731深圳史上最嚴厲新政出臺，政策指向非常明確，打擊樓市炒家，維護樓市穩定。新政之後，市場明顯有所波動，那麼在如此嚴厲的調控背景下，對那些手握資金的投資者而言，樓市還是一個可選的投資方向嗎？除了傳統的住宅，公寓，樓市還有什麼值得投資的產品類型呢？
仔細解讀政策，你會發現，政策主要打擊的是快進快出的樓市短炒客、投機者，對於基於價值投資的長線投資者而言，幾乎沒有影響。所以，樓市不是不可以投資，只是投資邏輯要有所轉變，要選擇適合長線投資的價值產品。
業內人士表示，除了傳統的住宅外，還有一類非住宅類產品也值得長線投資者關注。這類非住宅產品屬於工改項目配套。具有產業基礎，能滿足居住需求，有與產業共成長的價值上升空間；而且其市場價格還低於住宅40%左右。
一、新政下，工改產品成為投資新選項
此類產品有哪些投資優勢呢？
首先，工改配套產品主要為產業園區打造，解決園區入駐企業員工的居住需求。此類產品位於產業園區範圍，能最大限度地滿足園區人員的工作和生活，是產業園區最為重要的配套之一，非常適合產業園區的年輕人居住，而產業園區大量的精英人群也為此類產品提供了足夠的用戶基礎。
以往投資者最熱衷住宅和商務公寓，但“731新政”後，住宅限制企業購買，商務公寓未來只租不售，投資屬性大打折扣。工改配套項目則受新政影響較小，屬於新政後的“幸運兒”。
另外，由於工改產品起步晚，價格仍處於低位，比同片區住宅市場價便宜40%左右。如龍華區核心區域二手房價格已高達6.5-7.5萬/平，但是融創智匯大廈卻低至4.2萬/平。價格優勢明顯。
而最讓投資者看重的應該是此類產品的發展潛力和未來價值。今年年初，深圳市長陳如桂宣佈“全面啟動創新十大計劃”，大力扶持高新技術產業發展，同時還致力於不同產業的人才引進，為產業的全方位發展提供技術與人才支持。
因此，不難發現，隨後政府政策將對產業規模辦公的大力支持，對高端人才的持續吸納，“產城融合”的趨勢將愈發明顯。
在此背景下，在與產業發展密切相關的工改配套空間，需求旺盛，並且隨著產業園區的發展，其資產價值必然水漲船高。
二、投資客最愛低總價的小戶型產品
近年來，深圳房價不斷攀升，小戶型產品越來越受大眾歡迎。同時，隨著新政限售政策的出臺，非住宅類小戶型產品的投資價值也正在慢慢凸顯上升。工改項目的配套宿舍恰好便是此類不可多得的小戶型產品。
✍ 首先，未來住宅和商務公寓越來越少，投資轉向非住宅產品。
中原數據研究表明，截至2018年6月底新房住宅存量266.3萬平，根據過去半年成交量計算，去化僅需12.4個月。
未來的供應量更堪憂。2017年深圳新房批售面積約266.4萬平米，比16年減少了約35%，創下歷史最低記錄。而2018年深圳也僅計劃供應5萬套新建商品住房，比2017年足足少了4萬套。
新房批售項目中住宅不斷減少，主要因為土地市場住宅用地供應減少。自2012年以來，總共成交了15塊住宅用地，而2017年僅有一塊住宅用地成交，還是70年全期自持只能用作租賃房用途。
近年深圳新房預售面積&居住用地拍賣情況
不僅是住宅供應量減少，連商務公寓的供應量也越來越少。“731新政”規定未來新建公寓只租不售，而據深圳市規土委權威數據顯示，深圳商務公寓存量共5.5萬套，其中約4.5萬套處於已成交狀態，目前只剩下了約1萬套房源。但是中原數據統計表明，僅2018年上半年商務公寓就成交了49.9萬平，按照這樣的速度，剩餘房源大概也只能賣一年左右。以上數據表明，深圳房地產市場正在轉型。
2018年上半年商務公寓成交面積
✍ 其次，租金回報率可觀，小戶型產品最受青睞。
投資者，最看重租金回報率。從近期市場來看，租金上漲的已成事實。
樓校長此前也做過相關報道，據貝殼研究院統計數據，深圳2018年上半年租金漲幅遠高於房價漲幅，單位租金高達75.3元/平/月，同比上漲12.7%，南山區甚至高達18%！
租金上漲，租金回報率明顯回暖，小幅反彈至1.6%。
租賃市場整體火熱，小戶型產品更是供不應求。2018年上半年，商品房租賃成交主要為1-3房（1房包括單間），佔比為超過九成。
✍ 第三，租售並舉，租賃市場前景廣闊。
深圳“6.5二次房改”，明確了深圳未來18年的住房發展目標。2018年至2035年，深圳將新增住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房將佔總量60%左右。
此政策再次表明“租售並舉”將是深圳長期堅定執行的樓市政策，未來的租賃市場前景廣闊。
