文|金穗源商學院 王皓鵬
想必大家記得我在《土地增值稅計算流程》中提到的土增清算計算流程的基本框架吧？今天我們一起來溫故一下：
第一步：確認收入；
第二步：確認扣除，扣除項目有五個，分別是：
（一）取得土地使用權所支付的金額
（二）房地產開發成本
（三）房地產開發費用
（四）與轉讓房地產有關的稅金
（五）財政部規定的其他扣除項目
第三步：計算增值額、計算增值率；計算土地增值稅稅款。
今天我所要闡述的，即扣除項目的第（3）項：開發費用。
一、什麼是開發費用？
開發費用對土地增值稅的計算來講，是一個專有術語，在進行土地增值稅清算的時候，一提到“開發費用”，我們就應該想到，指的是土地增值稅的開發費用，而不是會計科目的“開發間接費”。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條是這樣規定的：
開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
通過學習《土地增值稅細則》，我們知道了土地增值稅清算流程中所說的“開發費用”，是指會計核算的三大期間費用：銷售費用、管理費用、財務費用。
但是，在土地增值稅清算的時候，三大費用扣除又不同於會計與企業所得稅。
二、土地增值稅的“管理費用與銷售費用”扣除
我們首先來了解房地產企業的開發週期，或者稱之為“存貨週轉率”。
房地產開發企業開發商品房週期比較長，一般在三年時間乃至更長的時間。如果從企業成立年度開始計算開發週期，時間有可能會更長。比如：2000年成立房地產企業，2005年拿地，2006年立項開發，2010年度清盤。則該項目利用了10年的時間來搞開發，那麼“管理費用” “銷售費用”也相應發生了10年。
其次，我們瞭解土地增值稅清算的期間
土地增值稅清算期間，是按照一個項目的開發週期，來作為土地增值稅清算期間的，結合我列舉的案例，就是從2005年----2010年這六年作為一個週期進行清算的，但是我們並不能說2000年----2004年度發生的費用不是為該項目準備的！儘管2005年之前沒有拿地，企業發生的前期費用或者期間費用，都是為以後的開發做了有益的、必要的、必須的支出。
但是，各個企業的管理費用與銷售費用發生額又非常不具有可比性。就好像居家過日子，每個家庭因為各種原因發生的生活明細與支出金額都是不一樣的。
鑑於以上原因考慮，土地增值稅清算流程對於“管理費用與銷售費用”的扣除，採取了計算扣除的辦法，而不是據實扣除。文件依據：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條是這樣規定的：其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
我們解讀以上條款
1、該細則所說的“其他房地產開發費用”，指的就是“管理費用、銷售費用”。
2、該細則所說的“（一）、（二）項規定計算的金額之和”，指的是土地增值稅計算流程扣除項：（1）取得土地使用權所支付的金額，（2）房地產開發成本。
3、該細則所說的：“百分之五以內計算扣除”，並沒有說一定是5%，還好，土地增值稅實施細則授權各省規定具體的扣除比例。各省出臺的文件高度統一：就直接將“管理費用、銷售費用”計算扣除比例界定為5%，而不是“5%以內”。
好了，通過以上的學習，我們就明白了：
管理費用、銷售費用在進行土地增值稅清算的時候，不論實際發生數是多少，不論在會計口徑與企業所得稅口徑下實際發生數是多少，均不影響土地增值稅的計算，土地增值稅扣除是計算扣除，即公式為：[（一）+（二）]×5%。
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