龍港批市，你就以為房價猛漲？
別天真了
批市後，不出所料，最先成為百姓熱議的話題便是：龍港的房價要漲了吧？
一些精明的江南垟人，如同幾十年前那般，彷彿看到新一輪的造富機會。甚至一些人手揣真金白銀，四處尋找新開的樓盤準備下手，重倉佈局。不過我想，對於這些投資客，他們很可能就要被收智商稅了。
龍港設市，長遠來講對房價是利好，但不會短期內刺激樓市，導致房價大漲的可能性幾乎不大。
近期3-5年，龍港市民在住宅改善性會釋放相當大的需求，住在大廈房或無產權的套房，我們稱之為龍港住宅2.0版本會普遍升級到品質小區為代表的3.0人居新版。龍港對江南平原金鄉、錢庫，宜山、蘆浦、炎亭等地的人口虹吸效應趨緩，甚至停止。城鎮化人口紅利消失，經濟進入新常態，產業轉型進入關鍵期，支撐房價的三匹馬車，頹勢漸顯。
所以，如果你問我對龍港房價怎麼看？
我的回答是：不要天真，不要腦袋發熱，先把錢捂住。割韭菜的開發商正在路上，如果不想成為韭菜，仔細讀完本文。
1
落地房神話的結束
龍港老城區房價斷崖式下滑
你知道龍港一間落地房什麼價格麼？
據淘寶司法案例顯示，龍港雙排街的一套落地房成交價為158萬，房子總面積為347平方，摺合均價才5000元左右。
老城核心區建新路一套總面積為197平米的落地房成交均價為380萬，可你知道嗎？2012年高峰期價格高達550萬！心疼不？
變化如此之快，現實之殘酷，你甚至都來不及擦眼淚。
龍港鎮實景圖
龍港是典型的產業集鎮，落地房大多以“前店後廠”的形態呈現，一邊生產，一邊居住，人民路，龍翔路，建新路曾經如雷貫耳的一大片老街區，成為第一代龍港人的獨家記憶，正在集體退隱。
有朋友開玩笑的說，龍港的落地房已經成為“老年房”“退休房”，年輕一代則基本選擇商品房或小區房。
龍港落地房
隨著商品套房和“小區”概念的出現，落地房被淘汰，也只是時間的問題。
中國古語，成也蕭何敗也蕭何，反觀龍港的落地房，亦如是。
量價齊跌，則是目前龍港老城區最真實的寫照。落地房二手交易幾乎為零，且流動性很差；
站在這個角度看，以落地房為主老城區的房價，基本在走下坡路。
但為何還是有很多人覺得，龍港的房價反升不跌？那是因為中心城區基本沒有大規模新增供地，新房集中於邊緣郊區，這些新盤支撐了龍港的房價 。
2
我們反覆強調，影響房價的三個基本盤：經濟增長，城鎮化，人口。
以農民城面貌橫空出世的龍港，整個90年代和新世紀初，幸運的抓住了城鎮化、人口、經濟增長三大紅利，讓龍港落地房的價格堅挺了近20年，甚至不適合居住的落地房彪出500萬的天價。
世界上有第一排的座位，但沒有永遠坐在第一排的人。
支撐龍港房價一路上揚的人口紅利，正在逐步消失。
2018年龍港的常住人口達38萬，如果加上未計入統計口徑的人口，預計龍港常住人口至少在40多萬。
而龍港這40多萬人口的代價，是掏空了金鄉、錢庫、宜山、炎亭等鄉鎮年輕人口，讓這些鄉鎮提前進入了老齡化社會。這個人口虹吸效應，整整持續了近20多年。也正是龍港對周邊鄉鎮年輕人口的虹吸，龍港得以迅猛發展，當然，也支撐了房價的一路堅挺。
20年，相當於一代年輕人被龍港吸走，曾經風光無限的江南三鎮（金鄉、錢庫、宜山），如今也是活力盡失，所幸大量的外來務工人群及時填補，金鄉的臺掛曆、宜山的紡織得以維繫下去。但其他鄉鎮如望裡、炎亭、舥艚等地結果就更差，整個城鎮，舉目望去，甚至可以用暮氣沉沉來形容蕭瑟的氣氛，都不為過。
江南垟作為龍港人口的底盤，經過幾十年的抽水，已是油盡燈枯。而龍港的人口數量、人口結構也已成型，很難出現80,90年代的人口大增長。
而更糟糕的情況還在於優質人口外流。隨著浙江省內高鐵路網的完善，杭州對省內優質人口的虹吸效應在加劇，這其中當然也包括龍港在內。前段時間，我的一個龍港親戚，就不惜500萬代價，在杭州買下一套房子。一套房子，順帶著家庭財富，人際也在這波洪流中，遷出龍港。
人口是房價的最終支撐，而年輕人口則是房地產投資的中流砥柱。
所以，很多人問我龍港房價會不會飆升？我的回答是，自己住沒問題！如果想投資，你就等著被割韭菜吧。
3
