含着中国《客家楼》文化元素，与中国道教文化中阴阳互相转化的辩证关系”。乔•布斯还进一步转告说；“他学过美术，曾被迫离开苹果公司，后来出走去过上海，准备探索中国文化，侍他病情好转后要与我合作，共同开发我所发明的《创新美术雕塑画》”。还预言，“虽然今天苹果公司在世界上很厉害，但不久或再过若干年世界科技竟争的大战将会发生，科技经济会发生很大的危机，它多么需要创新的艺术产品对世界的平衡”。乔•布斯设计的《宇宙楼》，阴阳可以互相转化，证明了中国道教文化，天人合一的自然辩证法。老子道德经中有“上善若水，柔可克刚，”现在世界上各种先进科技的经济，好像是许多高楼建筑，层层往上叠，如果地面基础不牢固，就会倒塌，为它接地气是中国博大精深文化的内涵实质，地面基础扎实牢固建筑高楼才稳固。创新艺术是是社会发展中不可缺少的精神食量，用来充实各科技富豪们在精神上的空虚与烦恼。乔•布斯说“我们苹果公司有六千多研发人员，每人年薪十多万美元，在研发核心技术，说明核心技术的重要性，你的《创新美术雕塑画》同样是创新文化中的核心技术，做为高层次科技人群中不可缺少的精神食粮，合作开发是文化产业的大财富”。遗憾的当我把《宇宙楼》刚创作完成，正在运往美国的途中乔•布斯就去世了，照片中我与苹果乔.布斯共同创办人，沃•兹等在美国悼念追思乔.布斯。因为乔.布斯对中国文化中的认识毕竟有限，我的创新《民间美术雕塑画》只仅仅是中国文化大海中一滴水，有许许多多艺术家等等远远超过本人。
马云曾多次进军美国与之科技竞争，因水土不服告无功而返。中国有田忌赛马的典故，发挥自己的优势与别人的劣势相比才能取得竞争胜利，马云很厉害在中国是强项，但到了美国成了弱项， 在美国文化是弱项，博大精深的中国文化是美国无法相比的，随着科技竟争的“白日化”，美国更需要文化等艺术创新产品与至相平衡，只有倡导文化等艺术创新产品促进世界和谐稳定。世界英雄所见略同，马云讲；“他到了七千米高空，非常缺氧”，说明科技发展越往高空越与地面失去平衡。乔•布斯预言科技竟争危及的负面效应今天已在发生，网络等各科技大战也在中国拉开惟幕，公司越大危及也越大，乔•布斯去世才53岁，而世界许多科技富豪平均寿命活不到五十岁，说明缺乏文化精神产品的危害性。老子曰；“道可道，非常道”天道地道，阴阳必需求得平衡。元朝名医朱丹溪；“阴不足阳有余，滋阴之”马云主张太极，宇宙——自然辩证法说明，只有主重创新文化一，用创新艺术的精神食粮拯救科技的危机。为此我特按照马云道教中的太极，也创作一幅《云太极》，它像乔布斯《宇宙楼》一样，希望博大精深的中国文化及艺术通过创新开发解救世界的危机，而本创新民间美术雕塑画甘为突破口的马前卒。
新文艺复兴
房价的走势和股票的走势以及其他资产走势基本道理都是一样，都是有周期性变化的，只是周期的长短定义不同，所以探讨一种资产价格的涨跌必须限定在一定的周期范围，但是太长久的涨跌预测的准确性就很难把握了，所以我们用长周期因子做一分析。
长期看，一个国家的稳定发展是房价稳步上扬的重要基础，长期看一个国家的稳定会导致房价呈现波浪起伏的趋势、但总的趋势是上涨的。
其次要看人口的聚集因素，如果一个区域或者城市人口是净流入的就会导致房价上涨，因为供求关系决定价格的走势，城市化进程不断提高，单位平方面积人口数量密度增加自然导致房价上涨，比如香港最典型，全球的人员不断进入导致房价暴涨，如图
还有就是金融因素，很多人看涨房地产主要是认为未来货币政策有可能放松，过去十年的紧缩政策都没有把房价下跌，那么未来3到5年货币放松的可能性会进一步加大，所以金融预期也是一个因素。
最后就是所谓的政策因素，比如政策放松诸如贷款利率降低和人口落户政策放松就会导致人口增长。
所以基于以上分析，只要以上条件成立，房价就不会出现大跌，稳健当中的价格上涨将是大概率事件。
王红英金融投资教育
国情决定未来
中国房产进入了可持续发展阶段！
可持续发展的核心应该是稳定中有小涨，在小涨中稳定发展，坚持可持续发展，抑制暴涨暴跌的可能性。
中国房地产必将走向平稳发展的时代！
中国的房地产暴涨的时代结束了！但永远也不可能出现暴跌！
第一、2018年以来中国对房产全国性各地政府的调控，中央的集中调控政策，坚决控制房地产的暴涨，抑制房价，直到各地房地产被严格控制到一定范围内；各种政策请参考和搜索互联网上相关的中国房产政策，以及房子是用来住的，不是用来炒的各种中央的政策和坚决打压房地产的暴涨新闻；
第二、各地城市迅速扩容，城市中心不断的向外发展，规划和政策，以及各种交通的建设，城市多元化中心的建设，加上各种限购令，让更多的购房者向城市中心的周边地区购房，牵制了中心房价的上涨速度；
第三、各地房管从限制网签价到限制网签价上浮和下跌不得超过10%的规定，严格的把控了各个地产商的房屋销售价格；让价格趋于平稳发展，不至于暴涨暴跌，带来对市场的冲击；也有效的打压了炒房客的利益和空间；
第四、各地政府对地皮的价格，拍卖做了相应的管理和管控政策，有效的限制了地王的出现，更低的价格出售地皮，让房价稳定；
