2017年，被業內稱為中國住房租賃市場元年。這一年，隨著中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，推出“租購併舉”的頂層設計，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給側解決城鎮居民住房問題、實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。
從中央到地方各項支持政策紛紛出臺，各路市場參與主體或早已謀兵佈陣、搶佔先機，或順應潮流，大舉進軍，以期實現後發優勢。長租公寓火爆的背後又是什麼？
01 長租公寓運營模式分類
1 按物業位置是否集中劃分
根據長租公寓運營企業所運營的物業分佈位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式。
集中式
定義：是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，將其作為公寓出租的模式。
特點：集中式長租公寓因為房源集中，通常設置有共用面積和共用設備設施，便於充分利用空間，同時，集中式公寓的服務半徑小，管理統一，節省人力，帶來協同效應，有助於提升資產價值。
但目前市場上的集中式公寓通常由商業、工業物業等非住宅物業改造而來，因而對獲取和改造物業的能力要求較高。自持物業或整租、整體託管的物業都可以採取集中式運營模式。
分散式
定義：則指運營的物業為分散於不同地段不同樓宇的房屋，運營商將房源進行整合後提供整體的、標準化的改造與服務。
特點：分散式公寓房源較多，選擇面較廣，因此，分散式長租公寓的產品層次可以做得更為豐富。但分散式長租公寓房源散落於不同樓宇之中，服務半徑增大，人員成本相對較高，因此多采用信息化管理手段提高運營效率。採用分散式運營模式的運營商通常是通過租賃或受託方式獲得分散房源。
集中式與分散式優劣勢對比
2 按運營商的資產結分
根據運營商的資產結構不同，長租公寓運營模式可分為重資產運營和輕資產運營兩大類。
重資產運營
定義：即運營商通過自建、收購等方式獲取並持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。
特點：重資產運營模式項下的房源多為集中式物業，對於運營商而言，在物業獲取效率、運營效率和跨週期資產運營等方面優勢明顯。而且採用重資產運營可以實質性增加租賃住房供給，可以緩解租賃住房供給不足。
但重資產運營對資金的要求較高，讓很多運營商望而卻步。通常，涉及住房租賃的國有企業和開發商類公寓運營商擁有雄厚的資金和融資優勢，擁有閒置的自持物業資源，又具備物業改造能力，因而會選擇採用重資產運營模式。
輕資產運營
定義：即運營商並不持有物業，而是通過長期租賃或受託管理等方式集中獲取房源，通過轉租（包括對物業升級改造後轉租）獲得租金價差和/或通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬的模式。
特點：選擇輕資產運營的，前期沉澱資金相對少，可以在短時間內快速拓展市場。具有中介機構背景的公寓運營商憑藉其長期的房產中介服務積累的大量業主客戶，多選擇輕資產運營；而酒店管理類的公寓運營商在住客管理和存量物業運營方面的經驗也有助於於實現輕資產運營；創業類的公寓運營商由於沒有資金端的優勢，但卻有著互聯網基因，“懂客戶、重經營”，自然是輕資產運營模式的主力軍。
02 長租公寓運營主體分類
根據長租公寓運營主體行業背景的不同，長租公寓企業主要可分為以下四類：
開發商背景企業；經紀機構背景企業；酒店背景企業；創業類企業。1 開發商背景企業
早在2015年住房城鄉建設部出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》就希望“推動房地產開發企業轉型升級”，成為租賃住宅的多元供應渠道之一。2016年國務院辦公廳的39號文則明確“鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。
支持房地產開發企業拓展業務範圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。”
而近幾年來，在拿地成本越來越高、樓市調控越來越嚴的背景下，開發商利潤率下滑，週轉和去化速度放緩，“開發+銷售”傳統盈利模式不可持續，開發商開始尋求其它業務增長點。萬科、金地、遠洋、龍湖、旭輝、石榴、中駿置業、合景泰富、碧桂園、綠地、朗詩等企業都在長租公寓領域進行了佈局。
2 經紀機構背景企業
153號文首次提出鼓勵經紀機構設立子公司拓展住房租賃業務。其實市場上經紀機構早已憑藉其租賃中介業務接近租賃房源和租賃客戶的先天優勢開展長租公寓業務。自如寓（鏈家）、紅璞公寓（世聯行（002285）、相寓（我愛我家）、逗號公寓（如家）都依託房地產經紀服務業務背景發展長租公寓業務。
3 酒店背景企業
雖然相關政策尚未直接提及鼓勵酒店背景企業投身長租公寓領域，但無論是酒店業主類背景的企業還是酒店管理類背景的企業都有著涉足長租公寓領域先發優勢。
相對於酒店，長租公寓投資額更低、服務人員更少、空置率更低，吸引了傳統酒店集團的加入。早在多數開發企業還在以“開發+銷售”模式快速壯大之時，一些外資背景的酒店業主或酒店管理公司，即已將“服務式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國。
