文|袁晶莹
全国老龄办最新公布的数据显示，2017年底中国老年人口（60岁及以上）达到了2.41亿人，占总人口的17.3%。这意味着，每10个人中就有约2名老年人，而这一数字还将不断增长，预计2050年达到4.87亿人。
伴随着老年人口增长的是养老市场规模。前瞻研究院报告显示，2014年中国养老市场规模已有4.1万亿元，而到2020年、2030年将分别达到7.7万亿元、22.3万亿元，增速逐年递增。
“中国养老模式目前特点显著，90%的老人选择家庭养老，剩下的10%中有7%选择社会养老，3%选择住老年公寓、机构养老。”澳洲联实（Lendlease）中国养生养老产业董事总经理杨爱娟对《财经天下》周刊说。
3年前刚加入联实时，杨爱娟也抱着略微迟疑的态度，觉得“在中国做社区养老地产似乎行不通”，但随着近年来养老地产市场的逐渐升温以及思想的转变，她认为社区养老的市场潜力正在被释放。“中国年轻人的教育水平越来越高，出国、到其他城市打工的年轻人也越来越多。他们也不放心把老人单独留在家里，而在社区里，老人的孤独感不会那么强烈。”
4月中旬，在观察中国市场多年后，联实打出了进军中国养老市场的第一张牌：和上海青浦区政府签署了一份限期50年的土地使用权出让合同。按照计划，联实将斥资4亿澳元开发和运营其在青浦的养老社区，预计今年年底或明年年初动工，共需3-4年开发期，900套房子，可入住1800人，主要面对中高端消费群体。
和大部分外资企业选择和当地开放商合作的模式不同，联实亚洲首席执行官龙腾告诉《财经天下》周刊，其在中国的养老项目从拿地、开发、物业、经营均由联实一家负责，养老社区内将包括医院、会所等场所，并通过可穿戴设备随时检测入住者的情况。
“过去5-10年里中国市场陆续出现了一些养老地产项目，但目前中国养老市场仍处于早期发展阶段。在市场还没有定型的时候，我觉得现在是我们进入的一个好时机。”龙腾说。
右起：联实亚洲首席执行官龙腾、联实中国养生养老产业董事总经理杨爱娟
不过，中国市场和联实起源地澳洲市场有明显不同，包括土地产权、退休年龄（澳洲退休年龄为70岁）等。这就衍生出不同的养老商业模式，其中之一是会费模式。
会费模式的实质是让用户进行分期付款的会员制。当用户决定入住联实养老社区后，需要和联实签订协议，根据当时的市场定下房屋价格，双方约定居住时间，一般为十年一周期。此后，根据当年的房屋定价，住户每年需向联实支付每年3%的服务费、管理费。例如一套市值30万的房子，十年需要支付30%即9万元，剩余钱则会返回给用户。
联实的延迟管理会员制是针对希望进入社区养老，但并不想要重金购置房产的老年一族。这对老年人来说是一种“轻资产”模式，但对于联实而言则是一种重资产方式。“这样的模式要求我们从开发、建设、运营都要联实自己来做。在美国，我们只是帮助当地开发商共同建设，没有运营，但我们选择在中国市场作为第一个复制澳洲延迟管理会员制模式的市场。”杨爱娟说。
她补充，由于法律法规、土地使用权限的不同，联实在中国市场的会员模式、收费标准会进行改变和调整。但目前并未透露具体内容。
“除了青浦项目外，我们准备再做五个项目，总投入约在100亿人民币左右，共计新增5000套养老住房。”龙腾说。
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