731深圳史上最严厉新政出台，政策指向非常明确，打击楼市炒家，维护楼市稳定。新政之后，市场明显有所波动，那么在如此严厉的调控背景下，对那些手握资金的投资者而言，楼市还是一个可选的投资方向吗？除了传统的住宅，公寓，楼市还有什么值得投资的产品类型呢？
仔细解读政策，你会发现，政策主要打击的是快进快出的楼市短炒客、投机者，对于基于价值投资的长线投资者而言，几乎没有影响。所以，楼市不是不可以投资，只是投资逻辑要有所转变，要选择适合长线投资的价值产品。
业内人士表示，除了传统的住宅外，还有一类非住宅类产品也值得长线投资者关注。这类非住宅产品属于工改项目配套。具有产业基础，能满足居住需求，有与产业共成长的价值上升空间；而且其市场价格还低于住宅40%左右。
一、新政下，工改产品成为投资新选项
此类产品有哪些投资优势呢？
首先，工改配套产品主要为产业园区打造，解决园区入驻企业员工的居住需求。此类产品位于产业园区范围，能最大限度地满足园区人员的工作和生活，是产业园区最为重要的配套之一，非常适合产业园区的年轻人居住，而产业园区大量的精英人群也为此类产品提供了足够的用户基础。
以往投资者最热衷住宅和商务公寓，但“731新政”后，住宅限制企业购买，商务公寓未来只租不售，投资属性大打折扣。工改配套项目则受新政影响较小，属于新政后的“幸运儿”。
另外，由于工改产品起步晚，价格仍处于低位，比同片区住宅市场价便宜40%左右。如龙华区核心区域二手房价格已高达6.5-7.5万/平，但是融创智汇大厦却低至4.2万/平。价格优势明显。
而最让投资者看重的应该是此类产品的发展潜力和未来价值。今年年初，深圳市长陈如桂宣布“全面启动创新十大计划”，大力扶持高新技术产业发展，同时还致力于不同产业的人才引进，为产业的全方位发展提供技术与人才支持。
因此，不难发现，随后政府政策将对产业规模办公的大力支持，对高端人才的持续吸纳，“产城融合”的趋势将愈发明显。
在此背景下，在与产业发展密切相关的工改配套空间，需求旺盛，并且随着产业园区的发展，其资产价值必然水涨船高。
二、投资客最爱低总价的小户型产品
近年来，深圳房价不断攀升，小户型产品越来越受大众欢迎。同时，随着新政限售政策的出台，非住宅类小户型产品的投资价值也正在慢慢凸显上升。工改项目的配套宿舍恰好便是此类不可多得的小户型产品。
✍ 首先，未来住宅和商务公寓越来越少，投资转向非住宅产品。
中原数据研究表明，截至2018年6月底新房住宅存量266.3万平，根据过去半年成交量计算，去化仅需12.4个月。
未来的供应量更堪忧。2017年深圳新房批售面积约266.4万平米，比16年减少了约35%，创下历史最低记录。而2018年深圳也仅计划供应5万套新建商品住房，比2017年足足少了4万套。
新房批售项目中住宅不断减少，主要因为土地市场住宅用地供应减少。自2012年以来，总共成交了15块住宅用地，而2017年仅有一块住宅用地成交，还是70年全期自持只能用作租赁房用途。
近年深圳新房预售面积&居住用地拍卖情况
不仅是住宅供应量减少，连商务公寓的供应量也越来越少。“731新政”规定未来新建公寓只租不售，而据深圳市规土委权威数据显示，深圳商务公寓存量共5.5万套，其中约4.5万套处于已成交状态，目前只剩下了约1万套房源。但是中原数据统计表明，仅2018年上半年商务公寓就成交了49.9万平，按照这样的速度，剩余房源大概也只能卖一年左右。以上数据表明，深圳房地产市场正在转型。
2018年上半年商务公寓成交面积
✍ 其次，租金回报率可观，小户型产品最受青睐。
投资者，最看重租金回报率。从近期市场来看，租金上涨的已成事实。
楼校长此前也做过相关报道，据贝壳研究院统计数据，深圳2018年上半年租金涨幅远高于房价涨幅，单位租金高达75.3元/平/月，同比上涨12.7%，南山区甚至高达18%！
租金上涨，租金回报率明显回暖，小幅反弹至1.6%。
租赁市场整体火热，小户型产品更是供不应求。2018年上半年，商品房租赁成交主要为1-3房（1房包括单间），占比为超过九成。
✍ 第三，租售并举，租赁市场前景广阔。
深圳“6.5二次房改”，明确了深圳未来18年的住房发展目标。2018年至2035年，深圳将新增住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房将占总量60%左右。
此政策再次表明“租售并举”将是深圳长期坚定执行的楼市政策，未来的租赁市场前景广阔。
