中國小康網訊 綜合報道 5月26日北京市發佈實施《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。5月7日至14日，該通知面向社會各界公開徵求意見，期間共收到意見、建議136條。
與徵求意見稿比較，北京市住建委在研究、吸收採納合理意見和建議後，對不轉化的限房價項目增加了以下內容:“開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款”。
政策
約20%限房價項目將轉為共有產權房
根據《通知》，本市限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。限房價項目轉化為共有產權房的需要搖號購買。經初步測算，在85%的設定比例下，目前已推出的限房價地塊只有大約20%的項目將被轉化為共有產權房。
新增
限房價項目不得強制搭售其他產品、服務
徵求意見期間，有市民提出了對不收購轉化的項目開發建設單位可能存在暗箱操作、通過捆綁精裝修等方式變相漲價以及房屋質量方面的顧慮等問題，建議加強對開發建設單位的監督管理。
對此，市住建委研究決定，對不轉化的限房價項目增加了以下內容:“開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款”。
解讀
新增條款是對購房家庭權益的切實保護
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授表示，這次發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》是“限房價、控地價”在房屋銷售環節的必然要求，其根本目的是落實“房住不炒”、讓住房迴歸居住功能。相關舉措建立起“雙防雙保”“梯級過濾匹配”等機制，審慎實施差異化管理，將遏制投資投機客炒房牟利，但也有一些聲音擔心開發建設單位利益受損。
其實，對於依法依規經營的開發建設單位來說，政府收購價格和開發建設單位自行銷售完全一樣，而且《通知》對全部收購款的最長支付時限做了明確規定，對其合法利益沒有傷害。至於少數開發建設單位企圖通過大規模增加並搭售地下倉儲、庫房、設備用房等獲利，或者捆綁精裝修達到變相漲價目的的做法，本身就是違反法規的，是政府應該查處、打擊的對象。這在市住建委收到的反饋意見和建議中，也得到了集中反映，購房人在對政府推出該政策叫好的同時，主要擔心開發建設單位可能存在暗箱操作、通過捆綁精裝修等方式變相漲價等問題，要求政府加強對開發建設單位的監管。
對此，市住建委對徵求意見稿進行了相應完善，增加了相應的條款，對土地出讓時的掛牌文件中對開發建設單位的相關要求予以重申，並以政策法規的形式予以保障，無疑是對購買限房價項目住房居民家庭合法權益的切實保護。
“這一政策的實質就是將與市場價格相差過大的限價房轉為共有產權房，從而避免有人利用限價房價格低於市場價格的套利空間進行投資投機，保障中低收入人群的自住需求。”我愛我家集團市場研究院院長鬍景暉對此表示，這是北京對國家“房住不炒”政策的進一步落實。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，在“房住不炒”的原則下，北京限價房政策又增補了兩個“預防針”：一是預防捆綁銷售。二是預防房企拒絕公積金。《通知》強調不得拒絕購房人使用住房公積金貸款，將有效保障購房者對公積金貸款的正常使用。
“從這一政策背後的態度來看，房地產市場調控的精準性和嚴格性再次得到充分體現，並且進一步向市場傳遞出調控力度不放鬆的信號，有利於房地產市場在不斷規範的同時，逐步向有序化發展。”張波如是說。
“北京此次對限價房出臺政策，是此前徵求意見稿基礎上的最終版本。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍分析稱，此次政策，體現了限價房正成為北京住房供應中的一類重要產品，政策管控，既是為了確保此類住房真正推向市場，也是為了確保北京房地產市場的健康發展。
據瞭解，自2016年底以來，“限房價、競地價”成為北京土地市場主要的供應方式。截至目前，北京市已經有超過60個限房價項目。包括金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、萬和斐麗、保利首開熙悅林語、和悅華錦、禧瑞天著、華潤理想國等近20個項目已進入可預售階段，預計將於6月上旬開盤。
各有關單位：
為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門的通知》(京政辦發〔2016〕46號)和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)等文件規定，現就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：
一、本通知所稱限房價項目，是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。
二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心(以下簡稱“市保障房中心”)對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。
三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價(以下簡稱“銷售限價”)與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：
(一)比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易。開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
(二)比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額;
(三)設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。
四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網籤之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。
五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。
具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。
六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)執行。
七、本通知自發布之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)不一致的，以本通知為準。
北京市住房和城鄉建設委員會
2018年5月25日
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