深圳還在不斷引進外來人才，僅2018年，深圳政府便計劃引進45萬人。
在商品住宅供應減少的背景下，不斷湧入的新深圳人將為租賃市場帶來形成巨大的人口紅利，租賃市場的投資價值不容小覷。
以上種種均表明，現階段深圳非住宅類小戶型產品的投資時機來臨，未來有可能成為普遍的投資選擇。
三、投資關鍵詞：地段、潛力、品質
從政策環境以及市場趨勢來看，非住宅類小戶型產品的投資產品價值毋庸置疑，但如何選擇優質的投資項目，卻需要仔細斟酌。
✍ 一看地理位置和發展潛力：
樓市投資，參看李嘉誠的名言：地段，地段，還是地段。
粵港澳大灣區規劃即將出臺，作為擁有超前規劃的灣區核心——前海，是深圳未來的價值高地。
據最新數據顯示，前海入駐企業已經超過11萬家；累計註冊外資企業4509家，世界500強設立企業170多家，70多家港澳青年創業團隊落戶。目前，前海聚集了卓越、騰訊、深國際、地鐵集團、順豐、香江、匯豐銀行、瑞士銀行、聯想集團等名企，一個新的城市中心在崛起。
隨著名企的進駐，帶來了約80萬的高端就業人口。但是前海規劃的居住面積僅150萬平米，遠遠滿足不了80萬人的居住需求，因此，預計將有約30萬人口的居住需求將向外遷移，溢出到相鄰片區。
除了粵港澳大灣區的重磅利好，還有備受矚目的大空港規劃。
根據規劃，空港新城將承載就業人口約46萬人，規劃居住人口約25萬。同樣，這裡也有巨量的人口外溢。
這些外溢人口將何處何從？縱觀深圳，也就只有與兩大核心圈層交接的西鄉片區能擔此重任。
位於兩大片區的發展輻射圈，西鄉片區自身的發展雛形初現。目前，西鄉鐵仔山城市公園規劃出爐，新的鐵仔山城市公園將進行擴建。根據規劃，擴建後總面積達到約144萬平米，涵括山道、觀景臺、景觀坡等新的配套設施，使山、城、海連成一線，打造融合生態、文化、產業的中央公園。
同時，圍繞鐵仔山區域還將打造高新產業城。據不完全統計，近年規劃片區內批覆的高新產業區近20個，並且數量還在不斷增長。現階段已經分佈著中國天谷、易尚3D 影像基地、寶運達物流研發基地、101 設計總部大廈、南太總部經濟園、威富集團總部產業園、桃花源科技創新園三期等一大波產業規劃。
無論是前海+大空港的助力，還是片區內部的動力，西鄉片區的產業發展和人居環境都將得到極大改善，將會吸引收納更多的高端人才聚居於此。
✍ 二看項目品質：
從產品來看，大前海片區的住宅產品單價基本10萬+/平，且多為200-400平的大戶型，總價動輒幾千萬。
由於片區定位為創新金融等產業，前海自貿區裡基本都是辦公產品，且以大面積為主，比如世茂前海中心在售產品最小的戶型面積都是540平。
這個片區內小戶型產品供應非常稀缺。所以，想在這個區域投資，難度有點大較大。
近期，樓校長獲悉，承接前海居住外溢需求的西鄉片區即將有一個小戶型產品面世——碧桂園鳳凰國際智谷，它將化解投資者搭上前海財富快車的難題。
碧桂園鳳凰國際智谷整體效果圖
瞭解項目具體情況之前，有幾大關鍵點需要購房者明白：
1、項目屬於政府大力扶持的稀缺的工改產品。
2、隨著前海+大空港規劃的建設落地，西鄉將承接約50萬人口的外溢居住需求，潛在著大量的租房群體。而根據中原的市場調研顯示，深圳長租公寓租金自2017年以來，每年以7%的趨勢上漲，2018年寶安片區租金更是同比增長了12.1%。
3、現階段片區內出租公寓已經大受歡迎，出租率高，供不應求。
項目周邊公寓出租率
4、項目交通便利，與地鐵1號線、11號線兩條地鐵線站點的距離為1.5公里；還可便利接駁廣深高速、沿江高速，可快速連接深圳中心區域。
碧桂園鳳凰國際智谷項目，位於寶安區西鄉大道及寶安大道交匯處北角。它秉承碧桂園一貫堅持的生態、健康、立體智慧的可持續城市建設理念，是西鄉片區首個智慧園區項目，獻上的是大牌房企的滿滿誠意。
根據規劃，項目社區採用垂直綠化，共規劃約1000平文創街區、約9.3萬平研發辦公及約2.2萬平居住空間，彷彿一座立體公園。此外，項目還背靠鐵仔山公園，面向前海海域，景觀資源豐富，無愧於“城市綠谷”的稱號。
碧桂園鳳凰國際智谷內部效果圖
同時，碧桂園鳳凰國際智谷還引進了“四有青年”2.0系列產品，秉承“有才clever+社區、有範fashion+空間、有趣funny+主場、有愛love＋服務”的理念，為深圳的年輕人打造一個有溫暖、有夢想的資產空間。
據瞭解，項目將於近期面市，有意向的購房者可多多關注。
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