第五、从中央到地方针对房价的暴涨和暴跌进行有效的市场监控，约谈，把控，让房价区域稳定，不至于暴跌的出现；
第六、经过中央到地方各级政策的把控，已经银行放贷的限制，控制和打压了炒房客贷款和炒房的门槛，一时间炒房客的资本空间大大缩水，避免了炒房客的大量出现；大大提高了炒房客的门槛。
第七、租房房地产模式的开启，提倡刚需房配套的大力建设；房产现楼出售等等政策，让市场趋于冷静，不在售楼花，大大控制了炒房客的空间。
第八、中央到地方全面长期的执行未来打压炒房客和地产的暴利模式，已经暴涨的可能性；
第九、中国长期以来的国情和经济发展的趋势，已经度过了房地产高需求，快发展的阶段，基本满足了市场的供需平衡，从房地产的探索到高速发展，带动国内内需的发展，到房地产爆发时代，走向稳定发展的时期；
第十、房地产爆涨的时代注定要结束，从中央到地方更多的需求是希望实业的振兴，实业需要更多的资金和银行贷款的支持，房地产的热钱开始转向实业；让房地产开发商需要更快回笼资金，不会压房不售。
第十一、现在的国情和发展的调控，国家的通货膨胀稳定在3-5%的发展中，合理的通货膨胀率同时刺激了各行各业都会有一定涨幅，导致了人工成本的增加，物料的增加，管理费用的增加，资本运作成本的增加等等，必然也会导致房产的同样的房子和同样的环境下，不同的时间开发的成本也会增加，合理的房产上涨能够维护房地产的稳定有序的发展。
第十二、中国经济核心发展模式就是可持续发展的经济需求，这一核心也奠定了中国特色的社会建设一定围绕着可持续发展的路线走下去，房地产也不例外，关乎国民的衣食住行，民生大计。
未来中国一定开始从探索到成熟的房地产模式，不会出现暴涨暴跌的可能，更多的是可持续发展，稳中有小涨，小涨中稳定发展的模式。
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智慧女神学院朱思诚
从房价的供需关系来看，未来额房价还是会降低的，人口数量在减少，房子的供应量也在增加，而房子的高价导致很多人都是买不起的，需求是在下降，所以未来就会逐渐出现供应大于需求的情况。
在未来的十年，东西都是会上涨的，物价也是上涨，就好比十年前的白菜和现在是白菜一样，白菜的价格也是在上涨的。所以未来的房价也会随着很多的物价上涨。
那么我们应该怎么确定房价上涨还是下降呢？其实，我认为应该拿一个东西作为衡量的标准，从各方面来看，有的人认为房价会降低，也有人认为房价会降低，我觉得把大米的价格作为一种衡量的标准是比较好的。
大米是主要的农作物，对于人们的生活来说很重要，它的价格随着时间的变化也会慢慢上涨，上涨的幅度一定和经济的增长速度相关。
目前房价相对与大米的价格的价格比还是很高的，未来的房价相对于大米的价格比一定会降低，但是房价也会和正常的商品一样，在十年之后价格上涨。
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房价涨跌是自然规律，股票也没有永远上涨的股票，房价也不可能永远上涨。不要听所谓的专家什么谁谁谁不会让跌，历史的规律，事物发展的基本规律不是谁想改变就能改变的。虽然某些人的阻挡会暂时阻挡规律的变现，但是规律是不可能被改变的。有的人一线城市房价不可能跌，谁告诉你不可能？这都是自以为是的假设。
未来5到10年，人口总体上处于稳定态势，城市化基本上处于饱和状态，也就是人口进城的速度慢下来了，房子的需求稳定住了。今后几年除了投资者，炒房者，普通民众要么有房了，要么是没有能力买房了。所以说市场的购买需求是处于平衡或者逐渐下降的态势。经过多年快速发展，大部分家庭都有了自己的房子，虽然房子的位置不一定符合他们的预期，再购买房子就是改善型的，欲望不那么强烈了。
有人说孩子结婚不能跟父母住一起，这个是需求但不是非常硬的需求，因为他们有房子住，只是想更好的改善而已。随着大量租聘住房的入市，多数民众都会有自己的住处，买房的欲望也就不那么强烈。如果房产税开收，房价基本稳定，那么炒房者也就会退出这个市场，那么房价上涨也就没有了基本的动力。未来5到10年房价最好的情况就是稳定住，或者有轻微的下跌。
深度军备
我说两句，大家看看有没有道理，我觉得5至10年间，房价很有可能会跌，不是政府强制降价，而是老百姓自己降价。第一是政府要出台政策来抑制房价上涨，第一那就是马上出台的空置税，这是针对开发商的。第二要出台的房产税，这是针对有多套住房的老百姓和炒房的，还有一点是最重要的，那就是关于人口的问题，就拿我来说吧，我是一个七零后，我的父辈这一波人，他们父母当时响应领导人的号召，学习前苏联政策，做英雄母亲，那时的人兄弟姐妹都很多，当时像我父辈这一波家里最少的都要有4至5个子女，而且他们这一波人，不管是自己买的还是单位分的，他们的手里都会有一套房子，如果他们这波人百年以后，可想而知会空出多少套住房。这样一来在政策的控制下，是不卖都不行，因为承担不起这些税，所以我说后来的房价会跌，不知道我说的对不对，希望大家探讨。
