阪東秀人
你問的問題非常到位，根據我們的觀察，地價和銀行利率是影響房地產開發成本的最主要的兩個因素。
據統計，地價佔到房價的三分之一以上，剩下的是建安成本三分之一，營銷和公關成本百分之十以上，利潤百分之二十。其中利率影響建安成本，因為很多房地產開發商實質上都是貸款拿地，總包墊支開發。所以說地價和利率上調很嚴重的影響房價。
從目前的狀態來看，地價持續上漲的判斷是對的，各地對土地財政的以來還是很強，
即便是一線城市如北京上海依然很多區需要靠賣地來維持龐大的開支。二三線城市近年來更是大批靠賣地來增加財政收入和支出，維持經濟增速。四線及以下小縣城，學的更快，只是恨不得有人過來就談土地，因為他們除了土地沒有別的資源。
銀行利率上調的判斷，從趨勢上來看也是存在的。過去十多年來，銀行利率相對平穩，但是貨幣數量增加迅速，支持了經濟增長。但是現在去槓桿的環境下，外幣利率調整，都會影響到人民幣的利率水平。
所以，問題即是結論。
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家族財富密碼
目前來看，房價的上漲已經成為常態，其實我們對於房價的上漲已經是習慣了的，雖然有很多的人在不斷的唱跌房價。但是房價就在那裡，降也是降不下去的。對於一些開發企業來說，降價可能就意味著虧損。
現在調控不斷的升級，很多人都盼著房價可以出現下跌的情況，但是真實的情況卻是下跌只存在在數據的層面，而真實的樓市交易卻是在如火如荼的進行著。
今年作為房地產長效機制的攻堅年來說，建立長期有效的調控措施是關鍵。但是，我們從一線城市的房價數據可以發現，常年的調控政策為一線樓市帶來的僅僅是很小幅度的下跌。而更長遠的是房價的穩重微漲。所以，雖然長效機制在建立之中。但是，效果還是不那麼明顯。
今年的調控最大面積的政策就是利率的上浮，但是我們縱觀各地的樓市銷售情況，該買房的人還是在買房，絲毫沒有收到利率上浮的影響。所以，利率的上浮也只是將猶豫買房的人給分離了出去而已。
土地價格的上漲
作為房地產成本的重要組成部分。土地成本就是房價漲跌的一個重要原因。
據財政2017年財政收入的報告來看，2017年開發商拿地加速，同時拿地價格也在飛漲。tudi收入大漲了40.7%。面對這一數據相信，房價想要降都找不到理由降了吧。
同時，隨著房地產發展的白熱化，房地產銷售前50排名的企業已經將銷售額拉至50億起步。可想競爭之激烈。目前，房地產企業排行前三的恆大、碧桂園和萬科，第一季度的銷售額均破1500億，年內可以實現6000億銷售額的新紀錄。
如此白熱化的銷售情況，還有人說有價無市，還有人說房子賣不出去。真的是沒有判斷力了。
因此，調控還是在繼續調控。但是也絲毫不影響房價的上漲，其最大的作用很可能就是給購房者一個寬慰，然後剝離一些不確定的購房者，把市場留給真正需要的人。
房產老J
地價持續上漲的可能性並不大，一方面銀行已經收緊了開發貸款，未來開發商在先期拿不到貸款，一定要到最後四證齊全時才能發放貸款，目前房企手中的流動性並不太多，所以過去那種像土豪式的一擲千金，不計後果的拿地的情況會越來越少。
另一方面，地價上漲其實就是土地供應量減少了唄。地方政府將會主動調節土地供應的頻率，以滿足市場的需求，只要加大土地供應的節奏，同時，對房企盲目拿地進行有效監管，就規定開發商在拿地後，項目開工的時間，以及售房的週期，避免房企囤地不建房，造成大量的住房資源的浪費。
同時，國內銀行個人房貸利率上調，就意味著無論是剛性需求，還是投機炒房者，在購房之前都要認真考慮一下，房貸利率目前處於上升階段，現在購房是否有必要，這樣可以清除了一大部分，本來不需要買房，但看到房價節節攀高，被迫出手的市民。所以銀行利率上調，會分流一部分購房者的需求，有些人可能採取租房方式解決居住問題。
