从2016年底开始，这轮去库存政策给桂林楼市带来了一波上涨行情。到2018年底，两年时间，临桂新区的房价直接从4000多涨到6000，北部灵川县也借助“桂林北新区”的概念火了一把，房价也从4000多涨到5000多。
如今这波行情过后，市场2019年开始进入调整阶段：房价整体停涨，部分区域下跌；成交表面保持稳定，但深层次的是市场需求潜力在不断压缩，本地需求增长非常有限，外地客户数量在减少；市场供应量还在不断增加，2019年桂林楼市整体供应量已经超过600万平米，预计2020年会有20%供应增幅，单单临桂区的供应量将达到500万平米。
单说数据可能没什么概念，桂林城镇常住人口大约260万左右，包括周边12县。如果去除周边县城人口，桂林5城区常住人口大约160万人。这样一个三四线城市楼市达到这个供应规模，着实不少了。
目前桂林楼市目前面临的主要问题，集中在临桂和灵川两个区域，老城区的市场还是很稳定的。临桂和灵川市场有一个共性，就是投资性需求占比太高，这两年成交客户中，外地客户占比达到50%，这部分外地客户许多是打着养生养老的概念，本质都是投资属性。前两年房价被投资性需求拉起来，也随着外地投资需求的衰退而回落。
另外一个问题是市场供应量的过度增长，决定房价走势中供需关系很重要。上面这两个地方都是新发展区域，有大量土地被用作商品房开发，本来市场存量就比较大，还不断有新开发商加入，而且都是动辄几十万平米的大项目。
盆子里的饭就这么多，又一下子多了这么多吃饭的，想不被饿死就只有抢了，在关系生死大事面前，商业节操不值一提。你卖6000，我卖5000，你卖5000，我4000就卖……价格战就开打了。
你可能会问再怎么打，赔钱的事儿不会做吧？错了，真有赔钱也干的，3000多的毛坯，4000多的精装房，都是大品牌，标准都不差，这样的产品价格没见过吧。没办法，资金压着，一屁股债要还，为了生存眼下亏点儿又算什么。
对于未来走向，市场的事情交给市场，市场规律会让盲目乐观的人买单。房价不只会涨，没人买的时候，也会跌。不是所有的区域都适合做大面积开发，时机未到，新区要等5到10年，能熬到这个时候也许是赢家，熬不到就得认栽。
未来房价走势思考，做个分享。
对于未来房价走向问题是许多人比较关注的问题，也挺复杂。以前十年，甚至30年，房价只有一个字“涨”，尽管短期出现了回调现象，但很快又被一波更大的涨幅覆盖。
可从2018年“房住不炒”概念提出以来，大家对房价的预期一点点发生了变化。原先坚定的看涨的人群，信心也没之前那么坚定了。有一些转向了悲观。
我认为未来房价走势有三大特点。
1、本轮上涨的大周期基本结束，整体房价进入调整阶段，全国范围内房价的猛涨情况不会出现。这个调整又分区域，分城市而不同。之前上涨过快的城市，现在都出现了不同程度的回调，比如环北京一些区域，又比如郑州、南宁等区域型城市，而回调的时间充满了不确定。乐观也许一两年，悲观三五年。
桂林市郊区房价也出现了回调，从2018年到19年底，灵川和临桂的房价至少回落10%。主要是购买力不足。
2、经济和人口是绕不过去的关键指标。经济实力强的区域房价一定比经济落后区域高。人口集中、净流入多的区域的房价，大概率比人口净流出的区域有潜力。楼主所在城市郊区房价过万，肯定也是有这方面的原因。单靠炒是支撑不了高房价的。
同样，桂林作为世界旅游名城，房价至今未破万，不是地方政府调控的功劳，是真涨不上去啊，实力不允许。
3、大环境中的政策因素及经济形势。如今看衰楼市的人群不断增多，主要由于这两个原因。从当前中央对待房地产的态度看，依靠刺激房地产来救经济的概率很小，过度依赖房地产的弊端已经显现，为了经济长期的发展和稳定，短期必须忍痛割爱，让楼市软着陆，最好能够通过自身市场调节，让房价回到合理空间，让大众摆脱对房地产的疯狂迷恋，市场回归理性。
而经济因素也是影响房价走势的重要原因，当经济以8%、10%年增长率往前狂奔之时，房价不涨都难，大家手里有钱，衣食住行是第一波受益的，更何况房产还有资产增值保值这个功能。
而经济形势不好的时候，人们没钱，对未来预期也不看好，不敢花钱，现金为王。房产这种大宗商品自然遇冷。
综上所述，房价短期看平、看跌，当下不少地方正经历下跌，对于投资性需求或改善需求的，可以先等等，不着急。
长期看稳，房子终究是商品一种，这轮调整过后，相信楼市会回归理性。
閱讀更多 地產大飛哥 的文章