在國內，從廣義上講，可以將服務式公寓或酒店式公寓理解為長租公寓的高端產品。當然，隨著長租公寓市場的不斷髮展，酒店背景的企業也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場。城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）即是酒店背景長租公寓企業的代表。
4 創業類企業
目前長租公寓領域中，創業類背景的企業數量眾多。《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發[2015]85號）明確提出積極發展長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態，鼓勵參與企業開展電子商務，實現線上線下互動發展，促進營銷模式和服務方式創新。
大量的創業類公寓企業借政策東風大力發展以O2O為代表模式的公寓類業務。這種背景的長租公寓企業經營思路和方式靈活，通常專注於長租公寓產業的一個細分領域。這種類型企業其中知名度較高的包括魔方公寓、寓見、新派、青客、水滴公寓等。
四大背景代表性企業
03 日美長租公寓發展現狀
日本
1日本住房租賃市場概況
截止2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃住房1852萬套，日本租賃類住房佔總量約30%。在歷年的新開工中，租賃類住房佔比穩定在40%水平，日本住房自有率大約60%左右。租賃類住房中，歸屬私人的佔比高達79%，歸屬於政府的比例為10%，歸屬UrbanRenaissance（獨立行政法人都市再生機構）和社會企業的比例為5%，日本人是以私人住宅租賃為主導的市場。
日本的專業化管理有效地保證高出租率，日本租賃住房的管理方式正在由私人管理向專業機構管理轉型，1993年全日本共有約1814萬套租賃住房，其中僅有16.5%由專業機構管理，而到2013年，租賃住房的總量上升至2281萬套，由機構管理的比例上升至35.8%。出租率方面，受2008年金融危機影響，日本整體住房出租率下降，2013年私人管理的出租率為75%，，專業機構管理房屋出租率為90%。
日本主要城市2004-2015年房價走勢
日本主要經濟圈租金回報率走勢
2 日本房租租賃代表企業案例分析
日本現行的土地制度是土地私有制，因此除了傳統的房地產開發商（如三井不動產、住友不動產、三菱地所等），從事委託的建築商也是行業內的重要參與者，建築商在建築工程完工後，通常還會與土地所有者簽署長期代租合同（多數在30年以上），支付其固定租金（大多每5年對租金重新評估一次）並承擔後續全部的運營管理，為土地所有者提供一站式服務，這既是日本獨有的委託承建+建後代租的產業鏈閉環模式，行業內代表企業包括大東建託（DaitoTrustConstruction）、大和房屋工業（DaiwaHouseIndustry）、積水建房（SekisuiHouseGroup），雖然日本模式中的委託承建步驟不適用於中國的長租公寓行業，但代租管理對中國長租公寓有一定的借鑑意義。
大東建託是日本規模最大的承建+代租運營商，公司成立於1974年，早先從事建築業，並側重商業物業的管理運營，在1992年後，由於日本頒佈的RevisedProductiveGreenLandAct使得商業物業過剩，公司的重心由商業轉向住宅，並在2006年7月正式提出承建+代租轉型方案，並進一步成為行業龍頭，截止2016年，公司已連續8年位列住宅建造數量全國第一，連續20年位列住宅管理數量全國第一，目前管理住宅近100萬套。
大東建託歷年收入
大東建託歷年利潤
為了保證高出租率，大東建託對目標市場的篩選標準較高：一是不進入供給大於需求的市場；二是不進入獲客渠道匱乏的市場。
在這兩條準則背後，是公司投入大量的人力資源開展市場調研工作以支持市場的篩選，公司將日本劃分為4600個區域，並將每個區域劃定三類需求：家庭、年輕夫婦和單身，同時一年兩次的頻率評估各個區域和各類需求，獲客渠道方面，除了公司自身成立的線上線下中介機構Housecom，公司還為租客提供多想便利的服務，如將租金和雜費捆綁後一次性信用卡支付，無須墊付押金降低支付門檻，提供租房擔保人服務等。
公司租賃業務板塊收入佔比提升，而毛利率偏低，公司近幾年經營業績維持平穩增長態勢，2015、2016年公司總收入分別為13531、14116億日元，同比增長7.4%、4.3%，實現歸母淨利潤561、672億日元，同比增長1.6%和19.85，公司自2006年正式提出LMTS運營模式之後，租賃板塊收入逐年提升，目前已穩定55%水平，但代租模式使得租賃板塊毛利率整體偏低（<10%），利潤的主要來源來源於建築板塊。
大東建託收入結構
美國
1美國住房租賃發展現狀
美國住房自有率從2004-2005年的歷史最高點68%降到2015的63%，承租住戶戶數從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶。據美國住房和城市開發部有關專家估計，美國住房自有率每降低1%，大概就有120萬人進入租房市場。
