| PART 1 |
闲林作为杭州主要的商品房聚集区，已是杭州近郊知名度最高的几个居住板块之一，但却长久被冠以“万年坑”之称。
杭州商品房市场伊始，千禧年后，闲林和滨江、三墩作为杭州商品房供应的几大明星板块。
滨江已经转身一变成为杭州城市化的先行区，成为城市门面，房价更是领涨全城。成为主城区的高端置业改善的首选板块之一，总价动辄七八百万却一房难求。
反观闲林，一度成为杭州的“门槛板块”，其中的辛酸只有早期高价在此置业的人可知。
那究竟是什么原因导致这样的现象出现？闲林板块的未来又在哪呢？
| PART 2 |
△闲林区位
一个板块所处的地理位置是塑造板块性格、定位的决定性因素，想寻求根本原因那就得先看其板块的地理位置。
在不久之前房叔在写城东新城面临的困局时说过，杭州西部多山、多水，天然和传统概念的杭州城区之间有自然屏障，于是城市需要向东。
城市向东在本世纪初却并未提上杭州城市发展方向的议程，那时的杭州依旧是一座精致小城，城市功能区集中在西湖以东及黄龙商圈以西不到5km之内。
城市发展是有惯性的，向西开拓是城市自然生长的选择，但天目山路、文三路、文二路等城市主轴在西部又碰见天然屏障，西溪湿地横亘在留下与蒋村之间。
向西遇阻，跨过西溪湿地及绕城高速，闲林开始承担城市西部居住需求，几乎同一时间滨江、申花、三墩等近城区板块也开始发力。
起点相差无几，结局却大相径庭，在板块伊始就已经注定。
正是由于西溪湿地横向超过5km的长度，加上绕城高速的阻隔，闲林和城区形成断层。
在可见的未来，闲林与老城区的断层不仅会长期存在，且也难以改变。这种客观状况注定闲林只能成为城市居住配套区，而且是刚需城市居住配套区。
| PART 3 |
早期的房产板块定位也是造成闲林板块如此局面的重要原因。
有多少人能知道，杭州著名豪宅绿城桃花源就坐落在离闲林不远的中泰呢？
闲林多山多水的地形结构及紧邻城区的地理优势，天然适合作为大型低密墅区。
现在我们知道，闲林走了另外一条道路，高层住宅楼盘无节制大批量兴建，导致板块内的供应剧烈放大，板块向刚需板块演变。
由于板块定位较低，准入门槛低，入住率极高，人口大规模集中，非常考验板块内的商业、娱乐及交通配套。这几点也是目前闲林所为人所诟病的主要几点。
首先，闲林板块依托天目山路从东至西延伸，板块战线过长，导致居住氛围被稀释，没有形成大型居住区的居住及商业氛围。
△天目山西路
也正是因为天目山路这条主干道的穿插，长条形的板块格局被进一步隔断，板块被分解分散，居住氛围更加雪上加霜。
城市化接近尾声的节点，城市加大抢人力度，中心城市加大首位度的建设，靠的就是人口聚集，产业聚集。
城市内部板块也是如此，闲林板块结构偏平、过长不仅没有集中板块优势，更不易形成居住氛围、商业配套。
反映在商业配套上就是商业配套几乎不存在，只能依靠闲林中路这条“镇级商业街”进行提供，脏乱差的板块印象几乎被根植于每个去过闲林的人脑海中。
大型居住区容易出现的交通潮汐现象几乎每日都在天目山路上演，早晚高峰车流剧增，交通堵塞无休无止。这是纯居住区的通病，只不过在闲林情况更加严重罢了。
闲林如果说像哪个板块，以往的闲林或像是下沙九堡，一样的城市断层，一样的交通潮汐，一样的商业匮乏。
如今的闲林谁也不像，闲林就是闲林。
| PART 4 |
看完上面的文字，是不是觉得闲林太惨了？
是的，太惨了，这个惨是板块起步时期板块定位和地理位置之间错配导致的，价值和地段不匹配，所以这个惨是注定的。
先天的不足很难通过后天的努力补完的，我们能看到的咸鱼翻身、逆袭多是茫茫人海之中的幸运。
但这个惨却不是绝对的。13年之前高价买入闲林的是惨，14年开始买入却可以翻身。
去库存的大幕拉开，杭州楼市夺回失去的五年，楼市均价翻倍是多数板块的状况，但有谁能知道预想到闲林才是这轮去库存的王者？
从均价不到8k到如今两万多遍地，三万也开始出现，回报率傲视群雄。
惨到尽头就是价值回归的时刻。
如今的闲林向幸运儿开始靠近，原因就是未来科技城这个不确定因素开始越来越确定了。
| PART 5 |
△未来科技城实景
买房需要看大势，大势把握住了，不管怎么折腾都会赢，大势错了，则可以让你捶胸顿足，后悔莫及。
万事万物皆可相通，买房是如此，城市、板块也是如此，风口上的猪都能起飞就是这个道理的最佳诠释。
未来科技城就是解救闲林的那阵风，这阵风不仅来了，还会刮的越来越强，闲林起飞也会越来越显而易见。
如果说杭州对浙江的吸引力决定杭州楼市的下限，那么杭州楼市的上限则要看阿里究竟能长多大，能孵化多少庞然大物，所幸，目前势头强盛。
未来科技城作为承载这个世界性平台企业的土地，这几年的成长速度是有目共睹的，菜鸟、阿里云、达摩院等阿里系企业总部的落地也让天堂硅谷的底气更足了。
产业倒逼板块配套的完善，倒逼板块的成长，未来科技城或是杭州唯一有底气说未来一定会更好的板块。
有着广阔可开发的土地，强劲的世界性产业的融合，未来科技城或许在不久的将来能成为杭州的“南山区”，那么“南山区畔”的闲林还有什么需要担心的？
| PART 6 |
△闲林与未来科技城的关联
闲林向城区方向，有西溪湿地，绕城高速等天然屏障，注定无法无缝连接城区。纯粹依托传统城区闲林必定成为杭州楼市的门槛板块。
闲林之困，困在今日不困在未来，今日的闲林还是以传统城区为主要依托，物理距离导致其一定是主城区的刚需居住配套板块。
交通通道单一，商业配套孱弱，这样的闲林上限很低，板块内部存量供给也较大，均价稳定在2万出头是符合其板块价值的。
向北则条条大路通未来，不到3km即是未来科技城核心区。高教路、良睦路、上和路，远期还有创明路等城市主干道将无缝连接闲林与未来科技城。
闲林最大的弊病——城市断层迎刃而解。
如果说均价2万左右的板块哪个潜力比较大？相对崇贤、星桥和义桥等板块，闲林的潜力更加明确。
眼光放远一点，三年之后，最多五年，闲林定会让众人刮目相看。
-END-
閱讀更多 杭州房叔 的文章
