10.18 2020清远事业单位物权变动：所有权何时发生转移？

事业单位考试中，“物权变动”通常以案例的方式考察，也是考试中比较常见的考点。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。其中，所有权是最典型、最完全的物权，而考试中最常见的也是所有权变动的考察，那到底所有权何时发生转移?

我们以物能否移动并且移动是否会影响其价值为标准，可将物划分成动产与不动产。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物，比如：手机、自行车、汽车等;不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，比如：土地、房屋等。一般情况下，不动产物权变动以登记为生效要件，动产物权变动以交付为生效要件。

一、不动产物权的变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

在事业单位考试中，关于不动产物权的变动考察房屋所有权的变动，那此时要去判断房屋所有权是否发生转移，就看是否进行了房屋过户登记手续，如果登记，则发生物权变动效力。

【例题】甲有一套房屋，转让给乙，后乙又转让给丙，丙又转让给丁，以上转让均未办理过户手续。最近该房屋被政府确定为拆迁房屋，拆迁款归谁?

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

【答案】A。解析：房屋拆迁款应该归房屋的所有权人，所以该题本质上还是在考察不动产物权的变动。不动产物权变动以登记为生效要件。题干中所有转让均未办理过户手续，所以房屋所有权并未转移，该房屋的所有权仍属于甲。故本题答案为A。

【例题】赵某与李某签订了一份房屋买卖合同，李某按照协议付清房款后将该房屋装修并入住，双方约定日后办理房屋过户手续。3个月后，适逢房屋价格上涨，赵某又将该房屋以更高的价格卖给张某，并办理了房屋过户登记手续。关于本案，正确说法是：

A.李某是该房屋所有人

B.张某是该房屋所有人

C.赵某是该房屋所有人

D.赵某与李某签订的房屋买卖合同具有物权效力

【答案】B。解析：该题考察的是不动产物权的变动，不动产物权变动以登记为生效要件，故赵某与李某签订的房屋买卖合同并不能发生物权变动的效力，D选项错误;而赵某与张某已经办理了房屋过户登记手续，故此时张某是该房屋所有人，B选项正确。此时，对于李某的损失，李某可基于房屋买卖合同请求赵某承担违约责任及赔偿。故本题答案为B。

二、动产物权的变动

1.一般动产

对于一般动产，其物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

2.特殊动产

对于特殊动产，如船舶、航空器和机动车等，其物权的设立和转让，自交付时发生物权变动的效力，由于其价值较大，未经登记，不得对抗善意第三人。

所以，需要注意的是，登记并不是特殊动产物权变动的要件，不论是一般动产还是特殊动产，均是交付完成时所有权发生转移，只不过对于特殊动产(如汽车)登记可以发生对抗善意第三人的效力。

【例题】甲向乙购买了一辆二手货车，甲付清了全部货款，乙让甲直接把车开走，二人还没有去办理过户手续。甲开上货车回家的途中，不料发生交通事故，车辆发生损毁。请问，下列说法哪个正确?

A.甲已取得该车的所有权，应自己承担损失

B.甲没有取得该车的所有权，因此有权要求乙返还车款

C.乙没有与甲一起办理过户手续，应承担部分民事责任

D.甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续

【答案】A。解析：对于船舶、航空器和机动车等这些特殊来说，登记只是动产物权转移的对抗要件，而非成立要件。本题中，二手机动车已经交付，甲已经取得该车的所有权。根据《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，标的物已经交付，甲已经取得该车的所有权，所以车辆烧毁的风险应由甲承担。故本题答案为A。

所以，判断所有权何时转移三步走：第一步，判断题干中的标的物属于动产还是不动产;第二步，如果是动产要交付，如果是不动产要登记;第三步，结合题干具体分析得出结论。