綜合來看，地價持續上漲肯定不會持續太久，未來地王將會越來越少。同時，銀行房貸利率上調卻已成趨勢，最終房價上漲趨勢會被遏制住，目前一線城市房價上漲已受到遏制，二線城市人才引進是為了去庫存，三四線城市房價上漲主要是投機性需求，一旦知難而退，三四線城市房價也會應聲而跌，出現大調整。
不執著財經
從題主提出的問題可見，你還是比較關注樓市的人士。作為房地產業內人員，筆者認為，長期來看，未來的房價仍會繼續上行。因為影響房價的因素實在太多，筆者只談最關鍵的4點原因：
1.人口城市化的需要。這一點很重要，所有的房子最終是用來住人的，沒有人口的城市即使一時爆炒價格上來，也不可能持續。目前，我國城鎮化還會持續進行，雖然後面會有有一些放緩，但趨勢仍不可逆。現在我國的常住人口城鎮化率為不到60%，但是戶籍人口城鎮化率才42%，這裡麵包括最多的就是流動人口未在城市落戶。所以未來常住人口城鎮化和戶籍城鎮化同時進行的路還比較長遠。
2.土地價格易漲難跌。可開發的土地資源是有限的。國家劃定18億的耕地是基本原則線。一些人拿我們與發達國家比，要知道我們的人口是發達國家的幾倍。所以，必然形成人多地少的局面。看似一個城市還有不少空地，但是根據規劃來看，一個版塊的住宅和產業、公共配套都要齊全，其實可供住宅開發的土地只佔一定比例。另外一個重要原因，土地共給渠道單一，各地需要土地出讓金來發展城市，對於地方來說，地價持續上行是應是所需所致。
3.錢貶值所致。今後我們的M2增長速度可能在10%以下，筆者預計，後面的M2增速會陸續下降到GDP增速。當然，對應我們的房價增速也會下降，換句話說，就是不可能再保持以前的房價增速。但即使M2持續下降，這個增速跑贏通脹是沒什麼問題的。
4.房地產業對經濟發展的重要性。雖然房地產對GDP的貢獻逐年有所下降，目前仍佔15%左右。目前，各個產業多點發展，但真正能夠替代房地產的產業仍未有。現在國家在大力發展高端製造業，這個要看後面的發展情況。就目前來說，房地產業上下產業鏈對經濟的貢獻仍舉足輕重。
基於上述因素的長期存在，筆者認為房價仍會以一定速度上漲。作為購房者，可以考慮一些比較有潛力的城市。一線城市房價越來越高是大概率，但是作為投資者看重的是收益增幅。所以從這個角度考慮，筆者從兩個維度判斷：一是城市發展有潛力，其人口會大幅流入；二是房價相對一線、強二線房價相對較低，其房價增幅也最為可觀。對於未來10年內，筆者認為西安、青島、武漢、鄭州、成都、合肥、長沙、重慶未來都會是房市不錯的城市。
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專聊房君
這個要分開分析，
地價上漲因素一般是政府提出規劃，房產公司根據規劃得出預期，進而得到地價波動。這兩個是重要參考因素，但不是完全決定因素。因為規劃是規劃，需要看承諾中後續實行情況，譬如配建公路、醫療、教育、地鐵能否順利動工完成。這個方面有實力的地方政府可靠點，有實力的開發商信息資訊快速點。但個人感覺碧桂園危險些，萬達萬科融創都在想盡辦法清債務融資情況下，碧桂園還在三四線瘋狂發展。在目前房地產融資窗口收緊的情況下，一旦風向變了隱患很大。
說銀行利率上調其實不準確，個人房貸利率上調才對，也可以說房貸定向加息。這已經很表明政府態度了。去槓桿的同時提高購房成本，剔除很大一部分購房人群。需求減少房價就穩定了。
融資窗口收窄限制房地產商開發量，房貸定向加息控制購房人群數量，目的就是穩定房價。所以一旦你所在地區利率上浮說明國家認為你的房價已經過火了，沒有上浮估計空間也不大了。
也許風知道431
地價上漲，利息上漲，物價上漲，購房人上漲，首付上漲，房子太多上漲，購房成本上漲，人工價格上漲。房子一定上漲！那我們都變成了大負翁啦！祝福你，一二線今年不走會後悔，三四五的明年下半年一定要走哦，到後年下半年就走不了啦！
黃生166031289
按我說的就是拿好錢買什麼不行要買房，一二百萬放銀行利息都夠交房租，而且房子有住的，💰還是你的💰，只要你買房一輩子的血汗就被這些吸血鬼吸乾了，所以暫時不買，持幣觀望，到房價迴歸理性在買不遲
