在徵收過程中，我們常聽到“住改非”這個詞。那麼，對於“住改非”，法律到底是怎麼規定的，“住改非”房屋徵收補償與一般住宅房屋補償又有什麼不同，本文謹以此為題進行討論。
一、什麼是“住改非”房屋。
在現實中，由於歷史原因，很多臨街住宅的房屋所有權人為了提高生活水平，將住宅房屋用作生產經營，並且辦理了相關的營業執照、依法納稅，但是在房產證上關於房屋用途卻仍然登記的是住宅，並沒有改成商業用途，這就是平常我們說的“住改非”房屋。由於房產證上登記的是住宅，因此徵收方普遍將其當做住宅房屋來進行補償安置，但被徵收人卻認為自己一直是把房屋用作生產經營的，應該按照商鋪來進行補償，因此在徵收過程中就會產生較大分歧。那按照法律規定，“住改非”房屋又該怎麼補償呢？
二、現行法律、行政法規和司法解釋對“住改非”如何認定及補償沒有明確規定，各地政策不一，但總的原則是給予適當補償。
在我國現有的法律法規中，並沒有一個統一的“住改非”的認定標準以及補償標準。但根據國務院2003年發佈的國務院辦公廳關於《認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中的規定，“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營狀況，經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”該條規定作為國務院發佈的一項政策，在現有法律法規對此並無規定的情形下，對行政機關也具有約束力，各地在作出相應的徵收補償政策時，也應參照該條款，對“住改非”房屋給予適當補償。
比如在南京，根據《南京市國有土地上房屋徵收與補償辦法》中的規定，2010年7月1日前的“住改非”房屋，憑其合法有效的工商營業執照、完稅憑證，按照省、市相關規定給予補償。《南京市國有土地上房屋徵收補償補助獎勵規定》中規定，“住改非”房屋符合規定的，分別參照營業用房、非營業用房進行評估，高於其按住宅房屋評估價的差價部分，作為停產停業損失的補償；低於的，分別給予不超過住宅房屋評估價8%、5%的停產停業損失補償。
在廣州，根據《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》的規定，“住改非”房屋選擇產權調換的，按住宅用房進行補償，選擇貨幣補償的，根據時間段的不同，徵收部門可按照經營性用房市場評估價的50%到70%給予補償，並且實際補償總價不低於按照住宅房屋的補償金額。
專業的徵收拆遷律師能夠結合當地政策以及法律規定，盡最大可能地維護當事人的合法權益，讓當事人能夠獲得更合理的補償。當業主的“住改非”房屋遇到徵收，如遇徵收補償政策不合理，應該給予合理補償的而不給予補償的，這時應儘快委託專業徵收拆遷律師來維權。
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