深圳还在不断引进外来人才，仅2018年，深圳政府便计划引进45万人。
在商品住宅供应减少的背景下，不断涌入的新深圳人将为租赁市场带来形成巨大的人口红利，租赁市场的投资价值不容小觑。
以上种种均表明，现阶段深圳非住宅类小户型产品的投资时机来临，未来有可能成为普遍的投资选择。
三、投资关键词：地段、潜力、品质
从政策环境以及市场趋势来看，非住宅类小户型产品的投资产品价值毋庸置疑，但如何选择优质的投资项目，却需要仔细斟酌。
✍ 一看地理位置和发展潜力：
楼市投资，参看李嘉诚的名言：地段，地段，还是地段。
粤港澳大湾区规划即将出台，作为拥有超前规划的湾区核心——前海，是深圳未来的价值高地。
据最新数据显示，前海入驻企业已经超过11万家；累计注册外资企业4509家，世界500强设立企业170多家，70多家港澳青年创业团队落户。目前，前海聚集了卓越、腾讯、深国际、地铁集团、顺丰、香江、汇丰银行、瑞士银行、联想集团等名企，一个新的城市中心在崛起。
随着名企的进驻，带来了约80万的高端就业人口。但是前海规划的居住面积仅150万平米，远远满足不了80万人的居住需求，因此，预计将有约30万人口的居住需求将向外迁移，溢出到相邻片区。
除了粤港澳大湾区的重磅利好，还有备受瞩目的大空港规划。
根据规划，空港新城将承载就业人口约46万人，规划居住人口约25万。同样，这里也有巨量的人口外溢。
这些外溢人口将何处何从？纵观深圳，也就只有与两大核心圈层交接的西乡片区能担此重任。
位于两大片区的发展辐射圈，西乡片区自身的发展雏形初现。目前，西乡铁仔山城市公园规划出炉，新的铁仔山城市公园将进行扩建。根据规划，扩建后总面积达到约144万平米，涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施，使山、城、海连成一线，打造融合生态、文化、产业的中央公园。
同时，围绕铁仔山区域还将打造高新产业城。据不完全统计，近年规划片区内批复的高新产业区近20个，并且数量还在不断增长。现阶段已经分布着中国天谷、易尚3D 影像基地、宝运达物流研发基地、101 设计总部大厦、南太总部经济园、威富集团总部产业园、桃花源科技创新园三期等一大波产业规划。
无论是前海+大空港的助力，还是片区内部的动力，西乡片区的产业发展和人居环境都将得到极大改善，将会吸引收纳更多的高端人才聚居于此。
✍ 二看项目品质：
从产品来看，大前海片区的住宅产品单价基本10万+/平，且多为200-400平的大户型，总价动辄几千万。
由于片区定位为创新金融等产业，前海自贸区里基本都是办公产品，且以大面积为主，比如世茂前海中心在售产品最小的户型面积都是540平。
这个片区内小户型产品供应非常稀缺。所以，想在这个区域投资，难度有点大较大。
近期，楼校长获悉，承接前海居住外溢需求的西乡片区即将有一个小户型产品面世——碧桂园凤凰国际智谷，它将化解投资者搭上前海财富快车的难题。
碧桂园凤凰国际智谷整体效果图
了解项目具体情况之前，有几大关键点需要购房者明白：
1、项目属于政府大力扶持的稀缺的工改产品。
2、随着前海+大空港规划的建设落地，西乡将承接约50万人口的外溢居住需求，潜在着大量的租房群体。而根据中原的市场调研显示，深圳长租公寓租金自2017年以来，每年以7%的趋势上涨，2018年宝安片区租金更是同比增长了12.1%。
3、现阶段片区内出租公寓已经大受欢迎，出租率高，供不应求。
项目周边公寓出租率
4、项目交通便利，与地铁1号线、11号线两条地铁线站点的距离为1.5公里；还可便利接驳广深高速、沿江高速，可快速连接深圳中心区域。
碧桂园凤凰国际智谷项目，位于宝安区西乡大道及宝安大道交汇处北角。它秉承碧桂园一贯坚持的生态、健康、立体智慧的可持续城市建设理念，是西乡片区首个智慧园区项目，献上的是大牌房企的满满诚意。
根据规划，项目社区采用垂直绿化，共规划约1000平文创街区、约9.3万平研发办公及约2.2万平居住空间，仿佛一座立体公园。此外，项目还背靠铁仔山公园，面向前海海域，景观资源丰富，无愧于“城市绿谷”的称号。
碧桂园凤凰国际智谷内部效果图
同时，碧桂园凤凰国际智谷还引进了“四有青年”2.0系列产品，秉承“有才clever+社区、有范fashion+空间、有趣funny+主场、有爱love＋服务”的理念，为深圳的年轻人打造一个有温暖、有梦想的资产空间。
据了解，项目将于近期面市，有意向的购房者可多多关注。
閱讀更多 買房之前 的文章
