08.23 大工地伦敦：吊车密布的金融城和专供长租的温布利

文 / 英伦投资客

来过伦敦的朋友一定有这样的感觉，吊车随处可见，好像整座城市都在大兴土木。

有人说现在的伦敦已经成了一个超大工地，确实，站在伦敦桥上望出去，无论哪个方向，都有兴建摩天大楼的超高起重机，和正在动工的项目。

列数据前，我们先通过几张图来直观地感受下。

CoStar最新（2018年8月14日）发布的数据显示，伦敦市中心将有接近600万平方英尺的写字楼在今年完工，是2003年以来数据表现最好的一年。

高楼方面，截至2017年底，伦敦正在申请规划和建造的摩天大楼总数在历史上第一次超过了500座，达到510座，其中115座摩天大楼处于施工中，相比去年增加了26%。

具体来说，未来伦敦大部分高楼会集中于东伦敦和泰晤士河南岸沿线，从规划的高楼数量上看，东伦敦的Tower Hamlets、Greenwich、南伦敦的Southwark分列一二三位。

未来几年，随着一座座摩天大楼陆续完工，伦敦的天际线也会发生巨大变化。

伦敦未来天际线（视频）

可以看出，未来伦敦将会有大量的高楼完工，其中有公寓，也有写字楼，分布于伦敦各个不同的区，研究这些数据对于该如何投资现在的伦敦有很强的指导意义。

因为篇幅有限，这篇主要会以老金融城和温布利为例，分析伦敦高楼背后的投资信号。

1. 吊车密布的金融城

伦敦老金融城内，除了大家耳熟能详的小黄瓜、对讲机、奶酪刨子等地标，未来还将诞生许多极具设计感的新地标，以下是将于今年下半年完工的写字楼项目：

1）100 Bishopsgate

加拿大地产公司Brookfield开发的100 Bishopsgate大楼位于金融城核心，高172米，共40层，占地86.8万平方英尺，全部采用玻璃幕墙，并用不锈钢板点支撑设计。

2）高盛欧洲总部

图为高盛伦敦新总部大楼，同时也是高盛欧洲总部所在地，由KPF建筑事务所设计，总面积为11.4万平方米，可以容纳9600名高盛员工。

3）The Scalpel

The Scalpel靠着小黄瓜，是一座即将完工的写字楼，建成后将成为保险公司WR Berkley的欧洲总部。

4）‘火腿罐头’ - 70 St Mary Axe

70 St Mary Axe外形酷似火腿罐头，总共21层，建筑面积为4.1万平方米。

金融城的高楼几乎全是写字楼，Costar数据显示，今年完工的写字楼大部分已完全租出，反映出伦敦对写字楼的旺盛需求。

写字楼的需求其实反映的是一个城市的经济活力，毕竟要有人要为大楼支付租金，并在楼里办公、进行经营活动。

过去，大部分在金融城的租客是银行、保险等机构，但受到脱欧不确定性影响，金融城大楼的租客群体在这两年发生了很大变化，以Wework为代表的二房东在这两年租下了大量金融城写字楼，然后转租给科技、传媒等初创公司，体现出发生在金融城的产业变迁。

华尔街日报此前提出过一个新指标：“吊车指数”，来体现各大城市新建高层建筑的活跃程度，伦敦金融城的天际线里布满吊车，其实也反映出伦敦旺盛的经济活力。

另外值得一提的是，就像我在《雄安新区的英国样本：半个世纪后，伦敦加速回归市中心》中写的那样，伦敦政府在最近20年意识到自己作为第三产业占GDP超过90%的大城市，需要充分发挥在新兴产业（金融、科技、创意产业等）的人才集聚优势，因此选择回归

发展伦敦市中心，并鼓励核心区加密竖向紧凑发展。

对于投资者而言，未来陆续完工的写字楼将会大大增加在金融城工作的人口，而且在写字楼增加的同时，金融城的住宅供应并没有相应增加，因此金融城及其周边的住宅未来很可能会出现供不应求的情况，可以考虑提前买入布局。

2. 长租基地：温布利

和写字楼相对，伦敦新建住宅高楼主要是高端公寓和长租公寓。

伦敦高端公寓密集的区域（包括九榆树、金丝雀等），我之前都写过，这边不再展开。目前伦敦住宅发展的重心其实已经转变为长租公寓，又称建后出租（Build-to-rent），广义上包括学生公寓、廉租房、服务式酒店等。

伦敦市长今年五月的时候宣布了一项新计划，表示将拨款16.7亿英镑，在未来四年新建1万套廉租房，这项计划进一步推高了伦敦的新开工量。

说到伦敦的长租公寓，必须要提温布利，作为伦敦市内除了金融城之外的另一大工地，温布利可以被称为伦敦的长租公寓基地。

温布利长租公寓开发项目由英国开发商Quintain操盘，作为温布利地区最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在温布利球场附近开发7600套公寓，其中5000套只租不售。

温布利长租公寓项目占地85英亩，总开发价值高达30亿英镑，Quintain已经投入了9亿英镑，英国政府也会投资6500万英镑，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目，是全英国规模最大、最具代表性的长租公寓项目。

温布利在过去是伦敦最穷的几个地方之一，如今凭借伦敦政府对长租公寓的重视，找到了自己的新定位。

温布利的长租公寓有部分已经完工，上边的实景图看出，伦敦的长租公寓做的很新，而且配套齐全。

未来温布利32%的长租公寓会被设定为保障房，40%的保障房会按照租金市场价打折出租（最高租金不高于市场价的65-80%），28%的保障房则会以更低的价格出租（即所谓的廉租房），剩余的33%做成共有产权房（Shared Ownership）出售。

对机构投资者而言，其实可以多看看伦敦长租公寓的投资机会，长租公寓相当于机构自己做房东，不仅顺应了英国年轻“租房一代”的崛起，而且能够对抗经济周期，退出灵活，收益率理想，加之政府支持，是求稳的投资机构在写字楼之外的另一大理想收购标的。

对于个人投资者而言，我在《英国长租公寓爆发，个人房东如何应对?》文章中也写过，个人投资者考虑的应该和机构投资者相反：需要注意避开在长租公寓密集区投资买房，毕竟结合上边的实景图和租金折扣力度考虑，如果个人房东正好在附近有类似的房子出租，租客毫无疑问会选择长租公寓，选择和机构房东直接竞争无异于螳臂当车。

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