在美國各類租賃住房的供給主體中，專業化的公寓出租企業是最重要的主體。從全國總體看，按行業營業收入佔比計，公寓出租業佔住房出租業的總體的90%以上。儘管不同地區的情況有一定差異，但在大部分地區公寓出租業佔住房出租業的比例都在60%以上，以公寓出租業為主體的住宅出租業是美國各地區房地產業中一個非常重要的行業，在很多地區，住宅出租業在當地房地產業中的佔比都在20%以上，某些地區達到80%以上甚至100%。
公寓是美國租賃住宅的重要形式,主要由企業作為供給主體經營。區別於中國住房租賃以散戶經營為主的形式,美國公寓住宅的專業化、規模化運作模式大大促進了公寓租賃的發展,並形成在美國住宅租賃市場中佔據重要地位的公寓住宅業。
美國房屋分類統計
2美國房租租賃代表企業案例分析
美國美國公寓品牌EquityResidential（EQR）——犧牲規模，聚焦核心區域
EQR是美國知名的出租公寓運營商，專注收購、開發和管理高品質公寓業務，公司成立於1969年，並與1993年3月以REITS的形式登錄紐約交易所，且是S&P500指數成員，當前市值約USD24bn。截止2015年底，公司共管理394個物業/社區，管理公寓11萬套，分佈子啊美國12各州，公司的經營策略是聚焦美國6大核心沿海區域，包括波士頓、紐約、華盛頓、洛杉磯、舊金山和西雅圖，以最大化租金收入和物業升值收益。
公司自1993年（上市）至2000年處於快速擴張期，管理公寓數量由起初的2.2萬間快速上升至2000年的22.5萬間，而在之後公司轉變策略，開始進行地域性收縮，出售非核心區域的公寓資產，並專注投資6大核心區域（波士頓、紐約、華盛頓、洛杉磯、舊金山和西雅圖），公司自2005年至今，共處置了非核心區域的近16.8萬套公寓，累計變現約166億美元，並在核心區域購置了超過6.8萬套公寓（總收購價格月198億美元），截止2015年底，公司管理公寓11萬套，是2000年管理規模的一半，分佈區域也降至當前的12個區域，未來還將繼續退出非核心區域。
在管公寓套數
受益於持續下降的空置率及持續上升的租金，公司各項經營指標穩健上升。2007年金融危機以後，美國住宅租賃好、空置率持續下降，已由2009年的11%降至當前的6.7%，而EQR佈局的6大核心城市住宅租賃平均空置率僅在3-4%區間。租金方面，美國CPI租金指數自上世紀80年代起至今一直處於上升態勢，僅在金融危機爆發時出現過兩年的滯漲，EQR核心區域目前平均租金已較2009年低點平均上漲50%以上，空置率的下降和租金的上升持續帶動公司業績上升。公司在逐年縮減規模的背景下，實現了收入，營業毛利率、運營收益金的穩健上漲。
金融危機之後美國住宅租賃空置率持續下降
EQR收入來源主要是資產增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的經營重點是通過出租率的平衡，來實現租金收入最大化，同時嚴格控制成本，追求最大回報。
04 國內長租公寓發展困境
1 參與主體眾多，競爭激烈
市場參與主體眾多，各有優劣。既有專注於長租公寓的專業化機構，也有房地產中介服務商的參與，而房地產開發企業和經濟型連鎖酒店也憑藉其本身的優勢也逐漸參與到行業的角逐之中。雖然市場參與者眾多，但是市佔率總體並不高。規模最大的長租公寓品牌自如，管理房間數已經達到30萬間，但相比與其他規模較大的品牌如魔方公寓3萬間，優客逸家管理房屋數近3萬間，行業集中度整體偏低，處於搶佔市場份額的階段。長租公寓的未來市場仍然集中在核心一二線城市，大量機構運營商集中在少數城市，將進一步導致競爭加劇。
2 資源與價格之間的矛盾，難以協調
核心一二線城市優質地段的供房仍較為稀缺，集中式公寓將面臨較高的拿房成本；另一方面，長租公寓解決的是中高端人群對生活質量和社交活動的追求，因此房源的地段就顯得猶為關鍵，地段較偏僻區域雖然收房成本較低，但可能面臨需求不足所導致的高空置率或低租金差等問題。因此，收房階段資產端的資源和價值難以兼得。
3 國內法律、法規體系不健全，消防驗收困難
消防驗收也是不少租賃企業面臨的困境。目前，全國除深圳以外的多數地區，消防驗收的前提是規劃與報審用途一致，比如規劃為商業的項目，報公寓經營用途，很多報驗窗口根本不受理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為‘出租屋’不用驗收，即便同一個市不同行政區的處理方式都可能差別很大。”標準不清，給建設、運營增加了不確定性。
4 投資回報週期長，盈利困難
國內市場的長租公寓現階段以重資產運營為主，有著較強的金融屬性。國內尚未推出正式的REITs產品，長租公寓運營缺乏退出機制。
國內目前的長租公寓投資回報利潤較低，回報週期大約在5年左右，投資佈局需要在10年左右，大部分長租公寓尚處於“燒錢”階段，未實現真正的盈利，長租公寓整體租金回報率較低也是行業的痛點所在。據報道，萬科高級副總裁譚總曾表示，萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益；對於鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處於探索階段，盈利模式不明晰也是整個行業一大痛點。
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