文|金穗源商学院 王皓鹏
想必大家记得我在《土地增值税计算流程》中提到的土增清算计算流程的基本框架吧？今天我们一起来温故一下：
第一步：确认收入；
第二步：确认扣除，扣除项目有五个，分别是：
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）房地产开发成本
（三）房地产开发费用
（四）与转让房地产有关的税金
（五）财政部规定的其他扣除项目
第三步：计算增值额、计算增值率；计算土地增值税税款。
今天我所要阐述的，即扣除项目的第（3）项：开发费用。
一、什么是开发费用？
开发费用对土地增值税的计算来讲，是一个专有术语，在进行土地增值税清算的时候，一提到“开发费用”，我们就应该想到，指的是土地增值税的开发费用，而不是会计科目的“开发间接费”。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条是这样规定的：
开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
通过学习《土地增值税细则》，我们知道了土地增值税清算流程中所说的“开发费用”，是指会计核算的三大期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。
但是，在土地增值税清算的时候，三大费用扣除又不同于会计与企业所得税。
二、土地增值税的“管理费用与销售费用”扣除
我们首先来了解房地产企业的开发周期，或者称之为“存货周转率”。
房地产开发企业开发商品房周期比较长，一般在三年时间乃至更长的时间。如果从企业成立年度开始计算开发周期，时间有可能会更长。比如：2000年成立房地产企业，2005年拿地，2006年立项开发，2010年度清盘。则该项目利用了10年的时间来搞开发，那么“管理费用” “销售费用”也相应发生了10年。
其次，我们了解土地增值税清算的期间
土地增值税清算期间，是按照一个项目的开发周期，来作为土地增值税清算期间的，结合我列举的案例，就是从2005年----2010年这六年作为一个周期进行清算的，但是我们并不能说2000年----2004年度发生的费用不是为该项目准备的！尽管2005年之前没有拿地，企业发生的前期费用或者期间费用，都是为以后的开发做了有益的、必要的、必须的支出。
但是，各个企业的管理费用与销售费用发生额又非常不具有可比性。就好像居家过日子，每个家庭因为各种原因发生的生活明细与支出金额都是不一样的。
鉴于以上原因考虑，土地增值税清算流程对于“管理费用与销售费用”的扣除，采取了计算扣除的办法，而不是据实扣除。文件依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条是这样规定的：其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
我们解读以上条款
1、该细则所说的“其他房地产开发费用”，指的就是“管理费用、销售费用”。
2、该细则所说的“（一）、（二）项规定计算的金额之和”，指的是土地增值税计算流程扣除项：（1）取得土地使用权所支付的金额，（2）房地产开发成本。
3、该细则所说的：“百分之五以内计算扣除”，并没有说一定是5%，还好，土地增值税实施细则授权各省规定具体的扣除比例。各省出台的文件高度统一：就直接将“管理费用、销售费用”计算扣除比例界定为5%，而不是“5%以内”。
好了，通过以上的学习，我们就明白了：
管理费用、销售费用在进行土地增值税清算的时候，不论实际发生数是多少，不论在会计口径与企业所得税口径下实际发生数是多少，均不影响土地增值税的计算，土地增值税扣除是计算扣除，即公式为：[（一）+（二）]×5%。
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