龍港鎮改市成功，對當地老百姓有百利而無一害，也包括房地產。但你要認為房地產會藉著鎮改市的勢頭，飛一把，那太幼稚。
首先要弄明白，龍港撤鎮設市的根本目的，在於為我國探索新型城鎮化建設提供試驗田的任務，這是根本任務和根本方向。
一定要站在中國城鎮化發展大的背景下來認識龍港的改革，它的撤鎮設市不僅僅是“農民城”變市，而是在都市圈、城市群發展中通過體制調整來激發中小城市的活力，來帶動整個中國經濟發展的探索。
用大白話來說，就是用鎮改市，來重新激發類似龍港這類特大鎮的活力，為中國其他的特大鎮提供可複製的改革樣本。
在這個過程中，提升百姓的幸福感，安全感，獲得感是政府施政的根本出發點。
你會覺得，龍港的房價會大開大合？幾無可能
鎮改市成功，對房地產是利好，但是不能從狹隘的房價上去斷定。政府今後根據需求，釋放更多可供開發的土地，引進更強開發能力的房地產開發商，為龍港市民提供品質樓盤，提升龍港人的人居住宅品質，才是鎮改市的房地產利好解讀之一。
4
龍港房價猛漲的可能性不大，在未來3-5年內，改善性住宅需求佔主流，房價會穩步上漲。
縱觀龍港幾十年來的住宅產品迭代演進來看，經歷了落地房 → 大廈房、無證套房 → 小區型品質大盤
每一次住宅需求的演變，在房地產市場中，都釋放出巨大的能量，消化大量的樓盤。
比如，九十年代末，隨著大廈房（套房）的盛行，短短几年間，龍港大道出現大量的高樓大廈，比如銀苑大廈，廣電大廈、紅旗大廈、樂港名苑，鼎盛大廈、金融大廈、銀海大廈……
龍港大道夜景
這些獨棟大廈的套房，解決了大量龍港人對住宅改善的需求，也替代落地房成為90年代末龍港人經濟身份的象徵。也是大量龍港二代青年的婚房。
品質小區大盤時代的來臨，一批大型住宅小區崛起，成為住宅的主流需求。比如錦繡名園、置信城市花園、國發花園、新湖綠都、金茂花園等。
龍港市內黃金位置的錦繡名園小區
尤其是錦繡名園，總戶數近千戶，佔地面積近0.16平方公里，是目前溫州地區佔地面積最大的樓盤之一。引領了龍港人居的潮流，極大改變相當部分龍港人對新品質生活的認知。
在可以預見的3-5年內，以第三代品質小區為主的需求，將會帶動龍港房價穩步提升，而這個需求，集改善性與剛需與一體並存。
如果讓我給大家建議的話，現在開始，有條件的話，賣掉大廈房，買品質小區房。
因為再過幾年， 大廈房會跟落地房一樣，成為雞肋，食之無味，棄之可惜。
5
龍港的“龍興之地”在哪裡，你就在哪裡買房。
攤開龍港地圖，擁擠不堪的主城區，幾乎沒有可供開發的建設用地。拆遷成本高，在城建這塊，促使政府拉開城市框架，沿用“農村包圍城區”的策略，以住宅樓盤為切入點，引入開發商進行建設。在此過程中，龍港的城市框架中心不斷南移，東移。而以世紀大道為城市中心線的南北一帶，則成了未來龍港的“龍興之地”。
龍港主城區內的黃金三角帶
世紀大道以南的環河、徐家庒、象南村等地塊，龍港未來新興之地
世紀大道南北將成為龍港未來的中心，得益於這個版塊挨著老城區，配套交通均不比新城差，反倒是人氣更勝一籌。加之南面的環河、徐家庒、象南村等地塊，河網交錯密佈，更適宜居住。如能依據水利之便，因地制宜建設，人居環境可以完勝新城。
在這個角度而言，我甚至覺得，華鴻中央城的選地眼光不錯。包括星河灣，都會森林等。
很多朋友問，如果要在龍港買房的話， 建議哪裡較好？
我的觀點是，城市中心往哪兒走，你就跟著買。比如下澇一帶，世紀大道往南。
比如恆達逸合城的房子、國鴻中央、錦悅府一帶，不在我考慮之內。
比如每年的颱風，周遭的工業區，等上5-10年的城市配套……
你會如何選擇？
6
2020年，朋友，慎重買房！
作為新型城鎮化建設的試驗田，於國家層面，龍港市無疑承擔了重大的任務。如此高的定位，放眼全國的諸多特大鎮，龍港是第一例。所以，從長遠而言，龍港的發展值得期待。我們更是看好在龍港置業的長遠價值。
對於龍港的剛需人群而言，早買房早置業，早安心。
但部分抱有投機心態的人而言，如果覺得龍港撤鎮設市是又一輪樓市暴富的機會？那麼韭菜就是你的命。
平常心，就跟股票一樣，你把龍港當潛力股，長期持有，龍港也將給予你豐厚的回報。
閱讀更多 溫州房叔I 的文章
