從2016年底開始，這輪去庫存政策給桂林樓市帶來了一波上漲行情。到2018年底，兩年時間，臨桂新區的房價直接從4000多漲到6000，北部靈川縣也藉助“桂林北新區”的概念火了一把，房價也從4000多漲到5000多。
如今這波行情過後，市場2019年開始進入調整階段：房價整體停漲，部分區域下跌；成交表面保持穩定，但深層次的是市場需求潛力在不斷壓縮，本地需求增長非常有限，外地客戶數量在減少；市場供應量還在不斷增加，2019年桂林樓市整體供應量已經超過600萬平米，預計2020年會有20%供應增幅，單單臨桂區的供應量將達到500萬平米。
單說數據可能沒什麼概念，桂林城鎮常住人口大約260萬左右，包括周邊12縣。如果去除周邊縣城人口，桂林5城區常住人口大約160萬人。這樣一個三四線城市樓市達到這個供應規模，著實不少了。
目前桂林樓市目前面臨的主要問題，集中在臨桂和靈川兩個區域，老城區的市場還是很穩定的。臨桂和靈川市場有一個共性，就是投資性需求佔比太高，這兩年成交客戶中，外地客戶佔比達到50%，這部分外地客戶許多是打著養生養老的概念，本質都是投資屬性。前兩年房價被投資性需求拉起來，也隨著外地投資需求的衰退而回落。
另外一個問題是市場供應量的過度增長，決定房價走勢中供需關係很重要。上面這兩個地方都是新發展區域，有大量土地被用作商品房開發，本來市場存量就比較大，還不斷有新開發商加入，而且都是動輒幾十萬平米的大項目。
盆子裡的飯就這麼多，又一下子多了這麼多吃飯的，想不被餓死就只有搶了，在關係生死大事面前，商業節操不值一提。你賣6000，我賣5000，你賣5000，我4000就賣……價格戰就開打了。
你可能會問再怎麼打，賠錢的事兒不會做吧？錯了，真有賠錢也乾的，3000多的毛坯，4000多的精裝房，都是大品牌，標準都不差，這樣的產品價格沒見過吧。沒辦法，資金壓著，一屁股債要還，為了生存眼下虧點兒又算什麼。
對於未來走向，市場的事情交給市場，市場規律會讓盲目樂觀的人買單。房價不只會漲，沒人買的時候，也會跌。不是所有的區域都適合做大面積開發，時機未到，新區要等5到10年，能熬到這個時候也許是贏家，熬不到就得認栽。
未來房價走勢思考，做個分享。
對於未來房價走向問題是許多人比較關注的問題，也挺複雜。以前十年，甚至30年，房價只有一個字“漲”，儘管短期出現了回調現象，但很快又被一波更大的漲幅覆蓋。
可從2018年“房住不炒”概念提出以來，大家對房價的預期一點點發生了變化。原先堅定的看漲的人群，信心也沒之前那麼堅定了。有一些轉向了悲觀。
我認為未來房價走勢有三大特點。
1、本輪上漲的大週期基本結束，整體房價進入調整階段，全國範圍內房價的猛漲情況不會出現。這個調整又分區域，分城市而不同。之前上漲過快的城市，現在都出現了不同程度的回調，比如環北京一些區域，又比如鄭州、南寧等區域型城市，而回調的時間充滿了不確定。樂觀也許一兩年，悲觀三五年。
桂林市郊區房價也出現了回調，從2018年到19年底，靈川和臨桂的房價至少回落10%。主要是購買力不足。
2、經濟和人口是繞不過去的關鍵指標。經濟實力強的區域房價一定比經濟落後區域高。人口集中、淨流入多的區域的房價，大概率比人口淨流出的區域有潛力。樓主所在城市郊區房價過萬，肯定也是有這方面的原因。單靠炒是支撐不了高房價的。
同樣，桂林作為世界旅遊名城，房價至今未破萬，不是地方政府調控的功勞，是真漲不上去啊，實力不允許。
3、大環境中的政策因素及經濟形勢。如今看衰樓市的人群不斷增多，主要由於這兩個原因。從當前中央對待房地產的態度看，依靠刺激房地產來救經濟的概率很小，過度依賴房地產的弊端已經顯現，為了經濟長期的發展和穩定，短期必須忍痛割愛，讓樓市軟著陸，最好能夠通過自身市場調節，讓房價回到合理空間，讓大眾擺脫對房地產的瘋狂迷戀，市場迴歸理性。
而經濟因素也是影響房價走勢的重要原因，當經濟以8%、10%年增長率往前狂奔之時，房價不漲都難，大家手裡有錢，衣食住行是第一波受益的，更何況房產還有資產增值保值這個功能。
而經濟形勢不好的時候，人們沒錢，對未來預期也不看好，不敢花錢，現金為王。房產這種大宗商品自然遇冷。
綜上所述，房價短期看平、看跌，當下不少地方正經歷下跌，對於投資性需求或改善需求的，可以先等等，不著急。
長期看穩，房子終究是商品一種，這輪調整過後，相信樓市會迴歸理性。
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